Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, xu hướng đầu tư nào được “ưa chuộng”?

Thị trường đã trải qua giai đoạn thanh lọc rõ rệt

Theo báo cáo Impact 2025 của Savills, thị trường Bất động sản toàn cầu đã không còn là miền đất hứa của kỳ vọng tăng giá đều đặn. Lãi suất duy trì ở mức cao khiến các kênh đầu tư khác như trái phiếu trở nên hấp dẫn hơn, trong khi hiệu quả từ mô hình đầu tư thụ động, phụ thuộc vào đòn bẩy và sự tăng giá tài sản, không còn như trước. Đây là lúc nhà đầu tư cần dịch chuyển sang hướng chủ động, tối ưu dòng tiền từ khai thác vận hành và linh hoạt trong định hướng phát triển dài hạn.

Tại Việt Nam, sau nhiều năm phát triển nóng, thị trường đã trải qua giai đoạn thanh lọc rõ rệt. Quá trình thanh lọc đã giúp thị trường dần xuất hiện những bước chuyển tích cực, điển hình là loạt cải cách lớn về luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng trên cả nước.

Đây được xem là những nền tảng quan trọng thúc đẩy sự hồi phục và tái cấu trúc thị trường theo hướng bài bản, minh bạch hơn.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: “Tâm lý thị trường sẽ cải thiện đáng kể khi các dự án được phê duyệt nhanh hơn, quy hoạch rõ ràng hơn và quá trình tiếp cận đất đai thuận lợi hơn nhờ đấu giá công khai, minh bạch”. Ông cũng cho rằng các địa phương vùng ven với quỹ đất dồi dào, hạ tầng kết nối tốt sẽ là tâm điểm hút vốn trong thời gian tới, đặc biệt với nhu cầu nhà ở vừa túi tiền.

Không chỉ thay đổi ở vị trí địa lý, xu hướng đầu tư Bất động sản còn chuyển dịch theo chủ đề. Theo báo cáo của Savills, đầu tư vào các lĩnh vực mang tính xã hội cao như giáo dục, y tế, nhà ở cao tuổi hay logistics đang ngày càng được quan tâm. Đây đều là những lĩnh vực có khả năng chống chu kỳ tốt, gắn liền với nhu cầu thực và xu hướng dân số dài hạn. Tỷ trọng đầu tư toàn cầu vào nhóm tài sản này đã tăng từ dưới 4% (2008) lên gần 13% vào năm 2023.

Ông Neil cho biết: “Người Việt chi tiêu nhiều cho giáo dục và chăm sóc sức khỏe. Khi giáo dục tư nhân trở nên dễ tiếp cận và hệ thống y tế ngày càng phát triển, các mô hình Bất động sản phục vụ hai lĩnh vực này sẽ còn nhiều dư địa”. Đồng thời, logistics vẫn là mảng nhiều tiềm năng khi hạ tầng và thương mại điện tử tiếp tục mở rộng.

Đâu sẽ là “điểm nóng” đầu tư

Thị trường dần bước vào giai đoạn, các chuyên gia nhận định đây không chỉ là thay đổi về mặt địa lý hành chính, mà còn là cú hích chiến lược mở ra một chu kỳ tăng trưởng địa ốc mới, đặc biệt tại các địa phương hội tụ hạ tầng kết nối, lực hút dân cư và tiềm năng phát triển công nghiệp – đô thị song hành.

Theo ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGo.Homes nhận định giai đoạn hiện nay, có đến 78% nhà đầu tư chỉ quan tâm đến việc bảo toàn và sinh lời dòng tiền, phần còn lại mới quan tâm đến cơ hội đầu cơ. Trong đó, hai dòng sản phẩm đang được săn đón là Bất động sản tạo dòng tiền cho thuê được ngay và Bất động sản đô thị phục vụ an cư, tiện ích lâu dài.

Ông Chung cũng đưa ra những tiêu chí rõ ràng để xác định các điểm nóng đầu tư, bao gồm: địa phương đã đầu tư mạnh hạ tầng sản xuất nhất là công nghiệp; có lực kéo di dân từ trung tâm lớn như Hà Nội; kết nối tốt qua trục giao thông chiến lược; và có mật độ đô thị hóa cao để đảm bảo thanh khoản.

Từ những tiêu chí trên, ông Chung đánh giá ba vùng đang trỗi dậy mạnh mẽ: đầu tiên là Hưng Yên, nơi có hạ tầng được đầu tư đồng bộ, kết nối nhanh với Hà Nội và các trung tâm kinh tế lớn, cộng thêm lực hút công nghiệp tăng nhanh. Tiếp đến là Bắc Ninh – đã hợp nhất với Bắc Giang, hai trong số những địa phương sở hữu chuỗi khu công nghiệp phát triển nhất miền Bắc, là "thỏi nam châm" với dòng vốn trong và ngoài nước. Cuối cùng là tổ hợp Quảng Ninh – Hải Phòng, sau giai đoạn trầm lắng đang phục hồi mạnh. Với lợi thế cảng biển và logistics, khu vực này sẽ là cực tăng trưởng vững vàng trong năm nay.

Ông Nguyễn Văn Long – Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cũng đồng tình và bổ sung thêm ba điểm rơi đang rất rõ: Thứ nhất là Hải Phòng, thị trường luôn giữ “sóng” tốt, đặc biệt với nhà đầu tư đến từ Hưng Yên. Thứ hai là cụm Bắc Giang – Bắc Ninh, nơi thị trường đã “dậy sóng” từ sớm ngay sau khi có chủ trương sáp nhập, dù đến nay đã có dấu hiệu đi ngang. Thứ ba, nổi bật nhất theo ông Long là Hà Nam cũ – vùng đất đang hưởng lợi từ giãn dân Hà Nội và hạ tầng giao thông phát triển. Với quy hoạch di dời các bệnh viện và trường đại học khỏi nội đô Hà Nội, Hà Nam trở thành điểm đến tự nhiên và rõ rệt cho dòng người đổ về.

Nhìn chung, trong giai đoạn 2–5 năm tới, ba vùng được giới chuyên gia và doanh nghiệp nhắm tới như cực tăng trưởng mới của thị trường Bất động sản Việt Nam chính là Hưng Yên – Thái Bình, Quảng Ninh – Hải Phòng, và Hà Nam – Ninh Bình. Đây là những khu vực không chỉ hưởng lợi trực tiếp từ việc sáp nhập địa giới hành chính, mà còn hội tụ đủ các yếu tố cần thiết để trở thành tâm điểm của chu kỳ Bất động sản mới: chính sách rõ ràng, hạ tầng kết nối mạnh, mật độ đô thị hóa tăng cao và lực hút đầu tư từ cả nhu cầu thực lẫn công nghiệp – dịch vụ.