Thu hẹp được tình trạng lệch pha phân khúc, bất động sản sẽ phục hồi nhanh

Bài toán sống còn của doanh nghiệp

Giữa lúc thị trường bất động sản đang loay hoay trong vũng lầy suy thoái, niềm tin của nhà đầu tư suy giảm, kéo theo việc đầu cơ giảm sút, thanh khoản thị trường gần như đóng băng. Nhìn lại chặng đường trong một năm qua, vừa trầm lắng lại vừa buồn tẻ, thị trường nhiễu loạn trước các thông tin rao bán cắt lỗ, thoát hàng nhưng không có ai mua. Đòn bẩy tài chính quá cao khiến nhà đầu tư và nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ "gãy cánh", nhiều ông lớn trong ngành cũng không khỏi lao đao trước sóng lớn.

Báo cáo tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản không mấy sáng sủa qua những quý đầu năm. Ở một số doanh nghiệp lớn, tổng tài sản thì nhiều nhưng lại nằm chủ yếu ở giá trị hàng tồn kho, doanh nghiệp thiếu dòng tiền hoạt động.

Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp đã rời bỏ thị trường. Số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy, 10 tháng năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so cùng kỳ năm trước.

Trong quý 3/2023, theo thống kê của một số công ty nghiên cứu thị trường như Batdongsan hay Savills, tại TP.HCM và các tỉnh lân cận có gần 5.000 căn hộ mở bán mới, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 72% nguồn cung, tương đương hơn 3.200 căn. Đây là những con số tích cực cho thấy, sức mua đang trở lại.

Muốn thúc đẩy bất động sản phục hồi thì cần tăng thanh khoản. Trong khi đó, với thị trường hiện nay, phân khúc nhà ở bình dân có nhu cầu rất lớn thì lại thiếu nguồn cung. Nếu nhìn vào cơ cấu sản phẩm được đưa ra trong thời gian qua và những dự án sắp được công bố cho thấy, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

Tình trạng này diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước không riêng địa phương nào. Đặc biệt ở TP.HCM - nơi đô thị đông dân bậc nhất thiếu trầm trọng nhà ở giá bình dân. Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, từ đầu năm 2023, toàn thị trường TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới nào từ nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường. Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP.HCM chưa có bất kỳ căn hộ bình dân nào được mở bán, cho thấy tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở ngày càng nghiêm trọng hơn.

Doanh nghiệp đã làm gì để tự cứu mình?

Trước tình hình khó khăn, bài toán của doanh nghiệp đặt ra lúc này là phải tháo gỡ nút thắt về nhà ở bình dân để tự cứu lấy mình và giải phóng cho thị trường bất động sản.

Trước mắt, để giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở bình dân. Nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu xây dựng chiến lược phát triển mới, mở đường lui cho chính mình bằng cách tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Đơn cử như, đầu tháng 12, CTCP Đầu tư TT Capital vừa công bố liên doanh với hai đối tác gồm Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu cùng thực hiện các dự án bất động sản vừa túi tiền ở TP.HCM và các tỉnh, thành lân cận.

Hay như vào tháng 10 vừa qua, Tập đoàn Nam Long công bố chương trình "Chung tay đưa nhà dễ sở hữu trở lại". Theo đó, doanh nghiệp này đã ra mắt các sản phẩm như nhà ở xã hội Nam Long 2 giá 600 triệu đồng/căn, căn hộ Ehome Southgate Waterpoint giá 1 tỷ đồng/căn, căn hộ Mizuki Park và Akari City giá 3 tỷ đồng/căn, cùng với đó là các sản phẩm nhà dễ sở hữu tại Waterpoint và Izumi City...

Tập đoàn Hoàng Quân vừa qua đã kiến nghị Thường trực Tổ công tác của Thủ tướng hỗ trợ doanh nghiệp kết nối với TP.HCM, Long An, Đồng Nai để thực hiện khoảng 50 dự án nhà ở xã hội, quy mô 50.000 căn hộ và 10 tòa chung cư cũ tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An trong giai đoạn 2023-2030.

Doanh nghiệp cho biết 4 công ty thuộc nhóm địa ốc Hoàng Quân được ngân hàng cam kết cho vay 15.000 tỷ đồng để thực hiện số dự án trên. Trong đó, 10.000 tỷ đồng để xây dựng nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM, 5.000 tỷ đồng xây nhà xã hội ở Đồng Nai và Long An. Đây cũng là ba địa phương đặt mục tiêu cao trong phát triển dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Mới đây nhất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nhưng việc giảm giá nhà trong giai đoạn này là rất khó cho doanh nghiệp khi vật giá leo thang. Nên việc giảm giá nhà với doanh nghiệp bất động sản là bài toán nan giải.

Đề ra giải pháp, giới chuyên gia cũng cho rằng, nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Bởi đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu rất cao. Giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội mới giúp kéo giảm mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được toàn bộ hệ thống./.