Thị trường xoay trục, nhà ở xã hội được ưu tiên phát triển trong năm 2024

Nghịch lý tồn tại – lệch pha phân khúc bất động sản

Nhà ở xã hội nơi thiếu, nơi thừa. Giá nhà tăng cao một cách bất hợp lý. Đây được cho là ba nghịch lý đang tồn tại trên thị trường bất động sản. Trong năm 2023 vừa qua, theo khảo sát trên thị trường Hà Nội, cứ 100 căn hộ mới được bán ra thì chỉ có ba căn có giá dưới 2 tỷ đồng. Còn lại là các sản phẩm trên hai tỷ đồng hay còn gọi là các sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75%.

Theo Báo cáo tổng quan thị trường quý 4 và năm 2023 của VARS, ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp tạo được sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, bất động sản năm 2023 đã cho thấy sự giảm sức hút rõ rệt, đánh mất vị trí “vedete” trong “Bộ sưu tập đầu tư” của khách hàng/nhà đầu tư.

Theo đó, phân khúc bất động sản nhà ở, với sự góp mặt của nhà ở xã hội - được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc nhưng vẫn còn để lộ nhiều bất cập với sự lệch pha cung – cầu, thiếu vắng một cách trầm trọng về nguồn cung. Mặc dù được kỳ vọng sẽ là “quân át chủ bài”, giúp “lật ngược ván cờ”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm cuối năm, phân khúc này vẫn chưa thực sự “tỏa sáng” như kỳ vọng.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, hiện trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp (giá từ 25-70 triệu đồng/m2).

Theo ông Hải, trong số đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25-35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp giá khoảng 35 triệu đến dưới 50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Cũng theo dữ liệu của Savills cho thấy cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có ba căn có giá dưới hai tỷ đồng. Tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền bị đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2023 khi phần lớn các dự án mới ra mắt từ phân khúc trung và cao cấp trở lên. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP HCM.

Trục xoay đổi – cục diện hướng về nhà ở xã hội

Cụ thể, đầu tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Mục tiêu Đề án đặt ra là phấn đấu đến năm 2030 tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Chính phủ yêu cầu các địa phương phải xác định rõ diện tích đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; coi phát triển nhà ở xã hội là một chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm, hằng năm của địa phương.

Bên cạnh Đề án, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của bốn ngân hàng thương mại nhà nước dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng được triển khai với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng.

Tuy nhiên, để phát triển nhà ở xã hội cho tương xứng với nhu cầu của người dân ở thời điểm hiện tại là không hề dễ. Cần nhiều biện pháp thực hiện đồng bộ, hài hòa, đặc biệt là phương án quy hoạch và định hướng phát triển trong tương lai.

Theo TS Nguyễn Bích Lâm – Nguyên Cục Trưởng Cục Thống kê cho ý kiến, mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng cần tái cấu trúc doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản. Thời gian vừa qua, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang tập trung quá nhiều vào các phân phúc bất động sản cao cấp dành cho tầng lớp trung lưu giàu có trên thị trường. Chính vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp nên đã làm mất cân đối cung cầu, từ đó đẩy giá bất động sản lên rất cao so với giá trị thực của sản phẩm.Theo TS Lâm, cần cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu trên thị trường, làm được như vậy thì thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững.

Mới đây, Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng nhiệm vụ năm 2024, đến nay đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 25.884 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, số tiền giải ngân chỉ đạt khoảng 143,3 tỷ đồng, rất khiêm tốn so với kỳ vọng đặt ra ban đầu.

Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết sẽ theo dõi, bám sát tình hình triển khai gói tín dụng này để phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất các giải pháp đẩy mạnh thực hiện Chương trình, góp phần thúc đẩy việc đầu tư, xây dựng cũng như mua nhà ở xã hội của người dân.

Nêu ý kiến về vấn đề này, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nói, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 đã cắt giảm điều kiện về cư trú. Đối với điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập cũng sẽ được hướng dẫn trong nghị định của Chính phủ theo hướng đơn giản, dễ thực hiện. Việc này sẽ giúp người dân có cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội dễ dàng hơn.

Cũng theo ông Hưng, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, vừa là một giải pháp hữu hiệu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần tạo nguồn cung, tái cơ cấu lại thị trường bất động sản cân đối trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Bởi vậy trong năm 2024, theo ông Hưng, để nhà ở xã hội bứt tốc, hoàn thành các mục tiêu đề ra, trước hết cần tập trung xây dựng các Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở, Luật đất đai sửa đổi (được Quốc hội thông qua trong năm 2023) để tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật. Các địa phương cần căn cứ vào mục tiêu của đề án khẩn trương lập kế hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.