Báo động tình trạng sốt “ảo” đất nông nghiệp vùng ven đô Hà Nội

Mất trắng tiền tỷ vì ôm đất nông nghiệp

Thị trường bất động sản vùng ven đang được “thổi lửa” nhờ thông tin quy hoạch xuất hiện. Không chỉ có đất thổ cư, đất nông nghiệp cũng trở thành miếng bánh đầy béo bở để các cò đất rao bán và quảng cáo. 

Điển hình như một số huyện tại Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất… sau khi có thông tin quy hoạch, giá đất nông nghiệp bị đẩy giá lên gấp 2, gấp 3, cá biệt có một số vị trí lên gấp 10 lần so với giá ban đầu. 

Tại Đông Anh, thông tin nơi đây chuẩn bị lên quận cộng hưởng với tâm lý ăn theo đất khu công nghiệp đã khiến nhiều lô đất lúa biến thành “sản phẩm địa ốc” hấp dẫn mà cò đất chào mời các nhà đầu tư, điển hình như đất lúa tại các điểm Cụm Công nghiệp Liên Hà 2, Cụm Công nghiệp Dục Tú, Cụm công nghiệp Thụy Lâm…Giá đất nông nghiệp được cò rao bán lên tới 5 triệu đồng/m2, trong khi trước đó, mức giá chỉ dao động 2-3 triệu đồng/m2. Các cò đất giới thiệu, những lô đất này có thể chuyển đổi được mục đích sử dụng và nhà đầu tư được ăn chênh tiền tỷ.

Tại xã Đồng Trúc (nằm giáp khu công nghệ cao Hòa Lạc và đại lộ Thăng Long), huyện Thạch Thất (Hà Nội), cuối năm 2020, trong cơn sốt đất lên cao, một số cò cũng sẵn sàng rao bán cả lô đất lúa với mức giá 2 - 5 triệu đồng/m2, tăng từ 5 -10 lần so với gia ban đầu.

Hay như xã Song Phương (Hoài Đức) nhiều lô đất rộng từ 100 - 200 m2 được rao bán với mức giá 8 triệu đồng/m2, ăn theo các khu đô thị mọc lên. 

Theo ông Trần Hoà, một nhà đầu tư lâu năm Hà Nội chia sẻ, thực tế, tình trạng giao dịch đất nông nghiệp diễn ra rất sôi động. Đa phần mức giá đất nông nghiệp bị đẩy lên nhờ đội ngũ môi giới quảng cáo quá đà, ăn theo dự án hoặc thông tin mang tính “đẩy thị trường”. Nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, bất chấp tính pháp lý nên bỏ tiền mua. Một số nhà đầu tư còn kỳ vọng sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư để kiếm tiền chênh. Tuy nhiên, có nhà đầu tư lại bỏ vốn để xác định biến đất nông nghiệp thành trang trại. 

Nhà đầu tư trắng tay

Đã không ít nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền tỷ vào đất nông nghiệp với kỳ vọng kiếm được khoản tiền không lồ. Nhưng thực tế, đa phần các nhà đầu tư bị chôn vốn vì nghe theo lời hoa mỹ của cò đất. 

Nhà đầu tư Trần Hoà tiết lộ: “Những người bạn của tôi bỏ tiền vào đất nông nghiệp đều không thoát được hàng ra. Vì đa phần đất nông nghiệp giao dịch khó khăn vì tính pháp lý không đảm bảo”.

Hay điển hình như câu chuyện của ông Nguyễn Ngọc Anh (một nhà đầu tư Hà Nội), bài học gần 10 năm trước bỏ tiền vào đất lúa ở Ba Vì đến giờ đây vẫn “chôn vốn” khiến ông phải luôn khắc cốt ghi tâm. Hơn 1 tỷ đồng bỏ vào gần 300m2 đất lúa vẫn “án binh bất động” dù thị trường địa ốc đã trải qua những lần sốt nóng và phục hồi.

Ông nhớ ngày đó khi Hà Tây chính thức sáp nhập vào Hà Nội, đất Ba Vì sốt theo ngày. Người ta ôm cả bao tải tiền chỉ để mua đất. Khi ấy, vì mong giá đất tăng mạnh mà ông không ngần ngại bỏ tiền tỷ vào hơn 300m2 đất lúa, không sổ đỏ. Nghĩ tưởng sẽ chuyển đổi được mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất thổ cư hay chí ít cũng nhanh chóng sang tên cho nhà đầu tư khác trong cơn sốt đất nhưng đến hiện tại, tất cả chỉ là kỳ vọng hão huyền.

Bài học của ông Ngọc Anh còn đó nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn bởi chữ “lợi nhuận khủng” mà sẵn sàng bỏ tiền vào đất nông nghiệp.

Lợi nhuận cao, rủi ro lớn?

Cơn sốt đất vùng ven đã kéo theo làn sóng tăng giá của đất nông nghiệp. Lý gỉải về xu hướng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Trong khi lượng cung mới từ các dự án trở nên hiếm hoi, thì nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang có xu hướng chuyển dịch sang tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất...”.

Song, các chuyên gia cũng cho rằng, việc đầu tư vào đất nông nghiệp là một bài toán bỏ vốn mang nhiều rủi ro. Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way nhận định, đất nông nghiệp ở càng vùng ven đô đang trở thành “miếng đất vàng” được không ít các nhà đầu tư quan tâm, rót vốn. “Tuy nhiên, việc mua đất nông nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro” – vị luật sư này nhấn mạnh.

Lý giải nhận định này, luật sư Hồi phân tích, thứ nhất, đất nông nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Điều này dẫn đến tình trạng bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng công chứng hoặc chứng thực và việc chuyển nhượng đất chỉ có thể thực hiện thông qua ký kết Hợp đồng viết tay. Việc này sẽ phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Cụ thể, nếu xảy ra tranh chấp, Hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ không được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư không thể hoặc gặp nhiều khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi hiện nay theo quy định pháp luật đất nông nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý nhà đầu tư sẽ không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chưa được cấp sổ sang đất phi nông nghiệp hoặc đất khác.

Luật sư Hồi cũng nhấn mạnh: “Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư còn  gặp nhiều khó khăn bởi không phù hợp với quy hoạch. Thế nên, dù thuộc trường hợp đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng vẫn gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước”.