Vì sao giá cho thuê khu công nghiệp 'chênh lệch' tại 3 vùng miền?

Một số dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong 6 tháng đầu năm trên địa bàn cả nước sẽ góp phần bổ sung nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai như: khu công nghiệp Cây Trường quy mô 700ha, VSIP III quy mô 1.000ha tại Bình Dương; khu công nghiệp Nam Tân Tập quy mô 245ha và khu công nghiệp Tân Tập quy mô 654ha, dự án nhà xưởng và nhà kho quy mô 13,4ha tại khu công nghiệp Phú An Thạnh tại Long An; khu công nghiệp Quảng Trị quy mô khoảng 500ha tại Quảng Trị; dự án nhà xưởng và nhà kho khu công nghiệp Hố Nai quy mô 16,3ha tại Đồng Nai;….

Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp của cả nước trong nửa đầu năm 2022 có xu hướng tăng và đạt ở mức cao, trong đó tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía Bắc trong nửa đầu năm 2022 đạt khoảng 80%, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh thành phía Nam là khoảng 85%. Tại một số địa phương, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn ở mức cao trên 95% như TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh.

Tại Talkshow “Sức hút cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp” do Báo Đầu tư tổ chức, ông Phan Văn Chính, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC), cho biết có thể chia làm 3 phần về xu hướng đầu tư vào KCN: Nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài mở rộng và các nhà đầu tư nước ngoài quay trở lại đầu tư vào Việt Nam.

Về tỷ trọng, nhà đầu tư nước ngoài mở rộng sản xuất có tỷ trọng cao hơn vì nhóm này có khả năng nắm bắt cơ hội đầu tư và khả năng khai thác thị trường (nhờ có sẵn nhà máy). Sau COVID-19, nhu cầu hàng hóa tăng lên và trên cơ sở hiện có hoặc phát huy mở rộng ra, số lượng nhà đầu tư nước ngoài muốn mở rộng tương đối nhiều.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư trong nước cũng nắm bắt được nhiều cơ hội, có những nhà đầu tư lớn trong thời gian qua như Hòa Phát hoặc một số đơn vị khác đã triển khai các dự án rất lớn để khai thác thị trường ngách.

Thêm vào đó, thời gian qua, chi phí logistics quá đắt đỏ nên nhà đầu tư nhìn nhận lợi thế về logistics cũng là một cơ hội. Chính vì vậy, một số quỹ đầu tư hoạt động tại Việt Nam từ lâu đã bắt đầu đầu tư vào lĩnh vực logistics và kho bãi.

Về khẩu vị khách thuê thì có liên quan đến nhu cầu của khách hàng đến từ nhiều góc độ: Nhu cầu phục vụ hàng xuất khẩu; nhu cầu tại chỗ và nhu cầu hỗn hợp.

Đối với khẩu vị khách thuê đất để xây dựng nhà xưởng, đây thường là những khách hàng có nhu cầu về diện tích trung bình và lớn. Thời gian qua, lĩnh vực nhà xưởng phát triển rất mạnh vì có nhiều doanh nghiệp đầu tàu đã tham gia vào Việt Nam như Samsung,…

Theo ông Chính, hiện nay, tỷ lệ lấp đầy ở các tỉnh lân cận TP.HCM đang rất cao. Nguồn cung phụ thuộc vào quy hoạch phát triển KCN của từng địa phương và kế hoạch sử dụng đất được phép phát triển mỗi năm là bao nhiêu ha.

Lĩnh vực này cần có sự chuẩn bị bởi để triển khai được 1 KCN phải mất thời gian 3-4 năm, nếu nhanh phải mất 3 năm, còn chậm phải mất 5 năm.

Tại sao có sự khác nhau về giá cho thuê KCN tại 3 miền?

Theo ông Chính, giá cho thuê đất nên phân theo 3 vùng miền Bắc, Trung, Nam. Giá ở miền Nam cao nhất, đến miền Bắc, rồi đến miền Trung, xuất phát từ đặc điểm và điều kiện.

Thứ nhất, nhu cầu miền Trung thấp hơn Nam và Bắc, do đó, mọi vấn đề theo giá thị trường. Đặc biệt, miền Trung không phải phát triển đô thị, công nghiệp, do đó quỹ đất với chi phí đền bù thấp hơn.

Phía Bắc, các KCN trước đây được triển khai tương đối thuận lợi do phần lớn là đất lúa nên triển khai đền bù thuận lợi hơn và chi phí đền bù tương đối cạnh tranh.

Ở miền Nam, chi phí đền bù cao do nhiều nguyên nhân. Phần lớn đất công nghiệp nằm trên đất rẫy, đất của dân, do đó ngoài chi phí đền bù về đất còn có chi phí đền bù vật kiến trúc, nhà cửa, tài sản trên đất. Ngoài ra, chi phí tái định cư, chi phí nhà ở của người lao động làm độn giá chi phí đầu tư lên cao.

Thứ hai, chi phí xây dựng hạ tầng, địa hình phía Nam thường là địa hình thấp, do đó chi phí san lấp, chi phí làm đường sẽ cao hơn, còn ở miền Trung và các tỉnh đất đồi rất nhiều

Thêm một yếu tố nữa mà nhiều người không để ý là chi phí về lãi vay. Chi phí về lãi vay với đầu tư KCN, khi đền bù do chủ đầu tư tự bỏ ra, ngân hàng không cho vay khi đền bù, ngân hàng chỉ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng đường xá và cơ sở hạ tầng khác. Do đó, chi phí bỏ ra ban đầu của chủ đầu tư tương đối lớn.

Trong chu kỳ kinh doanh, những năm đầu thu hút sẽ hạn chế hơn, dòng tiền sẽ bị eo hẹp hơn. Chính vì thế, chi phí tài chính trong dự án miền Nam bị đẩy cao hơn và làm cho giá thuê phía Nam tương đối cao.

Ngoài ra, giá thuê ở miền Nam cao còn liên quan đến vấn đề cung cầu. Cung phía Nam có thể không nhiều lắm nhưng cầu phía Nam tương đối cao vì khả năng xuất khẩu, khả năng phục vụ thị trường do được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn.