Thị trường nhà ở tại Hà Nội tiếp tục bị suy giảm giao dịch

Mặc dù nhu cầu trên thị trường rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về sản phẩm nhà ở bình dân, trong khi nguồn cung và giao dịch giảm mạnh, nhưng có nghịch lý xảy ra là giá bán vẫn không ngừng tăng.

Số liệu báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) ghi nhận, riêng trong quý IV/2022 thị trường Hà Nội có 31 dự án chào bán mới nhưng trong đó chỉ 2 dự án hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng số 2.030 sản phẩm chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Eurowindow River Park là dự án chung cư hiếm hoi có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ khoảng 40% sau gần 2 tuần mở bán.

Nhìn chung, nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án vẫn duy trì giá bán ở ngưỡng cao, trung bình 50 triệu đồng/m2. Trong tình hình quỹ đất khu vực trung tâm TP ngày càng khan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới chủ yếu tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây, nổi bật như: Highway 5 Residences, Hà Nội Melody Residences, Imperia Smart City, Park 1, 2 - Eurowindow River Park, The Zei... Phân khúc căn hộ giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm, là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19. Khu vực quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa khách hàng gần như không có sự lựa chọn mới.

Cũng theo số liệu báo cáo thị trường từ VARS, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội thời điểm này thấp nhất trong 8 năm qua nhưng giá bán sơ cấp bình quân vẫn tăng so với năm trước, đạt ngưỡng gần 47 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp tăng trung bình 11%/năm, giá thứ cấp tăng 5%/năm và ghi nhận sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp - thứ cấp lên tới 42%, nhiều nhất ở dự án hạng A (52%), hạng B (27%) và hạng C (25%).

Còn tại báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội của JLL Việt Nam đã chỉ ra, lượng giao dịch ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trong quý IV/2022 đều đang giảm mạnh. Tâm lý yếu bao trùm toàn bộ thị trường khi doanh số bán theo quý trên từng quận giảm mạnh so với quý III/.2022, ngay cả ở những khu vực tập trung đông các khu đô thị.

Cụ thể, có khoảng 2.348 căn hộ đã được giao dịch trong quý IV, giảm 40,9% so với quý trước. Trong bối cảnh tâm lý thị trường trầm lắng do môi trường kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức, giao dịch chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn như: The Tonkin, The Sakura tại Vinhomes Smart City và Vinhomes The Zen Park tại Vinhomes Ocean Park.

Theo bà Trang Lê, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, JLL Việt Nam, việc thanh khoản bị nén chặt do tâm lý thị trường suy yếu trong quý này cũng được thể hiện rõ nét qua sự sụt giảm của tổng lượng căn giao dịch trên thị trường nhà liền thổ, giảm 93,9% theo quý, xuống chỉ còn 59 căn. Nhiều chủ đầu tư tại các dự án quy mô lớn đã dừng hoạt động mở bán, hoặc khóa bảng hàng để quan sát diễn biến thị trường.

Bên cạnh đó, rào cản liên quan đến kinh tế vĩ mô và các quy định của Chính phủ tiếp tục giáng một đòn mạnh vào tính khả thi của các dự án. Trong quý này, trên cả hai thị trường, các dự án hiện có và dự án đang triển khai tiền mở bán đều ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp hoặc thậm chí ngừng mở bảng hàng, đặc biệt là ở thị trường nhà liền thổ.

Bà Trang cho rằng, trước những rào cản lớn ập đến kể từ nửa cuối năm 2022, thị trường nhà ở Hà Nội nhìn chung đã không đạt được sự phục hồi đáng kể như kỳ vọng hậu Covid. Trong quý IV, nguồn cung mới của căn hộ Hà Nội giảm mạnh 42,9% theo quý, đạt 2.003 căn. Như vậy, tổng nguồn cung mới trong năm 2022 đạt xấp xỉ 13.125 căn, tăng 16,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường căn hộ Hà Nội được kì vọng sẽ chào đón khoảng 11.000 căn hộ, chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành như Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, và phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục là loại hình chủ đạo dẫn đầu nguồn cung mới trong giai đoạn tới.

Dự kiến khoảng 2.200 căn sẽ gia nhập thị trường Nhà liền thổ trong năm 2023. Tuy nhiên, hơn một nửa con số này sẽ đến từ các dự án hiện hữu đang chuẩn bị triển khai giai đoạn tiếp theo như An Lạc Green Symphony, An Vượng Villa hoặc Hinode Royal Park. Trong năm sau, Vinhomes Wonder Park ở huyện Đan Phượng là dự án mới được trông chờ nhiều nhất trên thị trường.

Tương tự phân khúc căn hộ, nguồn cung mới của nhà liền thổ đã giảm 96,1% theo quý và 89,1% theo năm xuống chỉ còn 37 căn trong quý IV. Do đó, tổng nguồn cung mới của năm 2022 là khoảng 2.050 căn – lượng cung mới theo năm tương đương với những năm bị ảnh hưởng bởi dịch Covid như năm 2019 và năm 2020.

Sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô, lạm phát tăng cao, áp lực về nguồn vốn và sức cầu yếu đã buộc các chủ đầu tư trên cả hai thị trường phải trực tiếp giảm giá trên giá bán, hoặc giữ nguyên giá nhưng tung ra nhiều chính sách ưu đãi hơn trước, đặc biệt là dành cho nhóm khách hàng có khả năng thanh toán sớm.

Không chỉ ghi nhận nguồn cung và thanh khoản giảm mạnh, thị trường nhà ở Hà Nội còn đang chứng kiến mức giá quay đầu giảm nhẹ. Mặc dù thị trường căn hộ, với sự gia nhập của một vài dự án cao cấp đã đủ điều kiện kí hợp đồng mua bán như dự án The Grand Hà Nội, Heritage Westlake đã khiến giá bán sơ cấp tăng 3,08% theo quý, đạt 1.961USD/m2.

Tuy nhiên, nếu loại trừ các dự án mới được ghi nhận, giá bán sơ cấp trung bình của các dự án hiện hữu từ quý trước cho thấy mức giảm đáng kể 7,24% theo quý.

Xu hướng giảm giá này cũng được ghi nhận trên thị trường nhà liền thổ, khi mức giá bình quân giảm 4% so với quý trước, xuống mức 6.543USD/m2 đất trong quý IV/2022.