Vì sao thị trường bất động sản vẫn trầm lắng dù lãi suất đã giảm?

Ngân hàng liên tục giảm lãi suất

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất bình quân của những khoản vay mới đã giảm khoảng 2-2,2%. Tại Hội nghị tín dụng mới đây, Tổng giám đốc BIDV Lê Ngọc Lâm cho biết, BIDV đã 10 lần giảm lãi suất huy động và cho vay, lãi suất cho vay đã giảm trên 20% so với trước. Lãi suất cho vay ngắn hạn chỉ xoay quanh 6 - 6,5%, lãi suất cho vay trung và dài hạn chỉ 8-9%. Lãi suất huy động giảm thì lãi suất cho vay cũng được điều chỉnh giảm theo. Do đó, ở BIDV lãi suất cho vay đã giảm tương ứng với lãi suất huy động.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao hơn.

“Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5% nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng”, Tổng giám đốc Vietcombank nhấn mạnh.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), biểu lãi suất cho vay mua nhà tính đến 31/10 tại 13 ngân hàng dao động trong khoảng 10,5-13,2%/năm. Trong khi đó, vào cuối tháng 7, mức lãi suất dao động trong khoảng 10,5-15,5%/năm.

Hiện, hầu hết ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất là lãi suất vay ưu đãi trong 12 tháng đầu và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi từ 2% đến 4%.

Trong 12 tháng đầu tiên, mức lãi suất ưu đãi được các ngân hàng áp dụng trong khoảng 7,19-10%/năm. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, mặt bằng lãi suất cũ có giảm nhưng theo các ngân hàng cần theo kỳ hạn của người gửi tiền.

Giải thích cho việc vì sao lãi suất các khoản cho vay bất động sản dài hạn vẫn còn cao, các ngân hàng cho biết nguồn vốn chủ yếu vẫn từ ngắn hạn và cần tuân thủ các quy định về an toàn vốn.

Ông Phạm Như Ánh - Tổng giám đốc MBBank cho biết lãi suất cho vay thực tế đang ở mức thấp nhất từ trước tới nay, trước cả thời điểm dịch Covid-19.

Trước ý kiến vì sao các ngân hàng huy động bình quân lãi suất đầu vào 4,6%/năm nhưng cho vay khoảng 9%/năm, lãnh đạo ngân hàng này cho rằng 9%/năm là lãi suất cho vay trung dài hạn, đòi hỏi nguồn vốn huy động trên 24 tháng bao gồm huy động tiền gửi từ thị trường dân cư, vay tổ chức quốc tế hoặc phát hành trái phiếu trong nước và quốc tế… với giá vốn bình quân lên tới 6,5%-7%/năm.

“Chưa kể, các ngân hàng khó giảm lãi ngay vì các khoản tiết kiệm trung dài hạn trả lãi suất bắt đầu cao từ quý IV/2022, có ngân hàng huy động lúc đó từ 9%-10%/năm, dự kiến đến quý II/2024 mới có giá vốn thấp hơn nữa”, ông Ánh nhận định.

Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, với lãi suất huy động giảm như hiện nay, lãi suất cho vay về mức 7%/năm là hợp lý, có như vậy mới thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Mặt khác, đã bước sang quý 4 nhưng các đơn hàng doanh nghiệp sản xuất mới chỉ tính theo tháng; thị trường chứng khoán, bất động sản còn khó khăn.

Vì sao thị trường vẫn trầm lắng?

Có một thực tế là dù lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng đã giảm, thậm trí đã về mức đáy giai đoạn COVID-19 nhưng người dân vẫn gửi tiền vào hệ thống ngân hàng. Điều này cho thấy, dòng tiền nhàn dỗi trong dân vẫn chọn gửi ngân hàng chứ không phải là các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.

Số liệu của Tổng cục thống kê vừa công bố, tính tới thời điểm 20-9, huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng 5,8% (cùng thời điểm năm trước tăng 4,04%); tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 5,73% (cùng thời điểm năm trước tăng 10,54%).

Như vậy, tiền nhàn rỗi vẫn chảy vào hệ thống ngân hàng và tăng nhanh hơn so với tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế, bất chấp lãi suất gửi tiết kiệm liên tục giảm.

Hiện nay, lãi suất tiền gửi cao nhất tại các ngân hàng nhóm Big 4 gồm Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank chỉ còn 5,5%/năm, thấp ngang với giai đoạn COVID-19.

Với những người gửi tiết kiệm, dù lãi suất huy động giảm nhưng với mức gửi kỳ hạn 12 tháng trở lên lãi suất hiện tại khoảng 5,5%-6,5%/năm, so với mức lạm phát 9 tháng khoảng 3,1% thì vẫn có mức lãi suất thực dương.

Đây cũng là một thực tế khiến thị trường bất động sản chưa thể thoát “trầm lắng”. Do đó, muốn thị trường bất động sản phục hồi thì dòng tiền nhàn rỗi từ dân phải chảy vào bất động sản, qua đó kích cầu, giúp thanh khoản thị trường được sôi động hơn.

Lý giải về việc trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản. Hiện thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức chính:

Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.

Thứ ba, áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Yếu tố thứ 4 là các vướng mắc pháp lý khiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm.

Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế. Do đó, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay là đâu là tiềm năng để đầu tư, thậm chí là có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này hay không?