Tỷ lệ lấp đầy cao, bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng của thị trường năm 2023

Sức cầu được cải thiện rõ rệt trong 6 tháng đầu năm

Nếu như quý 1/2023, thị trường bất động sản công nghiệp như khu đất công nghiệp cho thuê, nhà xưởng, kho bãi... ở các tỉnh phía Nam đột ngột đi xuống, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt giảm 8 và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ, thì quý 2/2023 đã cải thiện rõ rệt về nguồn cầu.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, giá chào thuê sơ cấp đất khu công nghiệp khu vực phía Nam được ghi nhận ở mức 165 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và tăng 10% theo năm, do nguồn cung hạn chế, trong khi chi phí đầu tư và đền bù tăng.

Với thị trường nhà xưởng xây sẵn, trong quý 2, phân khúc này đón nhận nguồn cung mới khoảng 45.000 m2 từ hai dự án tại tỉnh Đồng Nai và Long An, chủ yếu bởi các chủ đầu tư trong nước, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên hơn 5 triệu m2, tăng 3,3% theo quý và tăng 5,5% theo năm.

Còn ở thị trường miền Bắc, Savills Việt Nam nhận định, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 83%. Trong đó, các khu vực như Bắc Giang, Hà Nội hầu như đã được lấp đầy, trong thời gian tới, dòng vốn đầu tư mới sẽ tập trung vào các tỉnh sở hữu quỹ đất cho thuê lớn, trong đó nổi bật nhất là Hải Phòng. Trong giai đoạn 2021-2025, Hải Phòng dự kiến triển khai xây dựng thêm 15 khu công nghiệp, với diện tích lên tới 6.700 ha.

Trong 6 tháng đầu năm, một số địa phương đã triển khai xây dựng dự án KCN như tại Bĩnh Phúc, Bình Dương, Cần Thơ, Hải Dương, Thái Bình, Hải Phòng, Hưng Yên.

Bên cạnh đó, hoạt động M&A cũng được diễn ra sôi nổi. Đơn cử như, ngày 1/3/2023, Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group - tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước, để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD. Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1... Ngoài các nhà đầu tư Châu Á, sự quan tâm của các quốc gia Châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

6 tháng cuối năm FDI liên tục đổ về bất động sản khu công nghiệp

Tại công bố thông tin định kỳ quý 3 về tình hình thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng dẫn chứng: Dòng vốn FDI trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo trong 3 quý đầu của năm 2023 tiếp tục dẫn đầu về tổng vốn đầu tư với hơn 14 tỷ USD, chiếm gần 69,3% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 15,5% so với cùng kỳ năm 2022.

Bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc hoạt động tốt nhất trên thị trường khi có những chỉ số kinh doanh tốt và giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy lên đến 80-90% tại các thành phố khu công nghiệp cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương...

Nhận xét chung về bước chuyển động của thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, có một điểm khá tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp là các chủ đầu tư đã chủ động mở rộng ra các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2. Tại thị trường Hà Nội, cơ sở hạ tầng đang được phát triển tốt giúp cho kết nối giữa các trung tâm thành phố với thị trường cấp 1 và cấp 2 trở nên thuận tiện hơn.

Nhờ có sự dịch chuyển của khách thuê ra thị trường cấp 2 nên thị trường miền Bắc cũng đang thu hút rất nhiều nhà đầu lớn tới mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh. Trong thời gian tới, khu vực miền Bắc hay miền Nam vẫn tiếp tục là điểm thu hút rất lớn đối với thị trường bất động sản công nghiệp.

Tại một số địa phương đã ghi nhận việc đón dòng vốn đầu tư FDI khá lớn, điển hình là Bình Dương. Mới đây, địa phương này đã thu hút hai dự án lớn của Tập đoàn Lego và Tập đoàn Pandora. Cụ thể, dự án của Tập đoàn Lego đã được phê duyệt giấy phép xây dựng và đang trong quá trình khởi động xây dựng dự án. Còn dự án của Tập đoàn Pandora cũng được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Cùng với đó, đến giữa năm 2023, thủ tục định giá đất của Khu công nghiệp VSIP III cũng được đốc thúc để giải quyết nhanh và dứt điểm. Ngoài ra, thời gian gần đây cũng có một số dự án mở rộng tại khu vực phía Nam như Long An...

Xét về giá thuê, hiện tại giá thuê đất giai đoạn cuối năm cũng đang ở mức tương đối cao, điển hình khu vực phía Bắc đang nằm ở ngưỡng 127-130 USD/m2 với thời gian thuê đất là 50 năm. Tại khu vực phía Nam khoảng 160-190 USD/m2/kỳ hạn.

Mặc dù vậy, các chủ đầu tư thứ cấp khi xây dựng kho, xưởng đều giữ mức giá thuê cạnh tranh, dao động khoảng 4,5-4,6 USD/m2/tháng. Vì vậy, tuy có nhiều khu công nghiệp mới xuất hiện nhưng các nhà đầu tư vẫn giữ mức giá hợp lý để thu hút đầu tư.

Nhờ hoạt động toàn thị trường khởi sắc mà trong quý 3, nhiều doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp có kết quả kinh doanh khởi sắc. Theo công ty Chứng khoán Yuanta nhận định trong quý 3, doanh thu các doanh nghiệp nhóm khu công nghiệp niêm yết giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm ngoái, đa phần là do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư. Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực 33% nhờ giá cho thuê đất tăng cũng như các chi phí được quản lý tốt.

Biên lợi nhuận gộp trong quý của các doanh nghiệp tăng lên 43,4% (cùng kỳ 36,5%) do giá cho thuê đất tăng và biên lợi nhuận mảng khu công nghiệp cao hơn mảng bất động sản dân cư. Biên lợi nhuận ròng thấp hơn cùng kỳ do giảm lợi nhuận khác từ các hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án.

Dự báo xu hướng phát triển năm 2024?

Theo đánh giá của chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì đại dịch. Đáng chú ý, ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán.

Theo giới chuyên gia, bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc hoạt động tốt nhất trên thị trường khi có những chỉ số kinh doanh tốt và giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy lên đến 80-90% tại các thành phố khu công nghiệp cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương...

Thực tế cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp chính là một cuộc đua dài hơi. Dự báo sang năm mới 2024, sự hồi phục và phát triển sẽ rõ ràng hơn.

Thị trường bất động sản công nghiệp cũng đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistic.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam cho hay, về xu hướng trong tương lai, khách thuê đã bắt đầu có xu hướng ưu tiên hơn đối với các dự án được phát triển bền vững và chú trọng vào năng lượng tái tạo. Thực tế ngày càng nhiều dự án bất động sản công nghiệp được đăng ký và có chứng nhận LEED tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, bất động sản khu công nghiệp còn được hưởng lợi sau chuyến thăm của Tổng thống Mỹ Joe Biden và chuyển thăm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Trung Quốc Tập Cận Bình tới Việt Nam. Kỳ vọng chuyến thăm sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cho Việt Nam trong đó có bất động sản khu công nghiệp./.