TP.HCM tiếp tục khan hiếm nhà ở tầm trung

Căn hộ sắp ra mắt không dưới 100 triệu đồng/m2

Khảo sát thị trường căn hộ đầu năm 2024 cho thấy, trong các dự án công bố ra thị trường TPHCM thời gian tới, mức giá dự kiến đều không dưới 100 triệu đồng/m2.

Các dự án mở bán mới như dự án The Aurora Phú Mỹ Hưng (Quận 7) chỉ với 95 căn hộ nhưng lại sở hữu 4 mặt tiền đường lớn, trong đó có phố tài chính - dịch vụ Nguyễn Lương Bằng sầm uất. Chủ đầu tư dự kiến mở bán chính thức vào tháng 3/2024. Giá bán mở bán dự kiến khoảng từ 3,7 tỷ/căn 1 phòng ngủ (46-62m2), từ 5 tỷ/căn 2 phòng ngủ (68-79m2), từ 11 tỷ/căn tophouse 3 phòng ngủ (102-151m2).

Cũng trong quý I, dự án khu đô thị The Global City dự kiến sẽ gia nhập đường đua dự án chung cư TP.HCM với phân khu cao tầng gồm 8.000 căn hộ. Theo các thông tin rumor,  phân khu cao tầng của The Global City sẽ bắt đầu nhận booking trong quý 1/2024 và mở bán vào khoảng giữa năm. Giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên bởi sản phẩm nhà phố tại dự án này từng bán ra thị trường với mức giá lên đến 400 triệu đồng/m2.

Dự án Eaton Park ở TP Thủ Đức của chủ đầu tư Gamuda Land, dù chưa công bố giá chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán sẽ rơi vào khoảng 6.000-7.000 USD/m2, tương đương từ 147,6-172,2 triệu đồng/m2.

Hay như dự án căn hộ cao cấp trong Khu đô thị Vạn Phúc cũng tại TP Thủ Đức, theo thông tin ban đầu của đại diện chủ đầu tư, giá bán chắc chắn không dưới 100 triệu đồng/m2.

Còn ở thị trường thứ cấp, ghi nhận từ trang thông tin rao bán nhà đất Batdongsan.com.vn, thị trường này đã không còn xuất hiện nhiều các “deal” giảm trên 30% như giai đoạn cùng kỳ 2023. Hầu hết các giao dịch nhà đất thời điểm này đều giữ nguyên khoảng giá rao bán thời điểm cuối năm. Không có động thái điều chỉnh tăng, nhưng cũng không còn những màn “ép giá” giảm xuống bất chấp như cùng kỳ năm ngoái.

Xu hướng dịch chuyển về vùng ven

Theo thống kê, tổng dân số TP.HCM tính đến ngày 1/6/2023 là gần 8,9 triệu người, chưa kể dân vãng lai. Tổng nhu cầu nhà ở của thành phố trong giai đoạn 2021-2030 khoảng 37 triệu m2 sàn nhà ở. Tuy nhiên, trong báo cáo thị trường mới đây, Savills cho biết nguồn cung chung cư tại TP.HCM cả năm 2023 xuống thấp kỷ lục trong 10 năm qua với 10.700 căn. Số dự án mới xuống thấp khiến lượng giao dịch căn hộ giảm liên tục 7% mỗi năm trong thập kỷ qua. Trong năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch.

Theo giới chuyên gia, việc tìm được quỹ đất giá rẻ đã rất khó, thời gian làm thủ tục pháp lý không đơn giản, chi phí đầu vào của một dự án thường rất lớn. Với quá trình xét duyệt dự án kéo dài như hiện nay, chi phí đầu vào thường rất cao và đội lên cao nhất thường là chi phí đất.

Trong khi đó, chưa tính tới câu chuyện lãi vay, khi đa phần doanh nghiệp đều phải đi vay ngân hàng để phát triển dự án. Như vậy, cứ chậm một năm thủ tục dự án không hoàn thành, doanh nghiệp mất 10% chi phí lãi vay; trên thực tế, nhiều dự án chậm hoàn thành thủ tục vài ba năm, thậm chí nhiều hơn. Để đảm bảo bài toán hiệu suất đầu tư, chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá, khiến giá bán sản phẩm không thể rẻ.

Trong bối cảnh quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày một khan hiếm, đắt đỏ, các chủ đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án bởi có giá đất rẻ hơn, giúp nguồn cung nhà ở nơi đây trở nên dồi dào, giá bán cũng dễ “điều tiết” hơn.

Theo nhận định của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng khi giá nhà TPHCM liên tục lập mặt bằng mới thì khu lân cận (với khoảng cách 30-45 phút di chuyển tính từ trung tâm TPHCM) như Bình Dương, Đồng Nai là một lựa chọn với người trẻ. Trong đó, khu vực Bình Dương với nguồn cung căn hộ giá dao động trên dưới 2,8 tỉ đồng/căn tại Dĩ An giáp ranh thành phố Thủ Đức là khoảng cách không quá xa.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà, cho hay người mua nhà hiện nay quan trọng tiêu chí thời gian di chuyển nhiều hơn khoảng cách di chuyển. Giữa quãng đường gần nhưng kẹt xe nhiều giờ, họ sẽ chọn việc di chuyển xa hơn một chút nhưng đường đi thông thoáng và kết nối giao thông nhanh, tốt.

Theo ông Quang, địa giới hành chính không còn là rào cản tâm lý trong tâm lý người mua nhà. Điều này được minh chứng rõ khi có rất nhiều gia đình trẻ mới kết hôn, những người trẻ làm việc tại trung tâm TPHCM đã chọn mua nhà ở khu vực lân cận để an cư.