Vì sao bất động sản chiết khấu cao bất thường?

Chiết khấu, khuyến mãi đến 50%

Có thể thấy, làn sóng rao bán bất động sản với mức giảm, chiết khấu cao chưa từng có xuất hiện từ khoảng tháng 10/2022 và ở TP.HCM cùng các tỉnh phía Nam nhiều hơn Hà Nội.

Đơn cử, một dự án chung cư tọa lạc tại Thủ Đức (TP.HCM) chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng/m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản, nếu thanh toán một lần (đóng 98%) người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng/m2 giá trị tài sản. Hay một căn hộ 70 m2 có mức giá 4,8 tỷ đồng được giảm xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng. Nhân viên sales còn chào hàng các suất ưu đãi lên đến 44-46% giá trị bất động sản, chỉ áp dụng trong tháng 10.

Hay tại dự án khu đô thị A.Q. ở tỉnh Đồng Nai, đang có nhiều thông tin trên mạng xã hội chào bán sản phẩm shophouse, nhà phố thương mại với nhiều ưu đãi cho khách hàng thanh toán sớm. Sau khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi, mức giá chỉ bằng 50% giá bán. Cụ thể, căn nhà phố rộng 154m2 giá bán hơn 12,8 tỷ đồng. Khách hàng thanh toán sớm 95% sẽ được chiết khấu 30%; ưu đãi gói hoàn thiện nội thất 1,5 tỷ đồng trừ vào giá bán; cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18%/năm trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà; cam kết mua lại 6-10%/năm.

Còn tại Hà Nội, trong cơn khát tiền mặt, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi tiền mặt về với mục đích đáo hạn ngân hàng. Đơn cử, chung cư nằm trên đường Tố Hữu được chào bán cắt lỗ sâu gần 10 triệu đồng/m2, nếu mua buôn 1 sàn mức giảm 15 triệu đồng/m2. Mức giảm giá sâu chưa từng có trong 10 năm gần đây.

Một chủ đầu tư vừa tung dự án mới tại phía Đông TP. Hà Nội cũng áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận "khủng" trên thị trường nhà ở thấp tầng trong dự án đô thị, tương đương 37,5% trong 5 năm. Với chính sách này, trong trường hợp khách hàng muốn thu hồi vốn nhưng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra, chủ đầu tư đảm bảo mua lại với mức lợi nhuận trung bình 7,5% một năm theo giá trị hợp đồng… Các chương trình, chính sách chiết khấu, cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất... được tung ra trong bối cảnh sức mua trên thị trường BĐS sụt giảm.

Tương tự, dự án chung cư ở Linh Đàm (TP.Hà Nội) cũng chiết khấu 7% nếu khách hàng thanh toán theo tiến độ thông thường; thanh toán sớm 95% thì chiết khấu lên tới 31% giá trị hợp đồng. Tại Bình Dương, chủ đầu tư một dự án căn hộ còn tung ra chính sách ưu đãi nếu khách hàng mua từ 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000m2 đất tại tỉnh Gia Lai.

Doanh nghiệp chịu áp lực lớn về dòng tiền

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - cho rằng, thời gian qua giá bán BĐS khá cao và có sự chênh lệch giữa giá bán và giá trị thực của sản phẩm. 

“Thị trường đang ở giai đoạn khó khăn, tắc nghẽn dòng tiền như hiện nay buộc các DN phải tiếp tục tung chiết khấu để thu hút nhà đầu tư. Mức chiết khấu 40 - 50% nghe thì rất cao nhưng thực chất DN vẫn lãi, bởi họ chỉ chia sẻ bớt phần lãi chứ không có chuyện bán lỗ sản phẩm của mình” - ông Đinh Thế Hiển nhận định.

Cũng theo ông, người có nhu cầu mua ở thực sẽ thấy mức chiết khấu cao là phù hợp vì họ mua được với giá rẻ. Với các nhà đầu cơ vay vốn ngân hàng thì dù chiết khấu cao vẫn có thể bị lỗ vì hiện lãi suất vay đang khá cao. Nếu mua đầu tư trong khoảng 2 năm thì rất rủi ro vì có thể lãi suất vay vẫn còn tăng thêm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, nghẽn cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số doanh nghiệp BĐS hiện đói vốn, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro. Có trường hợp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu đến 40 - 50% giá hợp đồng.

Việc bán tháo dự án có thể tạo ra lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính, làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang dẫn dắt thị trường BĐS hiện nay. Theo đánh giá của ông Châu, năm 2023 sẽ có nhiều nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Nếu kịch bản này diễn ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường BĐS Việt Nam.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam, lý giải sở dĩ các doanh nghiệp không trực tiếp giảm giá là bởi bản chất của việc tăng mạnh chiết khấu thanh toán mua nhà thời gian qua nhằm thuyết phục người mua nhà có sẵn tiền thay vì mang gửi ngân hàng hưởng lãi suất khoảng 7-9%/năm thì trả tiền mua nhà sớm để được hưởng chiết khấu 10-15%/năm.

Bên cạnh đó, việc tăng khuyến mãi nhưng không giảm giá nhà cũng là cách để doanh nghiệp bất động sản khẳng định đây là các chính sách khuyến khích người mua nhà đóng tiền sớm, chứ không phải là xu hướng giảm giá nhà diện rộng hay bán tháo.