6 điểm mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024

Điều đầu tiên là việc loại bỏ khung giá đất. Có thể khẳng định, đây là một bước tiến lớn của Luật Đất đai 2024, mở đường cho việc loại bỏ dần tình trạng "hai giá" trong lĩnh vực đất đai. Điều này bao gồm giá thị trường và giá nhà nước, với cơ chế quản lý đất dựa trên hành chính và tính áp đặt. Quy định này cũng giải quyết vấn đề của việc định giá cứng nhắc, đánh đồng trên phạm vi toàn quốc, không thể theo kịp sự biến động của giá cả trên thị trường, cả về không gian và thời gian. Nhược điểm này không chỉ gây tổn thất cho người sử dụng đất trong quá trình bồi thường, mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý trong việc xác định giá đất, cũng như thiệt hại kinh tế cho nhà nước và doanh nghiệp khi các dự án chậm được phê duyệt. Bỏ khung giá đất cũng làm cho quá trình định giá ở các địa phương linh hoạt hơn, theo kịp biến động trên thị trường, từ đó tránh được việc mất mát tài sản của nhà nước và thiệt hại cho người sử dụng đất do giá đất được định giá thấp.

Thứ hai, cùng với các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, Luật Đất đai 2024 quy định "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Đây là việc thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường...". Điều này cũng là tiền đề để loại bỏ những điều không rõ ràng trong việc định giá đất, dẫn đến nhiều vụ kiện kéo dài trong thời gian gần đây liên quan đến giá đất và bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất. Từ đó, việc định giá đất đúng sẽ giúp giải quyết khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, một bước thường là phức tạp trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội ở địa phương.

Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa các phương pháp định giá đất và tạo điều kiện cho việc thực hiện cũng như giảm thiểu các vấn đề tiêu cực có thể phát sinh trong quá trình này. Không chỉ quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất (bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh; bỏ phương pháp chiết trừ), mà còn quy định cách thực hiện, trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp. Điều này giúp tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện, khắc phục những sự hiểu biết và giải thích khác nhau về luật, dẫn đến cách thực hiện không đồng nhất. Điều này không chỉ có thể gây tổn thất cho nhà nước, người sử dụng đất hoặc chủ đầu tư, mà còn có thể dẫn đến vi phạm pháp luật của các quan chức địa phương và các chuyên gia xác định giá đất, cả vô tình và cố ý.

Thứ tư, việc cập nhật bảng giá đất được thực hiện thường xuyên. Luật Đất đai 2013 quy định "Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần", nhưng Luật Đất đai 2024 đã rút ngắn định kỳ này xuống "hằng năm". Điều này có thể tạo áp lực lớn đối với công tác quản lý đất đai ở cấp tỉnh, nhưng sẽ giúp giá đất điều chỉnh nhanh chóng, theo sát với biến động thị trường. Điều này cũng giúp giảm thiểu tổn thất tài sản của nhà nước và thiệt hại kinh tế cho các bên liên quan, đặc biệt là trong việc bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng khi nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong định giá đất.

Thứ năm, quy định phân cấp thẩm quyền định giá đất cụ thể đến cấp huyện. Điều này có ảnh hưởng tích cực bằng cách giảm bớt gánh nặng cho cấp tỉnh, giúp việc triển khai các dự án phát triển nhà ở và phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn, đồng thời làm tiền đề cho việc xác định giá gần với thị trường. Tuy nhiên, việc định giá đất là công việc phức tạp và khó khăn, có thể tạo áp lực lớn lên cấp huyện. Thậm chí, nó cũng có thể dẫn đến các sai sót không mong muốn và có thể gây ra hậu quả về mặt kinh tế và pháp lý. Vì vậy, việc phân cấp thẩm quyền định giá đất cụ thể cho cấp huyện mang hai mặt, có thể giúp thúc đẩy quá trình định giá đất và đóng góp vào việc đẩy mạnh các dự án và phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, nhưng cũng có thể gây ra các trở ngại và thậm chí làm sai lệch trong quá trình định giá đất.

Thứ sáu, có nhiều sự đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất theo hướng tiếp cận thực tiễn, mang tính khả thi và giúp giải quyết các vấn đề trong thực hiện, đặc biệt là các vấn đề gặp phải trong quá trình định giá đất gần đây, dẫn đến chậm trễ trong việc thực hiện các dự án, bao gồm cả việc phê duyệt, triển khai và hoàn thiện, cấp phép...