Thực trạng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai: Nhìn từ dự án The Goleden Star (quận 7, TP Hồ Chí Minh)

So với kinh doanh nhà ở có sẵn, mua bán nhà hình thành trong tương lai có nhiều ưu điểm đối với cả bên mua và bên bán. Đây cũng là xu hướng phù hợp với nhu cầu của người dân. Đối với chủ đầu tư, lợi ích của việc huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, đối với người mua nhà sẽ giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, với tài sản hình thành trong tương lai cũng sẽ có nhiều bất cập và tính rủi ro nếu người mua không tìm hiểu rõ về uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án cũng như không nắm rõ Luật Kinh doanh bất động sản. Từ đó đã phát sinh bất cập, khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng mua bán, gây ra những mâu thuẫn giữa khách hàng – chủ đầu tư. Để bán được nhà, các chủ đầu tư luôn cố gắng vẽ ra một môi trường sống hoàn hảo và lý tưởng… để câu khách. Chưa kể có một số chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua, hoặc phổ biến nhất hiện nay là người mua nhà nhiều năm, đã sinh sống ổn định nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Từ thực tiễn đó, tòa soạn Kinh doanh & Phát triển triển khai Chuyên đề “Thực trạng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai ”. Qua đó, từ những sự việc điển hình, sẽ cung cấp cho độc giả góc nhìn tổng thể về những vi phạm trong trật tự xây dựng, việc xử lý cũng như giải pháp để dần tháo gỡ những tồn đọng, vướng mắc liên quan trong lĩnh vực này.

Khách hàng chỉ ra hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư

Mới đây, tòa soạn Kinh doanh và Phát triển đã nhận được phản ánh của ông Nguyễn Hoàng Hòa, Chủ tịch Hội đồng thành viên, đại diện Công ty TNHH Nguồn Á Châu về việc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Phú Gia An có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản và lừa dối khách hàng.

Theo phản ánh của ông Hòa, ngày 11/12/2017, công ty TNHH Nguồn Á Châu (sau đây gọi là công ty Nguồn Á Châu) có ký hợp đồng mua bán căn hộ B26-01 thuộc dự án Khu thương mại dịch vụ – Căn hộ cao tầng số 72 đường Nguyễn Thị Thập, phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Dự án này có tên thương mại là The Golden Star do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phú Gia An làm chủ đầu tư. Công ty Phú Gia An có địa chỉ tại tầng 15 khu D, cao ốc Hưng Phát, 928 Lê Văn Lương, phường Phước Kiển, quận Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện pháp luật của Phú Gia An là ông Trần Duy Tiến – Tổng Giám đốc.

Theo hợp đồng mua bán giữa hai bên, căn hộ B26-01 thuộc tầng 26, block B với diện tích sử dụng là 243,30 m2, diện tích sàn xây dựng là 251,10 m2, mục đích căn hộ là dùng để ở. Căn hộ này nằm trong thửa đất số 47, 64, 65, tờ bản đồ số 49 với tổng diện tích là 9229,2 m2. Giá bán của căn hộ được đưa ra trong hợp đồng là 8,391,260,000 đồng (tám tỷ ba trăm chín mốt triệu, hai trăm sáu mươi nghìn đồng).

Tuy nhiên, theo đại diện công ty nguồn Á Châu, đến nay họ vẫn chưa được bàn giao căn hộ B26-01 nói trên và đã phát hiện ra nhiều sai phạm của dự án The Golden Star cũng như sai phạm đối với căn hộ B26-01.

Cụ thể, theo công ty nguồn Á Châu, phía Phú Gia An đã có hành vi kinh doanh bất động sản trái phép và có nhiều sai phạm trong quá trình lập hợp đồng và bán căn hộ B26-01.

Đầu tiên, là vấn đề thu tiền quá quy định. Theo công ty nguồn Á Châu, ngay khi kí hợp đồng số 406/HĐMB-GOLDEN STAR, phía Phú Gia An đã thu 50% giá trị hợp đồng, với số tiền 4,195,630,000 đồng. Đến ngày 19/1 và 15/3 năm 2018, công ty Phú Gia An tiếp tục thu hơn 800 triệu (tương đương 10% giá trị hợp đồng). Ngày 10/5/2018, Phú Gia An lại tiếp tục thu 10% giá trị hợp đồng (hơn 800 triệu). Như vậy, đến ngày 15/3/2018, Phú Gia An đã thu đến 70% giá trị của căn hộ B26-01, trong khi đến ngày 20/7/2018 công ty này mới ra thông báo thời gian bàn giao nhà dự kiến là từ 15/9/2018.

Theo điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Thêm nữa, đến ngày 20/7/2018, Phú Gia An ra thông báo và yêu cầu khách hàng phải nộp đủ 95% tổng số tiền ghi trong hợp đồng mới được nhận bàn giao căn hộ. Phía công ty nguồn Á Châu đã nộp đến 97,4% tổng giá trị hợp đồng, nhưng việc xây dựng chưa hoàn thành và chưa được nhận bàn giao căn hộ. Điều này đã vi phạm quy định về Luật Kinh doanh bất động sản một cách công nhiên.

Điều này được thể hiện rõ ràng hơn ở việc, đến tháng 6 năm 2019, Phú Gia An mới cung cấp Thông báo số 165 của Cục Giám định chất lượng công trình xây dựng nhà nước, được ban hành ngày 20/9/2018 chấp nhận kết quả giám định và quy trình giám sát xây dựng của The Golden Star.

Chưa dừng lại ở đó, theo công ty nguồn Á Châu, chủ đầu tư không cung cấp bất kì phiếu thu, chứng từ nào về tiền bảo trì, nhưng đã “thu hộ” ban quản trị hơn 152 triệu đồng phí bảo trì đối với căn hộ B26-01.

Công ty nguồn Á Châu cũng cho rằng, Phú Gia An đã có hành vi lừa dối khách hàng. Theo đó, căn hộ B26-01 có đặc điểm diện tích thông thủy là 243,30 m2. Tuy nhiên, theo công ty nguồn Á Châu, bên mua khi đo lại thì chỉ có 156,80 m2. Như vậy đã bị hụt so với diện tích trong hợp đồng lên tới hơn 80 m2. Theo công ty nguồn Á Châu, Phú Gia An đã làm trái với quy định nhà nước về công khai thông tin bất động sản được bán, lừa dối khách hàng khi lập hợp đồng để bán căn hộ có diện tích lớn hơn diện tích thiết kế đã được cấp phép để thu tiền nhiều hơn.

Riêng về vấn đề diện tích căn hộ, theo công ty nguồn Á Châu cho biết ngày 12/8/2020, công ty Phú Gia An cung cấp bản vẽ do công ty cổ phần đo đạc xây dựng Phúc Thành thực hiện vào ngày 25/9/2019. Nội dung của bản vẽ thể hiện căn hộ B26-01 có diện tích sử dụng là 241,90 m2. Tuy nhiên, thanh tra sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh kết luận tại biên bản thẩm định căn hộ ngày 4/1/2021 cho thấy bản vẽ do công ty Phúc Thành thực hiện có hạng mục và diện tích không thuộc thiết kế căn hộ được duyệt, bao gồm: sân, ban công, mái bê tông cốt thép. Trong khi đó, hợp đồng mua bán căn hộ không có các hạng mục và diện tích này.

Cùng với đó, theo hồ sơ được công ty nguồn Á Châu cung cấp, hợp đồng số 406/HĐMB-Golden Star được lập ngày 11/12/2017 không đúng theo mẫu số 01 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai được ban hành kèm Nghị định số 76/2015 NĐ-CP về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo thông tin chúng tôi có được, vụ việc này đã được công ty nguồn Á Châu khởi kiện ra tòa án. Nhưng xung quanh đó cũng có rất nhiều vấn đề mà theo đại diện công ty này là “khôi hài đến không tin nổi”. Đến nay công ty nguồn Á Châu vẫn chưa được nhận bàn giao nhà, chưa có giấy chứng nhận sở hữu căn hộ và chưa thể sử dụng do có quá nhiều sai phạm từ phía chủ đầu tư.

Có thể nói, hình thức bán căn hộ hình thành trong tương lai tuy mang lại lợi ích cho các bên nhưng chứa đựng rất nhiều rủi ro, thế bị động thuộc về người mua khi bên bán vi phạm hợp đồng. Nhiều khách hàng không chịu tìm hiểu kỹ năng lực chủ đầu tư, kiểm tra pháp lý dự án đã vội vàng quyết định. Cũng có trường hợp tìm hiểu nhưng bị hoa mắt trước “ma trận” thông tin từ chủ đầu tư cũng như thị trường bất động sản khiến người mua nhà không biết đâu mà lần.

Trong các bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin về sự việc này.

Khu căn hộ The Golden Star tọa lạc tại số 72 Nguyễn Thị Thập, Quận 7, TP.HCM được xây dựng trên khu đất 9.229 m2, gồm 2 block A&B cao 26 tầng với tổng số gần 500 căn hộ, trong đó đa số căn hộ có diện tích từ 50 – 83 m2. Với mật độ xây dựng 32,2%, bên trong dự án được quy hoạch các tiện ích phục vụ cư dân như: Hồ bơi Sky View tràn bờ diện tích trên 500 m2 tại tầng 21, phòng gym, khu BBQ, sân vườn, siêu thị, nhà sinh hoạt cộng đồng. Tổng thầu xây dựng là công ty Hòa Bình. Đơn vị thiết kế: Ong & Ong. Quản lý và vận hành bởi Savills.