6 tháng cuối năm giá căn hộ sơ cấp vẫn “tăng nhiệt”, nguồn cung tiếp tục lệch pha

Lệch pha cung – cầu ngày càng nghiêm trọng

Có một thực tế, hiện thị trường căn hộ rất ít sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Việc lệch pha cung - cầu ở nhiều cấp độ bắt đầu trở nên nghiêm trọng hơn trong nửa đầu năm 2022. Và theo các chuyên gia, tình hình này sẽ tiếp tục kéo dài đến cuối năm 2022, và đầu năm 2023.

Có thể thấy, nguồn cung của thị trường sơ cấp có nhiều tín hiệu tăng trong 6 tháng tiếp theo, nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp (trên 60 triệu đồng/m2) và hạng sang (từ 100 triệu đồng/m2 trở lên), trong khi phân khúc trung cấp (từ 35 - 55 triệu đồng/m2) và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tiếp tục thiếu hụt. Chẳng hạn, tại khu Tây Tp.HCM hiện chỉ có dự án Akari City đang chào bán giai đoạn 2. Đây là Khu đô thị quy mô 8,5 ha của Nam Long Group được triển khai trên trục đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân, đang chào bán mức giá từ 45 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án này đã bàn giao giai đoạn 1 với 1.800 căn hộ, cư dân đã vào ở.

Tại khu Nam Tp.HCM cũng chỉ vài dự án căn hộ được tung ra thị trường trong năm nay. Chẳng hạn, tại Bình Chánh, có dự án căn hộ biệt lập Flora (trong KĐT Mizuki Park) chào giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 – được xem là mức giá trung cấp "hiếm hoi" tại khu vực này. Nửa cuối năm 2022, dự kiến sẽ có 3 dự án mới được chào bán như Viva Plaza (quận 7) bàn giao cuối năm 2023, The Peak – Phân khu Midtown Phú Mỹ Hưng dự kiến bàn giao vào cuối năm 2022, Sunshine Sky City dự kiến mở bán tòa S2 vào tháng 8/2022. Tuy nhiên, hầu hết các dự án này giá đã khá cao.

Tại khu vực Đông Tp.HCM, sẽ có 2 dự án mới được dự kiến sẽ được chào bán trong thời gian nửa cuối năm 2022 cung cấp cho thị trường khoảng 3.800 căn hộ, bao gồm dự án D’Lusso dự kiến mở bán quý 4/2022, SaiGon Broadway hoàn thành vào quý 4/2023. Hay, một số dự án như FIATO premier, Urban Green cũng đang "manh nha" thông tin ra thị trường Tp.Thủ Đức.

Báo cáo của Bộ xây dựng mới đây chỉ ra, 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc bất động sản cao cấp chiếm 80,13% tổng số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai. Sở này cho biết, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu, chỉ ra rõ rệt nhất của sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản.

"Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", bộ này nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho hay, thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng "lệch pha cung cầu" rất lớn. So với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TPHCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường, thì trong những năm gần đây đã xuất hiện tình trạng "lệch pha" cung cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm.

Cụ thể, năm 2018 nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8 % so với năm 2017; năm 2019 nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, bằng 53,6 % so với năm 2017; năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, bằng 39,2 % so với năm 2017, năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6 % so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44 % so với 6 tháng đầu năm 2017.

Trong đó, theo ông Châu, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%); trong lúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo như: năm 2017 (chiếm 25,5%), năm 2018 (chiếm 30%); năm 2019 (chiếm 67,1%); năm 2020 (chiếm 42,1%); năm 2021 (chiếm 72%) và 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 80,13%.

Có thể thấy, thực trạng khan hiếm nguồn cung cộng với lệch pha cung – cầu vốn đã rất "đau đầu" trong giai đoạn năm 2019 và vẫn tiếp diễn cho đến hiện tại.

Giá sơ cấp sẽ tiếp tục đẩy lên cao

Theo hầu hết các chuyên gia, giá bán ở thị trường sơ cấp có nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu về bất động sản của người dân rất lớn, bao gồm cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư. Trong khi đó, lượng cung lại eo hẹp, kéo theo giá bán ở thị trường sơ cấp có nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao.

Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, ngoài lý do về khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản cũng đang chịu áp lực tăng giá do giá đất tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng (giá thép tăng 40-50%,), chi phí lưu thông, nhân công, lãi suất tăng…

Không chỉ trên thị trường sơ cấp, bà Dung cho hay, giá một số dự án trên thị trường thứ cấp cũng tăng. Tại một số dự án ở Tp.HCM, tốc độ tăng giá tăng 5-10% và thậm chí có thể lên tới 20%.

Đại diện Chợ Tốt Nhà cho hay, nguồn cung nhà ở hiện nay phần lớn đến từ phân khúc cao cấp. Xét trên thực trạng nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay tại Tp.HCM, lượng dự án mới triển khai còn thấp và đều có giá bán neo ở mức cao trên 55 triệu đồng/m2, khiến cho khả năng thanh khoản bị hạn chế. Dự báo tình trạng này sẽ kéo dài cho đến hết năm 2022.

"Phân khúc trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ 30-35 tuổi đang có nhu cầu rất lớn thì nguồn cung bị hạn chế, hoặc có rất ít sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Một số dự án căn hộ chung cư có giá dưới 50 triệu đồng/m2 có kế hoạch chào bán trong Quý 3/2022 tuy khá phù hợp tài chính của đa số người mua, nhưng nguồn cung dự án tương đối nhỏ giọt", đại diện đơn vị này cho hay.

Trước tình trang này, dự báo giá sơ cấp trên thị trường căn hộ sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Tuy vậy, tốc độ giao dịch trên thị trường sẽ chậm lại. Với tình trạng các ngân hàng siết chặt tín dụng vay bất động sản như hiện tại, tình trạng khó tiếp cận nguồn vốn vay nhiều khả năng sẽ tiếp tục tiếp diễn trong những tháng tới. Điều này ảnh hưởng đến mức độ sôi động trong giao dịch bất động sản, dự kiến thị trường sẽ trầm lắng hơn trong thời gian này.

Giá liên tục biến động tăng, nhà phố còn là kênh “hời” của nhà đầu tư lúc này?