TP. HCM: Chung cư mini đang “nở rộ” và phá vỡ quy hoạch , siết chặt quản lý bằng cách nào?

Nở rộ chung cư mini

Tại TP.HCM, chung cư mini tập trung nhiều ở các quận Tân Phú, Bình Tân… Có một thực tế là loại hình nhà ở này phần nào đáp ứng được về nhu cầu chỗ ở của một bộ phận người dân, nhưng những ảnh hưởng của nó tới trật tự xây dựng đô thị, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch đô thị cũng là điều rất cần phải bàn tới.

Loại hình nhà ở này xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ. Từ thời điểm đó, chung cư mini mọc lên nhan nhản như “nấm sau mưa”.

Tuy nhiên, cũng vì để tối đa hóa lợi nhuận mà rất nhiều công trình dạng này xây sai phép, ví dụ như: xây quá số tầng, chia diện tích, số lượng các căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép… Cũng chính vì việc xây dựng không đúng theo các quy định của pháp luật nên cho dù ra đời cả chục năm nay nhưng vẫn rất nhiều chung cư mini chưa được cấp sổ hồng.

Chỉ bằng vài thao tác trên mạng Internet, có thể tìm kiếm được hàng loạt chung cư mini do các hộ gia đình xây dựng cũng có, do các công ty xây dựng cũng có đang được rao bán. Với các công ty xây dựng loại hình nhà ở này, cách bán hàng được triển khai chuyên nghiệp hơn với những trang web giới thiệu toàn thông tin hấp dẫn như: chung cư nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm quận, giao thông đi lại thuận tiện, căn hộ được thiết kế hiện đại, hợp phong thủy, đầy đủ nội thất...

Cùng với đó là những lời hứa hẹn một cách "mập mờ" như: "Chung cư có đầy đủ giấy tờ pháp lý chính chủ theo quy định như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng. Hợp đồng mua bán công chứng… Giá cả thì rất hấp dẫn từ 900 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/một căn.

Đơn cử như tại chung cư mini 9X House (tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, TP.HCM). Công trình này cao 5 tầng, gồm 59 căn hộ, do Công ty CP BĐS Thanh Tùng Đại Lộc của ông Phan Văn Phương (chủ đất) bán cho khách hàng từ năm 2019 với giá từ 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên sau đó bị cơ quan chức năng cưỡng chế vì xây dựng sai phép.

Ở địa chỉ 334 - 336 Lũy Bán Bích (P.Hòa Thạnh, Q. Tân Phú), nơi được Công ty CP đầu tư kinh doanh địa ốc Cường Thịnh, do ông Phan Hùng Cường làm tổng giám đốc, giới thiệu là chung cư mini 9X Tân Phú. Mặc dù các căn hộ có diện tích từ 30m2 - 42m2 (giá gần 1 tỉ đồng) đã bán hết lâu, nhưng theo ghi nhận của phóng viên tại vị trí nêu trên đang được quây tôn, đóng kín cửa, bên trong chưa có hoạt động xây dựng. Theo tìm hiểu, dự án được giới thiệu là chung cư mini 9X Tân Phú thực chất là công trình được cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ.

Cần siết chặt quản lý

Trước tình trạng các chung cư dạng này ngày một gia tăng, mới đây Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị Thủ tướng, Bộ Xây dựng sửa luật, "siết" chung cư mini và phát triển nhà thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội HoREA, Luật nhà ở 2014 quy định: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

“Quy định này đang dẫn đến tình trạng xây dựng tràn lan các “chung cư mini” tại các đô thị lớn, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân, mà lẽ ra loại nhà này chỉ nên cho phép kinh doanh cho thuê nhà”, ông Châu cho hay.

Do vậy, HoREA đề nghị sửa “căn hộ” thành phòng ở và thay vì được công nhận sở hữu thì chủ sở hữu chỉ được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, thì chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Theo chuyên gia, một số cá nhân/hộ gia đình đã “lách luật” theo điều 46 Luật Nhà ở (năm 2014), trong đó cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo hướng khép kín. Dù vậy, biến tướng của việc “lách luật” này dẫn tới xây dựng trái phép, sai phép căn hộ chung cư mini tràn lan.

Nếu TP.HCM không chấn chỉnh kịp thời thực trạng trên, tình trạng biến tướng căn hộ mi ni sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị, bên cạnh việc gây sức ép rất lớn đối với chất lượng hạ tầng của khu vực trung tâm thành phố.