Văn phòng cho thuê tại nội thành Hà Nội có xu hướng giảm tốc

Theo số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho biết, trong nửa đầu năm 2023, có 16.900 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tại Hà Nội, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức kỷ lục. Đây cũng là lần đầu tiên kể từ nửa đầu năm 2020 mà số lượng doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh có sự giảm sút. Nhìn chung, lượng lớn doanh nghiệp tại Hà Nội đang phải đối mặt với các khó khăn tài chính. Chính vì vậy mà khách thuê văn phòng tại khu vực nội thành Hà Nội đang thận trọng khi đưa ra các quyết định trung hạn. Trong ngắn hạn, nhu cầu thuê văn phòng mới có thể sẽ chậm lại do khách thuê vẫn cẩn trọng và do dự trước áp lực kinh tế.

Nhiều sàn văn phòng bỏ trống

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong Q2 vừa qua, thị trường văn phòng Hà Nội không có nguồn cung mới. Tuy nhiên, tính từ đầu năm, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận thêm 21.500 m2 diện tích văn phòng mới thuộc tòa nhà Lancaster Luminaire (Hạng A) ở quận Đống Đa.

Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm đang diễn ra, khiến nguồn cung văn phòng Hạng A và B tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại thành, với diện tích lớn hơn 6,2 lần so với nguồn cung hiện tại ở khu vực trung tâm.

Trong đó, khu vực ngoại thành (bao gồm quận Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng và Tây Hồ) chiếm 44% tổng nguồn cung Hạng A và B của toàn thành phố, đồng thời là khu vực ghi nhận nhiều nguồn cung mới chất lượng cao trong 3 năm gần đây.

Theo báo cáo của Công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản thương mại CBRE Việt Nam cho biết, trong quý II/2023, giá thuê văn phòng hạng A (phân khúc cao cấp) đang đạt 45,4 USD/m2/tháng, giảm 1,1% so với cùng kỳ năm trước.

Việc điều chỉnh giá thuê cho thấy sự phản ứng nhanh chóng của một số chủ đầu tư nhằm thích ứng với tình hình kinh tế khó khăn để giữ chân khách hàng.

​​​​​​Trong khi đó, giá thuê của văn phòng hạng B (phân khúc trung cấp) ở mức 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với năm ngoái. Các chủ đầu tư văn phòng hạng B cũng có động thái sẵn sàng đưa ra mức giá thương lượng hấp dẫn nhằm đẩy nhanh tiến độ cho thuê các diện tích trống trong thời gian dài, mức giá ở các tầng cao có thể được điều chỉnh.

Ghi nhận từ thực tế thị trường cho thấy, nhiều tòa văn phòng, sàn văn phòng cho thuê đang có xu hướng giảm giá.

Có nhiều chủ đầu tư sẵn sàng hạ giá cùng nhiều ưu đãi hấp dẫn để mời khách thuê, tuy nhiên lại không có nhiều khách hỏi.

Dự báo về thị trường văn phòng cho thuê từ quý III/2023, Knight Frank nhận định, tỷ lệ trông văn phòng dự kiến có thể tăng đến 15-20% trong giai đoạn cuối năm 2023, nguy cơ cung vượt cầu khi tiếp nhận lượng lớn văn phòng mới. Theo đó, Giá thuê văn phòng hạng A, B có thể giảm khoảng dưới 20% trong 3 tháng tới. Riêng phân khúc văn phòng hạng A, giá thuê dự kiến có thể đạt mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, và tỉ lệ bỏ trống văn phòng ước tính vọt lên mức 29%.

Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoại ô

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận bất động sản văn phòng đang đối mặt với "khủng hoảng thừa" bởi nguồn cung tăng trong khi nhu cầu giảm do doanh nghiệp lâm vào khó khăn, buộc phải giảm quy mô, trả mặt bằng, đóng bớt chi nhánh.

Ông Bùi Hữu Ánh, Giám đốc Maison Office, đơn vị cho thuê văn phòng tại Hà Nội và TP HCM cho biết từ đầu năm đến nay, nguồn cung các tòa văn phòng cho thuê sẵn nội thất tăng cao trong khi hai năm qua gần như không xuất hiện. Lý do là nhiều doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng trước hạn hoặc chuyển nhượng mặt bằng vì khó khăn. Những đơn vị này đột ngột dừng hợp đồng nên để lại gần như toàn bộ cơ sở vật chất, thay vì hoàn trả mặt bằng thô ban đầu.

Một trong những nguyên nhân khiến tình trạng khủng hoảng thừa xảy ra là do phải chịu ảnh hưởng chung của nền kinh tế. Cũng từ ảnh hưởng này mà xu hướng tìm kiếm văn phòng khu vực ngoại thành dự kiến sẽ dậy sóng và về nguồn cung và nguồn cầu.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho Thuê Thương Mại, Savills Hà Nội nhận định, nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm từ năm 2023 đến năm 2025 được đánh giá khá dồi dào với khoảng khoảng 699,000 m2 từ 19 dự án mới, bao gồm 36 Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn và các dự án tại khu Starlake. Nguồn cung sẽ tâp trung nhiều nhất tại khu vực phía Tây, trong đó Starlake cung cấo tới 430,000m2, tương ứng 28% nguồn cung tương lai.

Về nguồn cầu, nhu cầu thuê đang gia tăng từ các đối tượng khách thuê có khả năng phục hồi nhanh chóng sau đại dịch như ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin. Hơn nữa, thị trường trong thời gian tới sẽ tiếp tục ghi nhận nguồn cầu cao đối với việc thuê văn phòng. Theo bà Minh, nhiều công ty hiện có động thái thay đổi mô hình làm việc, áp dụng các mô hình mới như hybrid. Điều này tạo ra nhu cầu tái cấu trúc, cải tạo, nâng cấp sửa chữa văn phòng để phù hợp với mô hình hoạt động mới. Thị trường lại đang có nguồn cung tốt, do vậy càng trở nên hấp dẫn hơn cho những khách thuê có nhu cầu dịch chuyển.

Bên cạnh đó, thị trường văn phòng cho thuê cũng sẽ thay đổi theo các xu hướng mới đáp ứng tiêu chí khác của thị trường. Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Thương mại Savills Việt Nam phân tích, xu hướng làm việc linh hoạt đang trở nên phổ biến do sự ảnh hưởng của Covid-19 và sự tiến bộ trong công nghệ thông tin. Đồng thời, các doanh nghiệp đang di chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm tài chính để giảm chi phí thuê và cải thiện không gian làm việc. Cùng với đó là văn phòng hiện nay tập trung vào cung cấp dịch vụ và tiện ích để đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực.