Thị trường sơ cấp khan chung, giá cao, người mua nhà ở thực hướng tới thị trường thứ cấp

Báo cáo thị trường nhà ở của Savills mới đây cho hay, thị trường căn hộ vừa trải qua một năm sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung, thấp nhất kể từ năm 2014. Khan hiếm nguồn cung cùng với chi phí đầu vào tăng cao khiến cho khoảng giá phổ biến vẫn neo ở mức cao.

Các căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu VNĐ/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ VNĐ chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Thêm vào đó, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Theo bà Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Thị trường thứ cấp có ưu điểm là cung cấp cho khách hàng nhiều sự lựa chọn, dự án đảm bảo về pháp lý, phù hợp với khả năng chi trả.

Bên cạnh đó, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới khi hạ tầng phát triển. Ví dụ, các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở khu vực nội thành, trung tâm.

Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung từ cuối năm 2022 và chưa có sự thay đổi rõ rệt ở thời điểm hiện tại, thị trường chuyển nhượng sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước lạm phát đang chưa có dấu hiệu cải thiện và nhiều gia đình có nhu cầu ở thực.

Theo ông Tạ Văn Mừng, Trưởng phòng Phát triển lực lượng bán chuyển nhượng OneHousing thông tin, nếu như trước đây, việc mua một căn hộ sau đó bán lại phần lớn sẽ nghĩ rằng dễ bị lỗ bởi mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, thời điểm này do khan hiếm nguồn cung sơ cấp, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng lại trở nên đắt giá, sôi động.

Năm 2022 chuyển nhượng dự án, đặc biệt là các căn hộ chung cư tăng giá rất tốt tới 20 - 30%, và kể từ đầu năm nay khi thị trường chung khá trầm lắng thì căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng khoảng từ 3 - 5%.

Giá căn hộ sơ cấp 5 - 7 năm trước từ 27 - 28 triệu đồng/m2 đã được xem là cao. Nhưng hiện tại, mức giá sơ cấp tăng liên tục hàng năm, với mức giá trung bình lên tới 47 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có thể lên tới 60 - 70 triệu/m2. Như vậy, căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” ở một khoảng thời gian khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các bất động đó đang được định giá là dưới giá thị trường, nên mới có làn sóng mua bán căn hộ chuyển nhượng diễn ra rất mạnh như vậy.

Còn sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội nói riêng thì luôn giao dịch ở mức khá ổn định và đang neo ở mức cao, mức tăng giá sẽ dao động từ 5 - 7% mà không có sự bùng nổ, cũng không quá trầm lắng, hay bị “đóng băng”.