Thị trường nhà ở có đang bị “chùng xuống”?

Trước cơn sốt đất đang diễn ra khắp nơi trên cả nước, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thanh khoản lại đang giảm mạnh bởi thị trường đang gặp nhiều yếu tố bất lợi như ngân hàng siết van tín dụng, giá căn hộ, đất nền tăng cao…

Theo báo cáo quý 1/2022 của DKRA Việt Nam (DKRA), ngoại trừ phân khúc đất nền tăng nhẹ 6% lượng tiêu thụ so với quý trước và cùng kỳ 2021, thị trường căn hộ và nhà phố, biệt thự đều gặp khó. Tính cả địa bàn TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, chưa đầy 2.600 căn hộ được tiêu thụ trong quý 1/2022, con số này chỉ bằng 45% quý 4/2021. Trong khi đó, phân khúc nhà phố, biệt thự có mức hấp thụ chỉ khoảng hơn 430 căn, tương đương 18% quý 4/2021 và bằng 65% cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng thì mức giá cao cũng là điều đáng lo ngại với những người mua nhà thời điểm hiện tại. Mặt bằng giá nhà liền thổ sơ cấp khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận tăng 3-5%, riêng Đồng Nai tăng đến 8-12% so với quý trước.

Theo CBRE Việt Nam, thống kê giá bán trung bình các căn hộ trong quý 1/2022 trên thị trường sơ cấp đã tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm, chạm mốc khoảng 55 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.

Chuyên gia của CBRE cho biết, từ năm 2020 đến nay, phân khúc cao cấp luôn chiếm tỷ trọng cao với hơn 50% nguồn cung mới trên thị trường. Việc phân khúc này liên tục mở rộng địa bàn hoạt động khiến căn hộ trung cấp và bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP.HCM, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hoặc xa hơn.

Trước động thái siết tín dụng bất động sản đang được đẩy mạnh và bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng cao như hiện nay, nhiều chuyên gia dự báo thanh khoản thị trường trong quý 2/2022 sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực. Trong thời gian tới, các tài sản đầu cơ, lướt sóng sẽ bị sụt giảm thanh khoản nặng nề nhất bởi đây là nhóm được các ngân hàng hướng đến trong chính sách siết cho vay hiện tại.

Riêng nhóm bất động sản có nhu cầu sử dụng cuối cao, đặc biệt là nhà trong các dự án do chủ đầu tư có quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý, uy tín trên thị trường, vẫn duy trì được thanh khoản tốt.

Theo CEO một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Q.5, TP.HCM thì mặc dù giá bất động sản hiện đang tăng cao tuy nhiên thanh khoản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Vì vậy, các nhà đầu tư cá nhân, nhất là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khảo sát mặt bằng giá ở các khu vực trước khi xuống tiền bởi thời gian qua giá bất động sản ở nhiều nơi đã tăng 3 - 5 lần nên khi giá neo ở mức cao có thể sẽ gặp khó khăn trong thanh khoản. Bên cạnh đó cũng cần lưu ý tới sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư bởi dòng tiền đang có sự dịch chuyển từ miền Bắc vào miền Trung, miền Nam.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trong thời gian tới, phân khúc nhà ở và bất động sản thương mại được đánh giá sẽ tăng đáng kể và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc nhiều nhà đầu tư dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ và điều này cũng gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản".

Cũng theo ông Khương, trong thời gian tới, các nhà đầu tư trước khi quyết định xuống tiền cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh cũng như bất ổn chính trị quốc tế và trước lo ngại về trượt giá, lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay.