TP.HCM muốn tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023

Từng bước đưa giá đất tiệm cận giá thị trường

Sáng 7/12, UBND TP.HCM đã có tờ trình Hội đồng Nhân dân Thành phố xin ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2023 trên địa bàn Thành phố.

Theo UBND TP.HCM, trong các năm 2020, 2021 và 2022, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nên hệ số K được giữ nguyên. Thời gian qua, giá đất thị trường đã có chiều hướng tăng. Do vậy, theo UBND TP.HCM, việc tăng hệ số K năm 2023 lên 1.0 lần so với năm 2022 là cần thiết để từng bước đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Qua số liệu thống kê giá đất theo giá thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường thu thập, bảng giá đất so với giá giao dịch trên thị trường chia theo từng khu vực có sự chênh lệch lớn.

Cụ thể, khu vực quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận chênh lệch với giá thị trường 14,31%; Khu vực TP. Thủ Đức, Quận 6, Quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú có mức chênh lệch 10,86%; Khu vực Quận 8, Quận 12, quận Bình Tân chênh lệch 9,99%; Khu vực huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn chênh lệch 9,50%; Thấp nhất là khu vực huyện Cần Giờ có mức chênh lệch 7%.

Ngoài ra, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 theo Quyết định 53/2021/QĐ-UBND ngày 22/12/2021 của UBND Thành phố thì giá đất cụ thể được xác định sau khi nhân hệ số của quyết định này bằng khoảng 10,5% đến 35,7% giá thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Liên Sở Tài chính - Sở Tài nguyên và Môi trường còn cho rằng, hiện nay, Chính phủ đang trình Quốc hội dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) theo hướng bỏ Khung giá đất và xây dựng Bảng giá đất bằng với giá giao dịch trên thị trường nên cần thiết phải điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất để từng bước giá đất được xác định tiệm cận giá thị trường, đây là một trong những tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng Bảng giá đất phù hợp với giá thị trường và quy định pháp luật; hạn chế thấp nhất việc tăng đột biến giá đất gây sốc cho nền kinh tế - xã hội.

Đặc biệt, trong năm 2022 và dự báo năm 2023 tình hình kinh tế - xã hội còn nhiều diễn biến phức tạp, khó khăn nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất tương đồng hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường (giá thị trường) sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của người sử dụng đất thời điểm hiện nay.

Do đó, Liên Sở Tài chính - Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 tăng thêm 1,0 so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 được bàn hành tại Quyết định 53/2021/QĐ-UBND ngày 22/12/2021 của UBND Thành phố, khi đó giá đất cụ thể sau khi nhân với hệ số điều chỉnh bằng khoảng 18% đến 50% giá thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

3 nhóm đối tượng áp dụng hệ số đất

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023, Liên Sở Tài chính - Sở Tài nguyên và Môi trường đã chia ra ba nhóm đối tượng để áp dụng hệ số.

Nhóm 1: áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. Đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 là 2,5 lần giá đất do UBND Thành phố công bố và quy định (hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là 1,5).

Nhóm 2: áp dụng đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Trong đó, nhóm sử dụng mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ được đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 cao nhất là 3,5 lần; thấp nhất là 2,7 lần; nhóm sử dụng mục đích sản xuất kinh doanh được đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 cao nhất là 2,7 lần; thấp nhất là 2,5 lần.

Nhóm 3: áp dụng đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá; cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì cũng tương tự như nhóm 2. Trong đó, đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 cao nhất là 3,5 lần; thấp nhất là 2,7 lần giá đất do UBND Thành phố công bố và quy định (hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 cao nhất là 2,5 lần, thấp nhất là 1,7 lần).

Trước đề xuất này, UBND Thành phố đánh giá nhiều năm qua, Thành phố đã nỗ lực điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất để từng bước tiệm cận với giá thị trường, tuy nhiên từ cuối năm 2019 dịch bệnh diễn biến phức tạp và ảnh hưởng rất nặng nề đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố..., nên hệ số điều chỉnh giá đất đã được giữ nguyên 3 năm (từ năm 2020 đến năm 2022).

UBND Thành phố cho rằng việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn Thành phố thêm 1,0 lần so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là cần thiết để tiếp tục từng bước giá đất được xác định tiệm cận giá thị trường.

Do đó, UBND Thành phố thống nhất với đề xuất của Liên Sở Tài chính - Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ai sẽ bị ảnh hưởng?

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng khi điều chỉnh tăng giá đất, UBND TP cho rằng việc điều chỉnh tăng hệ số K không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định.

Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không qua đấu giá có giá (theo bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường, không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với các trường hợp khu đất có giá dưới 30 tỷ đồng thì mới áp dụng bảng giá đất nhưng TP cho rằng khi áp dụng hệ số K năm 2023 thì cũng thấp hơn rất nhiều lần so với việc xác định giá đất theo giá thị trường.

Cụ thể: Với các quận nội thành là 160m2; Q.7, Q.12, Q.Bình Tân, TP.Thủ Đức và thị trấn các huyện là 200m2; huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn là 300m2.

Đối với các hộ có phần diện tích vượt hạn mức, theo UBND TP.HCM, hồ sơ không nhiều và mức tăng là phù hợp vì giá đất thị trường và bảng giá đất với các huyện chênh lệch rất lớn, từ 8 – 15 lần.

Ngoài ra, việc tăng hệ số K sẽ tác động đến tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất hoặc được giao đất không qua đấu giá có giá theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng. Tuy vậy, mức tăng 1.0 lần là phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay.

“Việc dự kiến tăng hệ số K năm 2023 lên 1,0 lần so với hệ số K năm 2022 có ảnh hưởng gián tiếp nhưng không đáng kể đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản, cũng như không ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển kinh tế - xã hội của TP” - UBND TP nêu.

Theo UBND TP, hiện nay Chính phủ đang trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng bỏ khung giá đất. Đồng thời xây dựng bảng giá đất bằng với giá giao dịch trên thị trường, do đó cần thiết phải điều chỉnh tăng hệ số K để từng bước giá đất được xác định tiệm cận với giá thị trường. Đây sẽ là tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường và quy định pháp luật, hạn chế thấp nhất việc tăng đột biến giá đất gây sốc cho nền kinh tế - xã hội.