Tín dụng triệu tỷ đổ vào BĐS: 'Không siết chặt' nhưng thường trực nỗi lo rủi ro

Tăng trưởng tín dụng: Không bơm cho BĐS khó đạt mục tiêu

Nhiều năm trở lại đây, bất động sản luôn là một trong những động lực tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng. Không ít ngân hàng “rót” hàng trăm nghìn tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản mỗi năm.

Thống kê cập nhật gần nhất của NHNN chỉ ra, tính đến cuối tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế.

Còn theo báo cáo mới nhất của FiinRatings cho thấy, năm 2024, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 15,08%, trong khi tín dụng cho vay chủ đầu tư bất động sản tăng tới 28,5%. Điều này đồng nghĩa với tốc độ tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản cao gần gấp đôi so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng cho người mua nhà ước đạt 7,2%.

Số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý IV/2024 của các ngân hàng do Wichart thực hiện cho thấy, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng vọt trong năm qua. Đáng chú ý, nhiều ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn cũng ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng vượt trung bình toàn ngành, điển hình như Techcombank (21,7%), MB (24,7%), HDBank (27%), VPBank (18,3%), SHB (17,2%),…

Cụ thể, dư nợ tín dụng của Techcombank năm 2024 tăng từ 518,6 nghìn tỷ đồng năm 2023 lên 613,7 nghìn tỷ đồng năm 2024. Trong đó, kinh doanh bất động sản tiếp tục là lĩnh vực được Techcombank rót vốn nhiều nhất, lên tới 187,1 nghìn tỷ đồng, chiếm 30,49% tổng dư nợ của ngân hàng.

Tại SHB, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 122,9 nghìn tỷ đồng, trở thành lĩnh vực vay vốn lớn thứ hai, chỉ xếp sau nhóm bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy và xe có động cơ khác (145,7 nghìn tỷ đồng). Tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tới 23,6% tổng dư nợ của SHB trong năm 2024.

Tại VPBank, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 186,7 nghìn tỷ đồng, tăng tới hơn 62% so với cuối năm 2023. Đây cũng là lĩnh vực chiếm gần 27% tổng dư nợ, trở thành mảng vay vốn lớn thứ hai của VPBank tính đến ngày 31/12/2024.

MB và HDBank cũng là hai ngân hàng dành nhiều vốn tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong năm qua. Nếu như dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tại MB đạt 64,1 nghìn tỷ đồng thì con số này tại HDBank là hơn 71,1 nghìn tỷ đồng.

Mặc dù dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tại KienLong Bank thấp hơn đáng kể so với nhiều ngân hàng khác song đây lại là nhà băng có tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản cao nhất hệ thống trong năm 2024. Theo báo cáo tài chính quý IV/2024 của KienLong Bank, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản của ngân hàng đạt 9,1 nghìn tỷ đồng, tăng từ 2,2 nghìn tỷ đồng cuối năm 2023, tức tăng tới hơn 4 lần chỉ sau 1 năm.

Tương tự, VIB cũng đẩy mạnh cho vay kinh doanh bất động sản trong năm 2024 khi dự nợ tín dụng của mảng này tăng tới hơn 3,5 lần, lên 5,7 nghìn tỷ đồng.

Bên cạnh cho vay kinh doanh bất động sản, các ngân hàng cũng gia tăng tín dụng cho vay mua nhà, sửa chữa nhà ở dưới dạng bất động sản tiêu dùng. Tuy nhiên, số liệu trong báo cáo tài chính chưa phản ánh đầy đủ dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này, do các ngân hàng thường gộp vay mua nhà vào nhóm tín dụng tiêu dùng.

Không siết chặt nhưng vẫn lo rủi ro

Xu thế đẩy mạnh cho vay bất động sản được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục trong năm nay. SSI Research nhận định hoạt động cho vay bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2025, trở thành động lực quan trọng giúp tăng trưởng tín dụng đạt mục tiêu 16% đã đề ra.

Chứng khoán Guotai Junan (Việt Nam) nhận định, trong năm 2024, các phân khúc trọng điểm như tín dụng cá nhân, bất động sản, và các mảng kinh doanh ngoài tín dụng như thu nhập từ phí và ngân hàng số đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển của ngành.

“Xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2025, trong đó, thị trường bất động sản dự kiến phục hồi nhẹ, với kỳ vọng nguồn cung bất động sản tăng cao hơn trong năm 2025 sẽ hỗ trợ tích cực cho tín dụng cho vay mua nhà”, các chuyên gia của Guotai Junan cho hay.

Nhiều tổ chức khác cũng nhận định, sự phục hồi của ngành bất động sản sau khi thị trường thẩm thấu 3 Luật mới sẽ là chất xúc tác cho tăng trưởng tín dụng năm 2025.

Ở phía nhà điều hành, dù NHNN không hạn chế tín dụng vào bất động sản, như Thống đốc Nguyễn Thị Hồng từng khẳng định, nhưng trong bối cảnh hiện nay, cơ quan điều hành đang có những bước đi thận trọng nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này. Thay vì siết chặt một cách cứng nhắc, NHNN lựa chọn hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc bất động sản có nhu cầu thực.

Ngay từ đầu năm, NHNN đã định hướng tiếp tục đẩy mạnh chương trình cho vay nhà ở xã hội với gói 120 nghìn tỷ đồng (nay lên 145 nghìn tỷ đồng). Đặc biệt, theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, 9 ngân hàng đã đăng ký khoảng 45 – 55 nghìn tỷ đồng để cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà trong 15 năm với lãi suất ưu đãi, thấp hơn khoảng 1 - 3% so với thị trường. Những động thái này được kỳ vọng sẽ hướng dòng vốn vào phân khúc có nhu cầu thực, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi bền vững.

Đồng thời, phía nhà điều hành cũng tăng cường giám sát chặt chẽ các khoản vay tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo sự ổn định cho hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản.

Mới đây, Thủ tướng đã chỉ đạo NHNN tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đặc biệt tập trung vào các ngân hàng thương mại cổ phần có “sân sau” là doanh nghiệp bất động sản. Đây được cho là bước đi mạnh mẽ nhằm kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này, tránh tình trạng ngân hàng ưu ái cho vay đối với các doanh nghiệp có mối quan hệ lợi ích.

Trước đó, ngay từ đầu năm 2025, Thủ tướng cũng đã yêu cầu NHNN rà soát, thanh tra các tổ chức tín dụng liên quan đến định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Giới phân tích cho rằng, động thái thanh tra không chỉ giúp kiểm soát chất lượng tài sản bảo đảm, mà còn hạn chế rủi ro từ việc bơm vốn ồ ạt vào bất động sản mà không kiểm soát chặt chẽ, từ đó, giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.