Thuê BĐS giá cao rồi cho thuê lại: nhà đầu tư “âm vốn”

Từ tháng 10/2021, tình hình dịch bệnh tại TP.HCM cơ bản được kiểm soát. Thành phố gỡ bỏ giãn cách để các hoạt động kinh doanh mở cửa trở lại. Thời điểm này, anh Hoàng, một nhà đầu tư tay ngang, quyết định chi tiền để thuê nguyên căn một căn nhà phố một trệt 4 lầu tại một tuyến đường sầm uất để làm văn phòng cho thuê.

Ngoài anh còn có một nhà đầu tư khác cũng muốn thuê căn nhà phố này. Không muốn vụt mất thời cơ, anh ra giá thuê cao hơn đối thủ để lấy được mặt bằng.

Anh Hoàng cho biết, thời điểm đó, đối thủ ra giá thuê là gần 300.000 đồng/m2/tháng, còn anh “đánh bạo” trả gần 350.000 đồng/m2/tháng. Sau khi tính toán các khoản chi phí quản lý, anh phải cho thuê với giá 400.000 đồng/m2/tháng thì mới mong có lời. 

Tuy nhiên, so với mặt bằng giá thuê văn phòng tại cùng cung đường và khu vực xung quanh, giá thuê của anh Hoàng cao hơn. Điều này khiến văn phòng cho thuê của anh mất lợi thế cạnh tranh về giá so với các văn phòng cho thuê khác. Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định thuê văn phòng của các doanh nghiệp, đặc biệt là trong thời điểm hoạt động kinh doanh mới trở lại sau dịch bệnh. Chính vì thế, từ lúc chào mời, mới có khoảng 60% diện tích được thuê.

Anh Hoàng cho biết, căn nhà phố có tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 600 m2. Vị chi, mỗi tháng anh mất 210 triệu đồng trả tiền thuê nhà. Trong khi đó, dòng tiền thu về mỗi tháng từ việc cho thuê lại chỉ khoảng 126 triệu đồng. Như vậy, mỗi tháng anh lỗ 134 triệu đồng. Đấy là chưa kể khoản tiền đầu tư cải tạo ban đầu rơi vào khoảng 450 triệu đồng và các chi phí quản lý, chi phí quảng cáo khác.

Anh Hoàng tính toán, từ lúc đầu tư vào căn nhà phố để làm văn phòng cho thuê, anh đã “bay hơi” hơn 1,3 tỷ đồng.

Ông Lê Quốc Kiên, một chuyên gia về tư vấn bất động sản cho thuê nhận định, loại hình thuê sỉ bất động sản để cho thuê lại là một “cái bẫy” đối với những nhà đầu tư non kinh nghiệm. Chỉ riêng việc bỏ tiền thuê bất động sản với giá cao hơn mặt bằng giá thị trường đã là một nước đi sai lầm.

Vị chuyên gia phân tích, hầu hết nhà đầu tư thất bại với mô hình này là do không phân biệt được đâu là doanh thu thật và doanh thu ảo được các môi giới quảng cáo, tâng bốc thái quá để đánh vào tâm lý ham lợi lớn của những nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” tham gia thị trường này.

Theo đó, doanh thu thật phải được tính bằng cách lấy giá cho thuê thực tế cộng với tỷ lệ lấp đầy đã được quân bình đơn vị và số lượng khai thác. Sau đó, trừ đi các loại chi phí như: chi phí quản lý vận hành, chi phí quảng cáo, chi phí điện nước, chi phí môi giới, chi phí cải tạo đầu vào,… Nếu tính toán sai bất kỳ khoản chi phí nào và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn 50%, chắc chắn nhà đầu tư sẽ bị lỗ nặng.

Ngoài ra, theo ông Kiên, phần lớn chủ sở hữu bất động sản khi cho thuê mặt bằng chỉ chấp nhận ký hợp đồng cho thuê từ 3 - 5 năm trở lên. Khi người thuê thua lỗ, họ sẽ tìm người thuê mới để sang lại mặt bằng. Khi đó, giá của người thuê trước sẽ là cơ sở tham chiếu cho người thuê sau, điều này vô tình tạo ra tình trạng ông Kiên gọi là “ngáo giá”.

Có chung quan điểm trên là ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group. Theo ông Hải, một lỗi sơ đẳng nhất của những nhà đầu tư “F0” khi tham gia thị trường bất động sản cho thuê là doanh thu ước tính sơ bộ thường kém xa doanh thu thực tế.

Ông Hải cho rằng, có 4 rủi ro lớn mà nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm sẽ phải đối mặt khi đầu tư vào kênh bất động sản cho thuê. 

Thứ nhất, chi phí khấu hao lớn, có những trường hợp lên đến hàng tỷ đồng. Đây là chi phí bỏ ra ban đầu để cải tạo, sửa sang, nâng cấp mặt bằng. Chi phí này thường chiếm phần lớn trong tổng nguồn vốn đầu tư ban đầu và cần ít nhất 3 - 5 mới khấu hao hết. Nếu hoạt động cho thuê thua lỗ, dòng tiền này không có cơ hội khấu hao. Đồng nghĩa khấu hao cũng chính là khoản lỗ lớn nhất của nhà đầu tư.

Thứ hai, chi phí đặt cọc cao ngất ngưởng, thông thường tương đương với tiền thuê bất động sản trong 3 tháng cộng thêm 1 tháng gối đầu. Trong trường hợp kinh doanh thất bại, phải trả lại mặt bằng, khoản tiền đặt cọc xem như mất trắng.

Thứ ba, để thời gian chết quá nhiều. Thời gian chết ở đây là thời gian tu sửa, cải tạo, nâng cấp, quảng cáo, tìm kiếm khách hàng, chốt hợp đồng, bố trí mặt bằng của khách thuê. Trong khoảng thời gian này, vốn đầu tư sẽ bị “bào mòn” không ít.

Thứ tư, tỷ lệ lấp đầy thấp. Theo ông Hải, thông thường tỷ lệ lấp đầy với bất động sản cho thuê đạt trên 80% thì nhà đầu tư mới có thể hòa vốn, hoặc bắt đầu thu lãi. Tuy nhiên, do thiếu kinh nghiệm, nhiều nhà đầu tư chấp nhận thuê với giá cao ngất ngưởng, rồi cho thuê lại với giá còn cao hơn. Điều này khiến sức cạnh tranh của mặt bằng bị giảm sút, do đó tỷ lệ lấp đầy cố lắm cũng chỉ khoảng trên dưới 50%, khiến nhà đầu tư “âm vốn” nặng.