Vô lý: “Sổ hồng” đang trở thành cái cớ để tăng giá chung cư?

Giá tăng vì có sổ hồng là vô lý

Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành trong đó ghi rõ: Sở hữu nhà ở như thế nào; sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: Cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.

Sổ hồng được áp dụng tại khu vực đô thị, áp dụng với nhà ở, đất ở đô thị. Sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diên tích, loại đất, thời hạn sử dụng...) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng...).

Đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuộc nhóm đối tượng được quyền sở hữu nhà theo Điều 7 và đáp ứng các điều kiện sở hữu nhà theo Điều 8 của Luật Nhà ở 2014, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó.

Đối với các dự án căn hộ chung cư thì chủ đầu tư sẽ thực hiện các thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, các cá nhân, tổ chức mua căn hộ chung cư cũng có thể tự thực hiện nếu có các văn bản đề nghị.

Có thể thấy, việc chung cư có sổ hồng là điều hiển nhiên theo quy định, tuy nhiên thời gian qua lại xuất hiện những thông tin về việc một căn chung cư được cấp sổ hồng lại được xem là một phần nguyên nhân để tăng giá bán. Đây được coi là điều hết sức vô lý.

Theo chia sẻ của một người dân: “Tôi ở trong nhiều nhóm chuyên rao bán các dự án chung cư khác nhau. Có một điểm chung đó là cứ sau từ sáu tháng đến một năm là các nhân viên sale của các sàn lại tự tạo cung cầu ảo, rồi tự nâng giá bán lên thêm 200 đến 300 triệu đồng. Một số dự án chỉ sau sáu tháng đã bị nâng giá tới 500 triệu.

Điều này chứng tỏ việc thị trường bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư tăng 'nóng' phần lớn là do các sàn tự nâng giá. Ví dụ, một dự án tôi thấy lúc chưa có sổ hồng thì giá rao bán là 2,8 tỷ đồng. Đến khi có sổ hồng thì giá được đẩy lên tới 3 tỷ, dù khoảng thời gian chỉ cách nhau có một, hai tháng”.

Người này cũng chia sẻ là có hỏi môi giới tại sao giá lại tăng cao như vậy thì được môi giới trả lời: “do có sổ hồng nên giá tăng”.

“Tôi tự hỏi, từ khi nào việc một căn chung cư được cấp sổ hồng lại được xem là một phần nguyên nhân để tăng giá bán?”, người này đắn đo.

Đây chỉ là một ví dụ trong vô vàn nguyên nhân tăng giá vô lý của chung cư tại TP HCM và Hà Nội. Thực tế, đúng là nhu cầu mua để ở của người dân tăng lên là có, nhưng giá bán càng cao chắc chắn sẽ làm giảm đi nhu cầu này. Trong khi đó, giá chung cư tăng chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, mua nhưng không để ở. Và đây sẽ là bài toán mà những nhà quản lý thị trường bất động sản cần tìm ra câu trả lời.

Thời gian qua, thông tin về việc khan hiếm căn hộ mới, giá chào bán chung cư tăng... liên tục xuất hiện trên các phương tiện truyền thông. Điều này đã khiến thị trường xuất hiện nhiều hơn các nhóm đầu tư vào phân khúc căn hộ chung cư. Sản phẩm các nhà đầu tư này lựa chọn chính là các khu nhà có nhiều căn hộ ở ổn định, lượng căn hộ chào bán ra thị trường thấp. Cũng chính từ việc lượng chào bán thấp, nhu cầu ở thật lại lớn nên một số nhà đầu tư đã dùng các thủ thuật đẩy giá lên cao.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ cho biết, khi môi giới gọi điện chào giá ví dụ 50 triệu, người thứ hai trả 52 triệu hay 53 triệu thì chủ nhà sẽ nghĩ phải tới 60 triệu. Họ sẽ cho nhiều người gọi. Chính vì thế, tâm lý của người có nhà muốn bán đó là nghĩ thị trường đang rất sốt và hiện tại không nên giao dịch vội vì có thể bán hớ".

"Thị trường bất động sản rất sôi động nhưng tôi đánh giá đó là sự sôi động trên truyền thông và mạng xã hội. Gía cả liên tục thay đổi, giá ngày hôm sau cao hơn ngày hôm trước. Tuy nhiên, thời gian gần đây lượng giao dịch đã sụt giảm với lý do giá bị thổi cao quá", ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ nhận định.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong bối cảnh nhiễu loạn thông tin về giá bất động sản như hiện nay, người mua nhà nên tỉnh táo tìm hiểu kỹ thông tin về lịch sử tăng giá của khu vực, để đưa ra nhận định cho riêng mình trước khi đưa ra quyết định mua nhà. Bởi trên thực tế, nơi nào tập trung nhiều nhà đầu tư gom hàng, nơi đó giá thường sẽ bị thổi cao hơn nhiều so với các dự án khác.

Nhiều người chọn mua nhà không sổ hồng

Báo cáo mới công bố của OneHousing cho thấy, giá nhà tại Hà Nội đã tăng thêm và thiết lập mặt bằng giá mới. Theo đó, giá bán sơ  chung cư ở thị trường sơ cấp trong quý I/2024 đi ngang gần 58,5 triệu đồng/m2, tăng 11% so với quý I/2023.

Trong khi đó, trung bình giá bán thứ cấp đã tăng gần 14,4% so với quý I/2023 đạt ngưỡng 55 triệu/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá căn hộ thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Giá chung cư cao đã khiến nhiều người không có đủ khả năng chi trả của nhiều người. Tuy nhiên, tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng, các căn hộ được rao bán với mức giá thấp đáp ứng được “túi tiền” của những người có mức thu nhập trung bình, nhưng vẫn muốn sở hữu 1 ngôi nhà để ở.

Theo lời môi giới, khi trao đổi với khách hàng, họ cũng không ngại ngần chia sẻ việc căn hộ không có sổ hồng mới có mức giá “mềm” như vậy, nhiều người vẫn sẵn sàng chấp nhận và “chốt” mua rất nhanh vì “hợp túi tiền”, nhất là trong bối cảnh giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng cao như hiện nay.

Thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc các căn hộ thuộc một số dự án không được cấp sổ hồng dù cư dân về ở khá đông đúc.

Chị Hà, (Thanh Xuân, Hà Nội) chủ căn hộ chung cư không sổ đỏ 70m2 gồm 2 phòng ngủ và 2 vệ sinh đang rao bán với giá 2,9 tỷ đồng.

Được biết, căn hộ trên chị Hà mua lại từ một chủ khác từ năm 2018 với giá 1,7 tỷ đồng bằng hình thức ký hợp đồng mua bán, công chứng. "Do tôi cần tiền gấp nên mới quyết định bán. Hiện, giá rao bán tôi đưa ra đang rẻ nhất thị trường. Với vị trí nằm giữa quận trung tâm như vậy, rất khó có thể tìm được căn hộ nào tương tự", chị Hà nói.

Chủ căn hộ này cũng thông tin thêm, hiện dân cư đã về ổn định. Còn về vấn đề pháp lý chưa có sổ hồng cho dân cư là do phía chủ đầu tư đang gặp một số vấn đề khó khăn từ nội bộ. Chủ đầu tư cũng hứa hẹn với dân cư sẽ sớm làm sổ cho cư dân.

Thực tế không phải dự án chung cư nào cũng đủ điều kiện được cấp sổ hồng. Trên thị trường hiện nay, có rất nhiều căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được chào bán với mức giá thấp hơn so với chung cư đã có sổ hồng. Với những người không dư giả về tài chính, mức giá rẻ luôn được coi là tiết kiệm, kinh tế.

Tuy nhiên, đi kèm lợi thế về giá, mua chung cư chưa có sổ hồng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi theo quy định của pháp luật hiện nay, với căn hộ chung cư, nhà dự án chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì có thể làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng - thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư. Người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro, ví dụ như sau đó hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời.

Chưa kể, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng bởi người chủ thứ hai trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.