Tín dụng bất động sản: Những thách thức trong 2025

Nhà đầu tư thận trọng, người cần nhà khó mua

Sau cơn sốt, giá rao bán căn hộ tại TP.Hà Nội và TP.HCM điều chỉnh giảm nhẹ. Một số nhà đầu tư ở Hà Nội chia sẻ, năm 2024, giá chung cư “nhảy múa” vì khan hàng nhưng từ đầu năm 2025, một số dự án mới ra mắt đã dừng tăng giá. Thậm chí, ở thị trường thứ cấp, nhiều căn diện tích lớn còn giảm 50 - 100 triệu đồng.

Tại một dự án ở phía đông Hà Nội, căn hộ diện tích 57 - 65 m2 được chào bán với giá 46 - 47 triệu đồng/m2 trong khi vào thời điểm giữa năm 2024 từng lên mức 50 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, mức độ quan tâm cũng như lượng giao dịch chung cư những ngày đầu năm 2025 chưa cao. Người mua bất động sản ở thực chủ yếu hướng đến chung cư, nhà riêng đang có tâm lý chờ đợi nguồn cung dồi dào hơn với hy vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý. Mặt khác, khi giá đang ở mức quá cao, nhiều nhà đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc xuống tiền nhất là khi dự báo nguồn cung sẽ dần tăng lên.

Căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã có 3 năm tăng giá phi mã. Để sở hữu một căn hộ khoảng 60m2 ở Hà Nội, người mua phải trả khoảng 3 tỷ đồng nếu chọn dự án cũ, xa trung tâm hoặc 4 tỷ đồng trở lên nếu lựa chọn căn hộ mới ở nội thành. Với mức thu nhập 30 – 40 triêu mỗi tháng của 1 gia đình thì vay vốn mua nhà ở mức giá trên là không hề dễ dàng. Vì thế, dễ hiểu khi One Housing dự báo, lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư Hà Nội có khả năng giảm 5% trong năm nay sau khi đã tăng mạnh năm 2024.

Trong khi đó, các ngân hàng vẫn tiếp tục tung hàng loạt gói vay ưu đãi lãi suất thấp dành cho người mua nhà. Hiện có hàng chục nghìn tỷ đồng tín dụng đang chờ khách vay mua nhà lãi suất khá tốt.

Eximbank cho khách hàng từ 22 - 35 tuổi vay mua nhà với lãi suất ưu đãi từ 3,68%/năm. HDBank có gói tín dụng cho vay mua nhà với lãi suất từ 4,5%/năm; LPBank cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất từ 3,88%/năm; ACB cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất 5,5%/năm.

Lãi suất vay hấp dẫn nhưng nhiều người vẫn e ngại vay mua nhà do thời gian hưởng ưu đãi ngắn, lãi suất thả nổi có thể tới 10 - 11%/năm trong khi giá nhà neo ở mức cao khiến nhiều người lo sợ vỡ kế hoạch tài chính.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng mong muốn đẩy mạnh tín dụng cho nhà xã hội nhưng thực tế vẫn gần như bế tắc do số dự án đủ thủ tục xây dựng còn ít. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, cơ chế chính sách ưu đãi tín dụng với doanh nghiệp và người mua nhà ở xã hội hiện nay chưa hấp dẫn khiến cả người dân lẫn doanh nghiệp chưa mặn mà.

Theo HoREA, lãi suất cho vay với hộ nghèo hiện là 6,6% mà nên cho vay ưu đãi với hội nghèo chỉ nên áp dụng ở mức 4,7%/năm. Còn đối với

người trẻ (từ 18 - 45 tuổi) mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất khoảng 6-7%/năm, được bảo đảm khoản vay bằng chính căn nhà đó, trong thời hạn 10 - 15 năm.

Dự án chưa thông, DN còn nặng nợ

Năm 2025, thị trường bất động sản vẫn đang gặp không ít khó khăn. Nhiều "ông lớn" trong ngành địa ốc đang phải đối mặt với khối nợ khổng lồ.

Bên cạnh đó, nhiều DN bất động sản đang lo lắng vì bảng giá đất được điều chỉnh tăng mạnh tại nhiều địa phương, tạo ra mặt bằng chi phí mới rất cao, khiến giá nhà đất có thể tiếp tục tăng. Nếu mặt bằng giá không có phương pháp điều chỉnh thì khó có thể giải quyết được vấn đề nguồn cung cũng như giá nhà, dẫn đến cung - cầu tiếp tục không gặp nhau, kéo thị trường chững lại.

TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho biết, hiện dòng tài chính của DN bất động sản gặp khó khăn do không có vay mới được giải ngân, dẫn đến tình trạng dòng tiền âm. Điều này phản ánh sự thiếu hụt vốn nghiêm trọng và sự không đồng nhất trong phối hợp giữa các công ty bất động sản và ngân hàng.

TS. Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Đầu tư DG Capital, đánh giá, các quy định mới siết chặt, đặc biệt về huy động vốn từ khách hàng, sẽ ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp vốn mỏng. Dù tín dụng được ưu tiên với lãi suất hợp lý và ngân hàng tích cực cho vay nhưng việc tiếp cận nguồn vốn này gặp khó khăn do yêu cầu cao về pháp lý dự án, tỷ lệ đòn bẩy, phương án tài chính và kế hoạch trả nợ.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, thừa nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn vẫn còn khó khăn, bao gồm cả vốn ngân hàng lẫn vốn trái phiếu. Hiện nhiều doanh nghiệp vừa chịu áp lực trả nợ ngân hàng vừa phải đáo hạn trái phiếu.

Theo các chuyên gia, tình trạng doanh nghiệp huy động trái phiếu để đầu tư vào các dự án pháp lý chưa hoàn thiện, dẫn đến nguồn trả nợ trái phiếu rất khó khăn. Để có nguồn trả nợ, doanh nghiệp nâng giá bán của dự án đã hoàn thiện pháp lý, dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường.

PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cảnh báo, cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng phục vụ mục đích đảo nợ trái phiếu để giảm rủi ro nợ xấu cũng như có giải pháp hữu hiệu hơn để tháo gỡ vấn đề vốn cho thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra bất cập nhất hiện nay là tín dụng chủ yếu rót vào các dự án phân khúc cao cấp, khiến thị trường bất động sản bị “lệch pha” về cơ cấu. Trong khi, các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường đang phụ thuộc hơn 50% nguồn vốn tín dụng. Điều này sẽ rất rủi ro khi giá ở mức cao và giao dịch trầm lắng.

Các chuyên gia kỳ vọng, năm 2025, bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ. Điều này sẽ tạo cơ hội lớn cho các ngân hàng cung cấp tín dụng cho các dự án bất động sản mới. Ngoài ra, việc lãi suất cho vay bất động sản đang duy trì ở mức thấp cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà. Tuy vậy, do nguồn cung nhà giá thấp ít ỏi sẽ là 1 thách thức đầu ra cho ngân hàng.

Dù còn đối mặt với nhiều thách thức, tín dụng bất động sản vẫn có tiềm năng. Việc tái cấu trúc dòng vốn, tập trung vào các phân khúc chủ đạo, có thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu thực tế là yếu tố then chốt để đạt được mục tiêu này. Các chính sách tín dụng cần tập trung vào việc thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, nơi có nhu cầu thực tế cao từ người dân, đồng thời hạn chế việc đổ quá nhiều vốn vào các dự án bất động sản cao cấp, đang có dấu hiệu dư thừa nguồn cung.

Dự báo, trong năm 2025, nếu tăng trưởng tín dụng đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức như hiện nay, quy mô tín dụng bất động sản sẽ đạt 3,8-3,9 triệu tỷ đồng.

Tại hội nghị của Chính phủ và các địa phương mới đây, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết: Dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống hiện nay 3,48 triệu tỷ đồng nhưng rất nhiều dự án đang gặp khó khăn. Nếu tháo gỡ sẽ giúp cho dòng tiền quay trở lại ngân hàng, sẽ lưu thông dòng tiền, hiệu quả hơn trong hoạt động tín dụng”