TP Hồ Chí Minh: Căn hộ 35 triệu đồng/m2 gần như "biến mất" khỏi thị trường

Giá căn hộ tăng mạnh

Thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến nhiều biến động. Đầu năm thị trường bùng nổ nhưng đến cuối năm lại trầm lắng. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh.

Tuy nhiên, theo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 của Cushman & Wakefield cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trong quý tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2.

Mức giá cao này trước hết là do việc nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Theo đó, nhìn chung trong cả năm 2022 thị trường căn hộ chung cư phục hồi nhẹ sau khoảng thời gian tạm dừng năm 2021 do Covid-19. Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021.

Tuy nhiên, trong quý IV, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2022 của Công ty DKRA cho thấy, tại TP.HCM giá bán sơ cấp căn hộ tăng nhẹ từ 2-4% so với cuối năm 2021.

Lý giải nguyên nhân khiến giá căn hộ tiếp tục tăng, chuyên gia Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, phân khúc nhà ở, đặc biệt với căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm còn vì nhu cầu về loại nhà ở này luôn có, và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa, nhất là sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, trong khi nguồn cung dự án căn hộ lại khan hiếm.

Không còn căn hộ giá 35 triệu đồng/m2

Số liệu từ Savills cho thấy, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý IV/2022 tại TP Hồ Chí Minh chỉ đạt 17% so với mức thông thường là 80% như trước đây. Tuy nhiên, điểm tích cực về mức hấp thụ trong 3 phân khúc đến từ hạng C, tức là các căn hộ bình dân, chiếm 51% trong tổng 1.400 căn được giao dịch thành công. Bên cạnh yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng thì giá bán ổn định là yếu tố khiến căn hộ bình dân dẫn dắt thị trường.

"Về giá trung bình thì hạng C ở mức 55 triệu đồng/m2. Mức này tương đối ổn định so với quý trước. Gần như các dự án đang giữ giá, thậm chí một số dự án còn có chương trình bán hàng, tiếp thị giảm đối với khách hàng trả nhanh… Điều này đã thúc đẩy phân khúc hạng C có tình hình hoạt động tốt", bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết.

Dù vậy, phân khúc hạng C lại chiếm rất ít trong tổng nguồn cung căn hộ những năm gần đây. Khảo sát từ DKRA, trong năm qua, TP Hồ Chí Minh có khoảng 17.000 căn được đưa ra thị trường thì hơn 70% thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi căn hộ có giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.

"Thị trường căn hộ TP HCM sắp tới sẽ có nhiều điều thay đổi, nguồn cung căn hộ thiếu vắng phân khúc tầm trung thúc đẩy nhu cầu đến các khu vực lân cận", ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam nhận định.

Nhận định về thị trường căn hộ trong thời gian tới, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, sự khan hiếm nguồn cung mới được dự báo vẫn tiếp diễn trong năm nay, do các dự án hiện tại được cấp phép bán không nhiều. Cũng theo ông Tuấn, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc giảm giá sẽ diễn ra ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Hiện nay, hầu hết sản phẩm tồn kho nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Trong khi đó, với BĐS đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn dù thị trường chững lại ở những thời điểm nhất định.