Thị trường nhà ở đang bước vào giai đoạn ổn định sau thời gian dài tăng nóng?

Giai đoạn “bốc đầu” đã kết thúc

Trong những năm gần đây, phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã trải qua giai đoạn tăng giá “bốc đầu” với mức tăng ấn tượng, đôi khi vượt xa năng lực tài chính của người dân. Tuy nhiên, bước sang quý I/2025, dấu hiệu chững lại rõ rệt cho thấy giai đoạn “bốc đầu” đang dần khép lại, thị trường chuyển sang giai đoạn điều chỉnh để hướng đến bền vững và phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo CBRE Việt Nam, năm 2025 đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ mới – nơi nguồn cung dồi dào hơn và chất lượng sản phẩm được nâng cao, thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng giữa các chủ đầu tư. Họ dự báo thị trường sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn nhờ chính sách pháp lý minh bạch hơn.

Cụ thể, dữ liệu của CBRE cho thấy, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ tại Hà Nội chạm mức trung bình 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ và 12% so với quý trước – mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm qua. Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt 76 triệu đồng/m², tăng gần 24% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá cao đi đôi với tâm lý e dè của người mua, đặc biệt với dòng sản phẩm cao cấp.

Theo OneHousing, trong năm 2025, nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đạt khoảng 30.000 căn, trong đó đến 70% là cao cấp; tại TP.HCM, dự kiến mở bán 12.000 căn, với 88% là cao cấp

Cơ cấu này cho thấy dòng hàng trung cấp và bình dân vẫn còn rất hạn chế, khiến thị trường thiếu mất tính đột phá ở các phân khúc phục vụ người mua ở thực.

Ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Vars) cho rằng: “Phân khúc cao cấp chủ yếu dành cho giới đầu tư nhiều tiền, còn nhà ở bình dân đáng lẽ phổ biến nhất lại đang ‘tuyệt chủng’”. Nguồn cung bình dân chỉ chiếm 5–7%, trong khi cao cấp giữ tới 60–65% – một sự lệch pha gây áp lực lên người thu nhập trung bình.

Trong bối cảnh này, các chính sách tiền tệ và cải cách pháp lý – như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn – đã và đang góp phần làm thị trường nguội lại và minh bạch hơn. Đồng thời, lãi suất vay không còn ở mức “miễn phí” như trước, hạn chế đầu cơ tín dụng.

Đại diện CBRE và Batdongsan.com.vn cùng dự báo thị trường căn hộ sẽ “khởi sắc” trở lại từ quý II/2025, khi dòng vốn được phục hồi, các quy định pháp lý đi vào thực thi ổn định và phân khúc bình dân – trung cấp được bổ sung nguồn cung đáng kể. Giai đoạn tiếp theo (2026–2027) được kỳ vọng là chu kỳ tăng trưởng thực sự, với tiêu chí "bền vững, phục vụ nhu cầu ở thực".

Nhìn chung, giai đoạn “bốc đầu” – với sự tăng giá mạnh mẽ, chuộng đầu cơ – đã kết thúc. Thay vào đó là giai đoạn điều chỉnh – củng cố – chuẩn hóa, nhằm tạo đà cho thị trường phát triển khỏe mạnh hơn. Người mua và các chủ đầu tư sẽ cần thay đổi cách tiếp cận: ưu tiên pháp lý rõ ràng, khả năng thanh khoản, chất lượng dự án và giá bán hợp lý. Đây chính là thời điểm vàng để bật lại thị trường căn hộ, không dựa vào những “cú hích giá nóng”, mà dựa vào giá trị thực và hiệu quả dài hạn.

Phân khúc chuyển nhượng lại sôi động

Báo cáo của One Mount Group cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội trong tháng 4/2025 ghi nhận sự khởi sắc rõ nét ở hoạt động chuyển nhượng, bao gồm chuyển nhượng chung cư, nhà thổ cư và thấp tầng dự án.

Tổng giao dịch thứ cấp toàn thị trường đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng 3 và cao hơn mức trung bình toàn thị trường (6.150 căn/tháng).

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đạt khoảng 3.400 căn trong tháng 4, tăng 39% so với tháng trước đó và là mức cao nhất trong vòng 12 tháng trở lại đây (tính từ tháng 5/2024). So với mức “đáy” vào tháng 2/2025 với chỉ 1.000 căn được giao dịch, thị trường đã ghi nhận 2 tháng tăng liên tiếp, vượt ngưỡng trung bình khoảng 2.650 căn/tháng.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, sự bứt phá của thị trường căn hộ chuyển nhượng trong tháng 4/2025 là kết quả cộng hưởng của yếu tố.

Đầu tiên là do nhu cầu mua ở thực tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt đến từ các gia đình trẻ có xu hướng tìm kiếm chốn an cư tại các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ.

Cùng với đó, cơn sốt đất nền tại các khu vực vùng ven đang dần hạ nhiệt, khiến dòng tiền đầu tư có xu hướng quay trở lại với các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay như căn hộ chung cư đã bàn giao.

Ngoài ra, theo ông Tiến, yếu tố mùa vụ cũng đóng vai trò không nhỏ. Nhiều khách hàng đã phát sinh nhu cầu giao dịch từ trước Tết Nguyên đán, nhưng chỉ hoàn tất thủ tục pháp lý, hồ sơ chuyển nhượng sau kỳ nghỉ lễ. Điều này khiến lượng giao dịch có xu hướng dồn vào tháng 3 và đặc biệt là tháng 4/2025 - tạo ra “điểm rơi” thanh khoản rõ nét trong chu kỳ đầu thị trường hồi phục.