Diễn biến thị trường văn phòng cho thuê, đất nền và nhà ở

Văn phòng cho thuê tiếp tục lập đỉnh mới

Chính bởi tiềm năng tăng trưởng của loại hình văn phòng tại Việt Nam, đặc biệt là ở các đại đô thị như Hà Nội và TP.HCM khiến loại hình này liên tục duy trì được đà tăng nóng, tạo sức hút với các đại gia cả trong và ngoài nước.

Theo khảo sát, nhiều tòa nhà văn phòng có vị trí vàng và thương hiệu hàng đầu ở TP.HCM đang “cháy chỗ” trong thời gian qua. Để phục vụ khách hàng, không ít cao ốc đã chủ động chuyển đổi khu vực cửa hàng trong trung tâm thương mại thành khu văn phòng.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng cao khiến giá thuê tăng mạnh, hiện ở mức bình quân 57,68 USD/m2 (bao gồm phí dịch vụ). Giá thuê văn phòng hạng A rơi vào khoảng 62,59 USD/m2 tại khu vực trung tâm hành chính, thương mại, còn khu Nam giá ở mức 34,3 USD/m2.

Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tại TP.HCM trong quý III vẫn duy trì ổn định ở mức 33,78 USD/m2, giảm 0,1% so với quý II, và tỷ lệ trống là 8,4% (thấp hơn so với tỷ lệ khoảng 14% ở phân khúc hạng A).

Tại Hà Nội, theo Savills, trong khi phân khúc căn hộ và nhà ở gắn liền với đất ghi nhận những tín hiệu trầm lắng thì thị trường văn phòng cho thuê trong quý III/2022 vẫn có mức độ tăng trưởng tốt về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy ở mức cao. Công suất thuê toàn thị trường ghi nhận tăng 2% theo quý và 4% theo năm, trong đó văn phòng hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất tại mức 96%.

Giá thuê văn phòng ở Hà Nội ở mức bình quân 503 nghìn đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Trong đó, hạng A có giá 822 nghìn đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 6% theo năm. Giá thuê hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Chuyên gia cho rằng, cho rằng cơn khát nguồn cung văn phòng kéo dài là do nhiều yếu tố, như quy trình phê duyệt dự án kéo dài hay những quy định về thủ tục đối với chủ đầu tư ngày càng bị siết chặt.

Bên cạnh đó, quỹ đất trong khu vực trung tâm Hà Nội, TP.HCM đang ngày càng khan hiếm cộng với giá đất và chi phí xây dựng liên tục tăng khiến mặt bằng giá văn phòng tăng theo. Ngoài ra, giá thuê văn phòng hạng A tăng cũng là bởi sự gia nhập của các tòa nhà chất lượng cao mới.

Việc nguồn cung khan hiếm khiến thị trường văn phòng đang là “cuộc chơi” do bên cho thuê làm chủ. Bà Hà Đào, chuyên gia cao cấp của Knight Frank Việt Nam cho hay, trong thời gian qua, các doanh nghiệp không chỉ chịu mức giá cao mà còn phải tuân thủ nhiều quy định khắt khe của người cho thuê.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong thời gian tới, khi nguồn cung tăng, sức cạnh tranh trên thị trường văn phòng sẽ lớn hơn. Và nhiều khả năng sẽ có một cuộc “đổi ngôi” mà ở đó, khách thuê sẽ nắm quyền chủ động thay vì giới chủ cho thuê như hiện tại.

Theo Cushman & Wakefield, trong 3 năm tiếp theo, thị trường TP.HCM sẽ đón nhận hàng loạt các dự án văn phòng mới có vị trí đắc địa, điển hình như The Nexus (2023), The Hallmark (2023), The Crest Tower B (2023), The Sun Tower (2024), The Pearl (2024) và IFC One Saigon (2024).

Đại diện đơn vị này cho biết giá thuê văn phòng trong khu vực trung tâm hiện nay đã cao gần bằng Singapore, mà các tòa nhà hạng A trong tương lai được kỳ vọng sẽ tăng lên tới 80 - 90 USD/m2. Trong khi mức độ chi trả của doanh nghiệp ở thị trường Việt Nam nằm ở ngưỡng 35 - 50 USD/m2.

Dù chỉ đứng sau Singapore về mức giá thuê văn phòng ở khu vực ASEAN, tuy nhiên theo các chuyên gia, Hà Nội và TP.HCM vẫn nằm trong số những thành phố có giá cả phải chăng nhất cho hoạt động kinh doanh trên toàn cầu, mở ra dư địa lớn cho sự phát triển.

Minh chứng là trong những tháng đầu năm 2022, bất động sản văn phòng đã vượt qua khu công nghiệp để trở thành phân khúc dẫn đầu cuộc đua mua bán và sáp nhập (M&A), với loạt thương vụ “bom tấn”. Cụ thể, theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2022, phân khúc bất động sản văn phòng đã chiếm 39% tổng giá trị các giao dịch toàn ngành bất động sản.

Nếu xét trên thực tế, dù chỉ xếp vị trí thứ 2 với khoảng 35% tổng giá trị, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc “nóng” nhất thị trường M&A. Nhưng nhìn vào các con số trăm triệu USD thì văn phòng rõ ràng vẫn là phân khúc đầy sức hút trong bối cảnh thị trường địa ốc đang có nhiều bất ổn.

Đất nền phân lô “xì hơi” mạnh

Đất nền phân lô vẫn được đánh giá là “miếng bánh” hấp dẫn hàng đầu trong các phân khúc bất động sản, tuy nhiên, theo các nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường đầy biến động hiện nay, đây là “cuộc chơi” của những người nhiều tiền và có tầm nhìn dài hạn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Bộ Xây dựng vừa công bố, trong 3 tháng qua có hơn 115.000 giao dịch đất nền thành công, bằng xấp xỉ 54% so với quý trước. Trong đó, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch, tại miền Trung có 18.789 giao dịch, tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Con số thống kê cho thấy, trong quý III, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ đã giúp thị trường bất động sản điều chỉnh. Tại các địa phương không còn tình trạng tăng "nóng", sốt cục bộ như những tháng đầu năm. Đặc biệt, vấn nạn “phân lô, bán nền” phần nào đã được kiểm soát.

Không chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn xa, nhiều chuyên gia cũng cùng chung nhận định những tháng cuối năm 2022 là thời điểm thích hợp để “bắt đáy” bất động sản giá hời.

Đơn cử như ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm 2022, tác động của việc siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại có thể nới rộng hơn thời gian qua.

Tiềm năng vẫn đang hiện hữu, song theo chuyên gia, các nhà đầu tư, đặc biệt là những "tay ngang", cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản. Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhà đầu tư đang có rất nhiều lựa chọn tiềm năng. Nhưng để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông và tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” vào lúc này, bởi giá có thể lên nhanh nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp.

Nhà ở 'mua qua bán lại' tăng tốc?

Trong bối cảnh giá bán nhà ở sơ cấp tăng nhanh, giá nhà ở do nhà đầu tư “mua đi bán lại” trên thị trường thứ cấp lại đang cho thấy dấu hiệu đi ngang, thậm chí ở nhiều khu vực kéo dài đà giảm.

Báo cáo so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn căn hộ cùng phân khúc tại TP.HCM của Savills cho thấy mức chênh lớn. Cụ thể, các căn hộ ở phân khúc trung bình có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ giá rẻ, mức chênh lệch này lên tới 60%.

Ở góc nhìn của đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, việc nguồn cung sơ cấp thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá liên tục tăng cao, khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Bất lợi lớn nhất của người mua nhà thứ cấp là phải trả tiền “một cục” và không có hỗ trợ lãi suất.

Vì vậy, nếu ở thị trường thứ cấp, chủ đầu tư cũng giãn thanh toán cho người mua, như áp dụng với nhà hình thành trong tương lai thì sức mua sẽ rất tốt. Hiện, có một số chủ đầu tư áp dụng chính sách 20-50% nhận nhà ở ngay cũng là cách khuyến khích người mua trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Ở góc độ khác, có chuyên gia cho rằng, trong điều kiện bình thường, thị trường sơ cấp và thứ cấp có quan hệ bổ trợ nhau. Thị trường sơ cấp dồi dào hàng hóa sẽ giúp cho thị trường thứ cấp sôi động. Ngược lại, thị trường thứ cấp giúp thị trường sơ cấp có thêm động lực để phát triển.

Tuy nhiên, nghịch lý tăng - giảm giá của hai mảnh ghép thị trường trong thời gian qua cho thấy bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức. Năm 2022 là thời điểm nhà đầu tư cá nhân, giới đầu cơ bất động sản giảm giá để thoát hàng, nhưng một vài năm tới, các nhà phát triển dự án cũng gặp không ít khó khăn.

Trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản sơ cấp có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn, chi phí nguyên liệu đầu vào tăng từ 7-15% so với cuối năm 2021.