Trước thềm lên quận, giá đất tại Đông Anh đang diễn biến thế nào?

Hà Nội giao 5 huyện lập đề án lên quận

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh vừa ký quyết định về việc ủy quyền cho UBND các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức và Đan Phượng thực hiện việc lập đề án thành lập quận, phường của 5 huyện.

Theo quyết định, UBND TP Hà Nội giao 5 huyện thẩm định, phê duyệt dự toán chi phí lập đề án. Sở Tài chính bố trí vốn lập đề án và hướng dẫn các huyện thủ tục, trình tự thanh quyết toán. Sở Kế hoạch và Đầu tư, Nội vụ theo dõi, tham mưu thành phố giải quyết vướng mắc trong quá trình lập đề án.

Thời hạn UBND TP Hà Nội ủy quyền cho các huyện trên lập đề án lên quận từ nay đến hết 31/12/2025.

Theo chương trình Thành ủy Hà Nội ban hành trước đó, 5 huyện sẽ lên quận giai đoạn 2021-2025 gồm Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng và 3 huyện lên quận giai đoạn 2026-2030 gồm Thanh Oai, Thường Tín, Mê Linh.

Trong 5 huyện định hướng lên quận, Đông Anh có quy mô lớn nhất với diện tích hơn 180 km2, dân số khoảng 380.000, gồm 23 xã, một thị trấn. Tiếp đến là Gia Lâm gần 115 km2, dân số 280.000, 20 xã và 2 thị trấn.

Hoài Đức có diện tích 82 km2, dân số trên 230.000, gồm 19 xã và một thị trấn. Đan Phượng rộng hơn 77 km2, dân số trên 174.000, gồm 15 xã và một thị trấn. Thanh Trì có diện tích nhỏ nhất trong số 18 huyện, thị xã của Hà Nội, với hơn 63 km2, dân số trên 200.000, gồm 15 xã và một thị trấn.

Sôi động các cuộc đấu giá đất tại Đông Anh

Nếu như so sánh giữa 5 huyện chuẩn bị lên quận có thể nói  Đông Anh là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao vượt trội so với phần còn lại. Diện mạo của huyện này thay đổi rõ rệt qua từng năm.

Đông Anh là huyện có diện tích hơn 180 km2, dân số khoảng 380.000, có 23 xã, một thị trấn. Huyện Gia Lâm diện tích gần 115 km2, dân số 280.000, có 20 xã và 2 thị trấn.

Về hạ tầng, Đông Anh có ba cây cầu lớn hiện hữu gồm: Cầu Đông Trù đồng bộ với tuyến đường 5 kéo dài; cầu Nhật Tân kết nối quận Tây Hồ với trục đường Võ Nguyên Giáp đi Nội Bài; cầu Thăng Long kết nối với quận Bắc Từ Liêm, đồng bộ với tuyến Vành đai 3 của Hà Nội.

Theo quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Đông Anh được định hướng trở thành trung tâm dịch vụ, tài chính, thương mại giao dịch quốc tế; trung tâm du lịch sinh thái và thể thao, vui chơi giải trí...

Mặc dù trong những tháng qua, trước biến động chung của thị trường, lượng người quan tâm đất nền tại Đông Anh cũng giảm đáng kể. Mặc dù vậy, giá đất nền tại nơi này cũng không hề sụt giảm.

Trở lại với thời điểm tháng 7 vừa qua, Đông Anh đã tổ chức các phiên đấu giá đất, với số lượng hồ sơ lớn nộp về và mức giá ở ngưỡng cao. Cụ thể, 18 thửa đất với diện tích 1.438,1m2 tại điểm X4 thôn Đoài, xã Kim Nỗ được đưa ra đấu giá, gá khởi điểm thấp nhất từ 40,8 triệu đồng/m2, cao nhất là 55,1 triệu đồng/m2 tuỳ theo diện tích và vị trí. Bước giá áp dụng tại tất cả các thửa đất tại X4 thôn Đoài là 300.000 đồng/m2.

Kết quả có 18 khách hàng trúng đấu giá với mức giá trúng cao nhất là 105,2 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất là 46,8 triệu đồng/m2.

Sau đó, 20 thửa đất nằm trên địa bàn xã Kim Nỗ và xã Thụy Lâm, huyện Đông Anh (TP. Hà Nội) tiếp tục được đưa ra đấu giá. Trong đó, 7 thửa tại khu X3, thôn Đào Thục, xã Thụy Lâm có giá khởi điểm từ 18 triệu đồng/m2 đến 20 triệu đồng/m2. Còn 13 thửa tại khu X4, thôn Đoài, xã Kim Nỗ, có giá khởi điểm 40,8 triệu đồng/m2 đến 55,1 triệu đồng/ m2. Tiền đặt trước từ 252 triệu đồng đến hơn 1,1 tỷ đồng/hồ sơ tham gia đấu giá.

Và tháng 11 tới đây, 25 thửa đất ở tại khu đất X6 thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà, huyện Đông Anh, TP Hà Nội (đợt 3) cũng sẽ được đấu giá. Diện tích các thửa đất từ 90 m2/thửa đến 154,78 m2/thửa. 25 thửa đất có mức giá khởi điểm từ 30,3 triệu đồng/m2 đến 33,3 triệu đồng/m2 với mục đích sử dụng là đất ở.

Buổi tổ chức đấu giá được tổ chức vào 8h30 ngày 26/11 tại hội trường Trung tâm chính trị huyện Đông Anh, địa chỉ thôn Đản Dị, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, TP Hà Nội.

Theo lời nhân viên một sàn môi giới bất động sản, đất đấu giá vị trí đẹp tại Đông Anh hiện đang dao động trong khoảng 35 - 70 triệu đồng/m2. Tài chính 2,5 - 3 tỷ đồng có thể mua đất đấu giá ven trục Nhật Tân - Nội Bài. Nếu muốn rẻ hơn thì phải đi xa khu vực trung tâm.

Trung bình, giá khởi điểm của các khu đất đấu giá tại Đông Anh rơi vào khoảng 25 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bán cuối cùng của các khu đất này có sự chênh lệch tương đối lớn.

Khảo sát thêm một khu đất đấu giá như khu X3, xã Uy Nỗ, diện tích 60 - 95 - 161 - 204m2 có giá khởi điểm dao động 20 - 35 triệu đồng/m2. Tại khu đất X1, thôn Nguyên Khê, xã Nguyên Khê, đất đấu giá có mức khởi điểm 25 - 32 triệu đồng/m2, diện tích 61 - 111m2.

Đất đấu giá xã Hải Bối thậm chí có mức khởi điểm cao hơn nhiều. Tại khu đất X2, thôn Đồng Nhân, giá khởi điểm là 30 - 45 triệu đồng/m2, diện tích 86 - 115m2. Tại xã Việt Hùng, khu đất đấu giá X1 có giá khởi điểm 29,5 - 41 triệu đồng/m2.

Cá biệt, tại thị trấn Đông Anh, đất đấu giá ở mức cao ngất ngưởng. Giá đất sau khi đã đấu giá dao động 80 - 100 triệu đồng/m2.

Nhiều cơn “sốt đất” đã đi qua

Khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường nhà đất huyện Đông Anh liên tục ghi nhận những đợt “sốt” bởi thông tin quy hoạch phát triển hạ tầng để đưa huyện trở thành đơn vị hành chính cấp quận. Trên thực tế, với việc được đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm như tuyến Nhật Tân - Nội Bài hay hàng loạt dự án lớn được TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư, như: Công viên Kim Quy, Công viên phần mềm, Trung tâm Triển lãm quốc gia, đặc biệt là thông tin huyện sẽ lên quận... đã tạo thời cơ "thổi giá" đất trong thời gian qua của "cò" đất.

Lấy ví dụ như đợt “sốt” cuối quý I/2021 giá nhà đất một số khu vực (Kim Chung, Xuân Canh, Vĩnh Ngọc, Hải Bối...) tăng gấp 2 lần so với thời điểm cuối năm 2020. Tiếp đà tăng giá trên, đến hết quý I/2022, thị trường nhà đất khu vực này lại ghi nhận tăng thêm 20 - 30% so với thời điểm cách đây 1 năm.

Đơn cử tại xã Kim Chung, những tháng cuối năm 2021 giá đất trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2, tăng lên 35 - 40 triệu đồng/m2; xã Cổ Loa tăng 25% từ 28 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2; xã Đông Hội tăng 26% lên xấp xỉ 40 triệu đồng/m2... Tuy nhiên, từ đầu quý II/2022 đến nay thị trường nhà đất ở những khu vực này đã trầm lắng một cách lạ thường.

Theo số liệu khảo sát thị trường của batdongsan.com.vn và một số website về nhà đất uy tín, nếu như vào thời điểm đỉnh "sốt đất" hồi tháng 3/2021, đất nền dự án trên địa bàn huyện Đông Anh giá trung bình từ 50-80 triệu đồng/m2, đến nay vẫn được giữ nguyên nhưng gần nhu không có giao dịch.

Tương tự, đất trong khu dân cư giai đoạn “sốt” giá từ 40-100 triệu đồng/m2, cá biệt khu vực gần với đường lớn gần tuyến Nhật Tân - Nội Bài hay cạnh quốc lộ 23B lên tới 150 triệu đồng/m2, nay đã giảm khoảng 5-10% nhưng lượng giao dịch cũng không nhiều.

Ở góc độ khách quan, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia cao cấp về thuế (Học viện Tài chính) thừa nhận rằng, ở mỗi địa phương không riêng gì Đông Anh, nếu đấu giá đất thành công sẽ tạo ra một nguồn thu ngân sách lớn. Tuy nhiên, cũng cần phải tính toán các phương án để khai thác nguồn thu, không nên dựa dẫm vào nguồn thu từ đấu giá đất nói riêng và bất động sản nói chung.

“Việc địa phương chỉ chăm chăm vào nguồn bán đất thì sẽ không quan tâm tới phát triển các nguồn thu ngân sách khác. Nếu các địa phương không có nguồn thu nào mạnh, tập trung vào nguồn thu từ đất thì mọi nguồn lực xã hội cũng sẽ tập trung vào quy hoạch, xây dựng hạ tầng để phục vụ cho bán đất. Các lĩnh vực sản xuất khác không phát triển được. Tập trung nguồn lực xã hội vào lĩnh vực dễ dãi nhất về dài hạn rất nguy hiểm, vì hết đất thì sẽ không biết thu từ đâu”, ông Thịnh nhìn nhận.