Giá chung cư mới vẫn cao dù thanh khoản chậm

Trong báo cáo thị trường quý I, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng.

Theo đó, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Theo báo cáo quý 1/2025 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán một số chung cư thứ cấp (đã sử dụng) đang đi ngang hoặc giảm nhẹ. Song giá chào bán các chung cư mới lại được neo ở mức giá cao, thậm chí điều chỉnh tăng nhẹ.

Tổng nguồn cung nhà ở đã tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024, đạt khoảng 27.000 sản phẩm. Trong đó, 14.500 sản phẩm đến từ các dự án chào bán mới, tăng gấp 3 lần so với quý 1/2024, còn lại là hàng tồn tiếp tục được mở bán.

Tuy nhiên, phân khúc cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lên tới 58% trong nguồn cung chung cư, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc cao cấp chiếm lĩnh nguồn cung khiến mặt bằng giá bán chung cư vẫn cao vọt.

Theo VARS, giá trung bình căn hộ hiện nay đã lên tới 70,2 triệu đồng/m2, tăng 2,5% so với quý trước và tăng 77,6% so với quý 3/2019. Đà tăng giá này chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá được điều chỉnh tăng nhẹ.

Trong khi đó, tỷ trọng phân khúc bình dân (gồm cả nhà xã hội) dù được cải thiện, chiếm gần 13% với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án Nhà ở xã hội được mở bán. Nhưng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu.

Một tín hiệu tích cực đang được chờ đợi để kéo giảm giá chung cư là nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội. Nhiều khu nhà ở xã hội tại các khu vực lân cận nội thành đang rục rịch ra hàng, như khu nhà xã hội tại khu đô thị Hạ Đình, xã Tân Triều, H.Thanh Trì với khoảng 25 triệu đồng/m2. Dự án này được khởi công vào cuối năm 2024, dự kiến nhận hồ sơ trong quý 4 năm nay.

Ngoài ra, theo Sở Xây dựng Hà Nội, dự kiến sẽ có hơn 700 căn nhà ở xã hội tại xã Kim Hoa, H.Mê Linh với giá tạm tính khoảng 21,2 triệu đồng/m2, dự kiến mở bán trong quý 2 năm nay. Với đơn giá này, căn hộ diện tích 69 m2 có giá khoảng 1,46 tỉ đồng.

Thanh khoản bất động sản chậm

Thị trường bất động sản dù đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng không có nghĩa thị trường đang có thanh khoản tốt. Đặc biệt, hàng tồn kho của các dự án, các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất cao. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2024, lượng tồn kho các dự án bất động sản lên tới 17.058 căn/nền, trong đó, nhà ở riêng lẻ 11.218 căn và đất nền là 4.768 nền.

Tương tự, năm 2020, hơn 50% doanh nghiệp bất động sản đang có tình trạng dòng tiền âm, kể cả doanh nghiệp lớnlớn.

Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, điều này cho thấy khả năng bán hàng của các doanh nghiệp vẫn chưa thực sự tốt, dòng tiền trả nợ cho ngân hàng cũng chưa ổn định.

Theo ông Hiển, các ngân hàng đều biết, tín dụng bất động sản tốt nhất là cho vay đến cá nhân - người mua vay nhà. Bởi khách hàng mới là đối tượng tạo ra thanh khoản thực sự, giúp các doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền để trả nợ. Hiện nay, việc tập trung vốn vào các doanh nghiệp bất động sản chỉ là tạm thời.

Thị trường bất động sản chỉ thực sự phục hồi khi các ngân hàng tăng trưởng tín dụng cho khách hàng vay mua nhà. Một khi người dân chưa thực sự mặn mà với việc mua nhà thì thị trường bất động sản vẫn phải tái cấu trúc, các ngân hàng cũng cần quyết liệt hơn trong việc cơ cấu lại tín dụng bất động sản.

Mặc dù năm 2024 ngành bất động sản nhà ở còn gặp khó khăn, nhưng với nhiều điều kiện thuận lợi, năm 2025 được dự báo thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ. Báo cáo của VIS Rating về ngành bất động sản nhà ở mới đây cho biết, mặc dù có sự cải thiện trong doanh thu ghi nhận và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) của các chủ đầu tư (CĐT) tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, các CĐT sẽ có hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2025.

Theo đó, trong năm 2025, các CĐT sẽ cải thiện doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính do hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024 sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới cùng với tâm lý tích cực của người mua nhà.

Một trong những điểm thuận lợi là các chính sách mới sẽ thúc đẩy nguồn cung, nhu cầu nhà ở trong năm 2025 và các năm tiếp theo. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng hơn 20 nghị định/thông tư, đã thúc đẩy hoạt động phát triển dự án và bán hàng.