Lúc nào nên “bán ra - mua vào” trên thị trường bất động sản?

Thời điểm “vàng” mua – bán bất động sản

Các chuyên gia nhận định, giá của một căn nhà sẽ biến động theo thời gian và tùy vào từng thời điểm khác nhau của nền kinh tế. Thị trường bất động sản hoạt động theo một chu kỳ gồm 4 giai đoạn khác nhau gồm giai đoạn phục hồi, giai đoạn “sốt nóng”, giai đoạn hạ nhiệt và giai đoạn đóng băng.

Thời gian luôn là một phạm trù phức tạp. Các nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ hiểu các nguyên tắc cơ bản dù thị trường biến động như thế nào. Bám sát vào những gì bạn biết và lên kế hoạch chi tiết, bạn sẽ có cơ hội giành được nhiều lợi nhuận hơn.

Cụ thể, khi thị trường sốt nóng và xảy ra “bong bóng”, giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn giá trị thực do các nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền mua vào và bán ra kiếm lời.

Khi thị trường BĐS đóng băng, có hàng loạt thông tin ảm đạm về thị trường và những sản phẩm tồn. Khi thị trường chạm đáy, giá bất động sản giảm mạnh, mọi giao dịch gần như đình trệ. Giá bán một căn nhà sẽ cực tốt so với giá trị thực của nó và có rất nhiều lựa chọn cho bạn mà ở thời kỳ bất động sản đang sốt bạn không thể có được.

Sau giai đoạn đóng băng, bất động sản sẽ đi vào giai đoạn phục hồi. Ở giai đoạn này, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Đây cũng là lúc các cá nhân, đơn vị bắt đầu giải phóng bất động sản tồn kho. Đây chính là thời điểm “vàng” để bạn tìm thông tin bán nhà giá rẻ.

Do đó, những người mua nhà đất ở thực – nhóm khách hàng có ít kinh nghiệm nhất nên trì hoãn việc mua vào thời điểm thị trường đang sốt nóng để đảm bảo an toàn và không bị mua hớ. Thời điểm này, người mua nên dành thời gian để quan sát, thăm dò và tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn.

Thông thường, vào cuối năm, thị trường bất động sản rất sôi động vì nhu cầu mua và bán nhà đất tăng rất cao. Đây được xem là thời điểm vào “mùa” của bất động sản. Chính vì vậy, giá thành của những mảnh đất, căn nhà sẽ được thay đổi giá để tăng mức độ cạnh tranh.

Các chủ đầu tư luôn muốn bán hết những “sản phẩm tồn kho”. Để sẵn sàng tiếp tục cung cấp những sản phẩm mới, hợp xu hướng hơn trong năm mới. Chủ đầu tư sẽ chào bán lượng hàng tồn cùng các sản phẩm mới với những chính sách hấp dẫn để kích cầu sức mua như chiết khấu cao, tặng quà, bốc thăm trúng thưởng…

Người mua có cơ hội sở hữu nhà đất với giá khá tốt, đồng thời, sẽ đa dạng sản phẩm để lựa chọn. Do tâm lý mua nhà an cư đón Tết của nhiều người Việt Nam, nhiều gia đình muốn dọn tới tổ ấm mới, chuẩn bị cho một năm mới nhiều thuận lợi, hanh thông hơn. Nên dòng tiền chi ra để mua nhà đất cũng tăng mạnh vào thời gian này.

Nhìn nhận về vấn đề này, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản cho rằng, khi tham gia mua bán bất động sản cần theo quy luật: Khi người người nhà nhà đi mua đất, đến bà bán vé số cũng làm cò đất là lúc ta bán ra. Còn khi người người gom tiền gửi tiết kiệm là lúc ta mua vào. Khi bộ phận một cửa, văn phòng công chứng đông như quân nguyên, phải đi từ 1-2h sáng để nộp hồ sơ cũng là lúc ta bán ra.

Ngoài ra, khi một cửa, văn phòng công chứng vắng như chùa bà Đanh là lúc nhà đầu tư cần mua vào. Ngoài ra, khi báo chí liên tục đưa tin tích cực về bất động sản là lúc cần bán ra. Còn khi liên tục đưa tin tiêu cực về bất động sản lại là lúc mua vào. Khi ngân hàng bơm tín dụng bất động sản là lúc bán ra...

Nên đầu tư như thế nào?

Chuyên gia cho rằng, ở thời điểm hiện tại, tùy từng thị trường và khu vực, có thị trường nhà đầu tư không nên mua vào vì thời điểm này giá cũng không phải tốt, thị trường không có tín hiệu về thanh khoản. Tuy nhiên, nên mua vào nếu có hiện tượng cắt lỗ 10-20%, giống như ‘bắt đáy’. Thế nhưng, hiện không có ‘đáy’ mà giá đang ở ‘đỉnh’.

Bên cạnh đó, chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên đi tìm kiếm bất động sản ở những thị trường mới vẫn sẽ có nhiều cơ hội. Nên mua ở những thị trường mà 2 năm qua tốc độ tăng giá còn ít, cơ địa về mặt giá còn nhiều. Giai đoạn này vẫn đầu tư tốt khi tìm được đúng thị trường; còn những thị trường đã phát triển rồi thì cũng không nên đầu tư ở thời điểm này.

Cụ thể, cách đây 2 năm một số tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Hưng Yên đang có tốc độ phát triển rất tốt; nếu bây giờ đầu tư ở thị trường Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Nghệ An hoặc những tỉnh xa hơn như Lạng Sơn, Cao Bằng… thì dư địa vẫn còn, nên đi tìm kiếm ở những thị trường đó để đầu tư sẽ tốt hơn.

Còn nếu muốn đầu tư ở phân khúc thị trường nghỉ dưỡng ven biển, thay vì trước đây tập trung ở thị trường mạnh như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… thì nay có thể đi tìm ở những thị trường mới như Phú Yên, Bình Thuận, Ninh Thuận...

Khi lựa chọn đầu tư ở những thị trường mới, việc đầu tiên nhà đầu tư cần quan tâm là pháp lý an toàn; năng lực triển khai của chủ đầu tư uy tín; quy mô dự án mang tính chất đồng bộ, thiết thực.

Chẳng hạn, các dự án đô thị phải đảm bảo các tiện ích cơ bản như trường học, dịch vụ siêu thị mua sắm, khu vui chơi… Hay các sản phẩm nghỉ dưỡng phải đảm bảo các tiêu chuẩn về nghỉ dưỡng, đạt 3-4 sao trở lên mới nên quan tâm; không nên mua các sản phẩm quá rẻ.

Còn các sản phẩm đất nền ở thời điểm này cũng cần xem xét, không hẳn là sản phẩm tăng giá tốt ở thời điểm này vì gần như các thị trường đã tăng giá cao. Thời điểm này nếu không tìm kiếm được cơ hội đầu tư tốt nào thì cũng nên tìm hiểu thêm, không nên vội vàng xuống tiền lúc này.

Tuy nhiên, ngân hàng vẫn siết chặt về tín dụng, diễn biến thị trường vẫn kém thanh khoản thì câu chuyện ‘cắt lỗ’ sẽ xảy ra ở một số thị trường, đặc biệt là ở những thị trường mà việc mua bán sử dụng nhiều vốn vay. Đó cũng là thời điểm nhà đầu tư có thể nghiên cứu để mua lại.

Để biết thị trường bất động sản phục hồi tích cực hơn cũng phải hết năm 2022 mới có dấu hiệu cụ thể; nhưng để thị trường bắt đầu lại, có đà tăng trưởng tốt cũng phải hết năm 2023 bởi giá đã tăng cao quá nên cần một thời gian để hấp thụ lại thị trường. Do đó, nếu đầu tư cần xác định đầu tư từ 2 năm trở lên sẽ an toàn.

Nhìn tổng thể thị trường, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, nhà đầu tư chỉ nên tham gia vào thị trường khi có đủ khả năng chi trả không nên vay ngắn hạn. Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang đối mặt với sự khủng hoảng, việc vay ngắn hạn sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Nó hoàn toàn có thể kéo theo những sai lầm về sau.

Suy thoái kinh tế ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản theo nhiều cách khác nhau. Điều cần thiết là hợp tác với một chuyên gia có kiến ​​thức sâu rộng, không chỉ về bất động sản của một khu vực cụ thể mà còn về các lĩnh vực thương mại thực tế. Khi bạn đã có đầy đủ kiến thức, bạn có thể tự tin đưa ra quyết định đầu tư bất cứ lúc nào cảm thấy phù hợp.