Thị trường trầm lắng - thời cơ cho nhà đầu tư đường dài “săn” nhà đất giá rẻ

Xu hướng đầu tư “phòng thủ”

Số liệu từ Tổng cục Thống kê quý II/2022 cho thấy nền kinh tế đang có sự phục hồi tích cực và rõ nét: GDP bình quân đạt 7,72%, tăng 1,02% so với cùng kỳ, chỉ số tiêu dùng (CPI) đạt 2,96%, giải ngân vốn đầu tư FDI hiện vào khoảng 10,06 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ 2021. Việc nền kinh tế phục hồi tích cực, thậm chí một số lĩnh vực còn cao hơn trước dịch sẽ tạo tiền đề cho thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định.

Báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng mức độ quan tâm BĐS trên cả nước trong quý II/2022 đang tiệm cận về ngưỡng trước khi dịch bùng phát. Trong hơn 2 năm, từ tháng 1/2020 đến tháng 6/2022, BĐS có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau đó là vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm. Nhìn vào trung và dài hạn, nhu cầu sở hữu BĐS của người dân vẫn rất lớn, thị trường địa ốc còn nhiều dư địa để rót tiền.

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, thời gian này, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại, giao dịch trên thị trường rất chậm, trong khi đó, NĐT lại khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng hơn trước đây. Nhiều NĐT đang bị “mắc kẹt” phải chấp nhận cắt lỗ, cùng nguồn cung từ BĐS thế chấp do ngân hàng phát mại sẽ mang đến lựa chọn mới đa dạng, giá rẻ cho những NĐT có tiềm lực về tài chính.

Cũng theo các chuyên gia, cơn “sốt đất” vào đầu năm 2022 đã hạ nhiệt vào quý III/2022, sóng săn đất cũng đã hạ, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với xu hướng tăng giá “chóng mặt” tại nhiều khu vực cũng dừng theo và giá BĐS tại các điểm “nóng” nhà đất từ đà đi lên chuyển sang đi ngang. Thực tế, khi thị trường hạ nhiệt, nhiều NĐT đã có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để "bắt đáy". Vì thế mà, các chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi sử dụng đồng vốn thật, nhìn nhận các giá trị bền vững, mang lợi ích thiết thực thay vì tăng trưởng nóng như trước.

Có thể thấy, giai đoạn đầu tư “dễ” trong chứng khoán và BĐS không còn. Thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” hụt hơi do khó vay ngân hàng đã rời “đường đua”, sân chơi hiện tại dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực và am hiểu thị trường.

Mục đích đầu tư của nhóm này cũng được định hình rõ ràng, hướng tới tích sản và gia tăng giá trị lâu dài. Các chuyên gia cũng cho biết, trong 40 năm qua, giá BĐS hiếm khi giảm, vì vậy các nhà đầu tư trung và dài hạn không quá lo lắng về vấn đề lợi nhuận.

Bên cạnh đó, tư duy đầu tư BĐS bền vững sẽ tác động tích cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, hạn chế xảy ra tình trạng “sốt” đất hay tăng trưởng nóng.

Về tọa độ đầu tư, giới chuyên gia cho rằng nhóm thị trường tiềm năng hiện nay và thời gian tới tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM; những thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai…

Tại thị trường Hà Nội, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam nhìn nhận, từ năm 2022, nguồn cung BĐS của thủ đô dịch chuyển mạnh mẽ về khu Đông với tỷ trọng khoảng 63%.

Theo Quy hoạch giao thông vận tải đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội với 10 cây cầu mới bắc qua sông Hồng sẽ tạo đà kết nối giữa khu Đông với trung tâm. Đặc biệt, việc Gia Lâm đang phấn đấu lên quận vào năm 2023 là tín hiệu quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS khu vực này phát triển sôi động.

Nên cẩn trọng khi bắt đáy

Theo các chuyên gia kinh tế, trong giai đoạn hiện nay, các NĐT cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá mua - bán lẫn thanh khoản của thị trường bất động sản. Giai đoạn này cũng có thể sẽ mở ra cho NĐT có tiềm lực về tài chính nhiều cơ hội để sở hữu nhà đất có vị trí đẹp với giá bán hợp lý.

Thị trường hiện tại xuất hiện nhiều điểm tương đồng với năm 2015, có rất ít gói hỗ trợ tín dụng dành cho BĐS nên chiếm ưu thế vẫn là các nhà đầu tư sẵn dòng vốn tự có.

Tuy nhiên, đến nay, nhà đầu tư BĐS sau khi trải qua nhiều chu kỳ tăng giảm của thị trường đã trưởng thành hơn và ngày càng nhạy bén. Đầu tư bằng nguồn vốn thực, nhà đầu tư trở nên cẩn trọng và khó tính hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com nhận định, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đi vào tình trạng trầm lắng. Nguyên nhân do những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng vào BĐS. Tuy nhiên, thị trường BĐS rơi vào trạng thái trầm lắng là tín hiệu tốt cho những NĐT dài hơi. Thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc đi những NĐT không chuyên bị vỡ kế hoạch, gãy đòn bẩy tài chính.

Ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, giá bán BĐS trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư dự án hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm BĐS có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Nguyên nhân khiến xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, năm 2022 không phải là năm có thể tăng giá BĐS tại các tỉnh, thành phía Nam nói chung, thậm chí sẽ có một số nơi phải giảm giá thì mới bán được. Những khu vực mà NĐT đón sóng BĐS với mong muốn tăng giá nhiều lần thì nay đã chững lại. Thời điểm này là mùa “săn” đất bắt đầu khởi động. Dự báo, danh sách nhà đất phát mại thu nợ sẽ tăng dần và sẽ xuất hiện nhiều nhà, đất đẹp được chào bán. Song, các chuyên gia cũng lo ngại, giá nhà đất tại một số khu vực đã tăng 200% - 500%, việc mua “ôm” đất cũng sẽ là điều mà NĐT nên cân nhắc.