Bất động sản 24h: Sốt đất lặp đi lặp lại một kịch bản, vì sao nhiều người vẫn “sa lầy'?

Vì sao những cơn "sốt" đất suốt 30 năm vẫn lặp đi lặp lại một kịch bản?

Trong gần 30 năm qua, kể từ khi thị trường bất động sản bắt đầu hình thành đến nay, bất cứ động thái nào về cơ chế, chính sách hay quy hoạch từ phía Nhà nước đều lập tức tác động mạnh đến thị trường này. Những động thái đó cũng là cái cớ để giới đầu cơ tạo nên những cơn "sốt" đất ảo.

Nhìn lại diễn biến của thị trường trong thời gian qua, có thể thấy, hiện tượng "sốt" đất tại Việt Nam xuất hiện từ những năm 1993 - 1995, gắn với sự ra đời của Bộ luật Đất đai 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra cơn "sốt" đất trên khắp cả nước.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt đối với Việt Nam khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN).

Việt Nam từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế. GDP tăng trưởng mạnh, khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng cao.

Nhưng từ năm 1996, dưới tác động của cuộc khủng hoảng tiền tệ tại châu Á, thị trường bất động sản Việt Nam cũng rơi vào giai đoạn suy thoái. Tiếp đó là cơn sốt trong giai đoạn 2002 – 2003 tại Hà Nội. "Đây là thời kỳ Hà Nội vừa mới phát triển. Các nhà đầu tư luôn kỳ vọng đầu tư nước ngoài đổ vào sẽ tăng nhanh. Kinh tế tăng trưởng mạnh. Nhà nhà đi mua đất, thậm chí vay tiền ngân hàng để đổ vào đất mong nhanh bán lại kiếm lợi chênh lệch. Nhưng chỉ với một mệnh lệnh hành chính, không lâu sau đó, nhà đất xuống giá và bỏ hoang nhiều, kéo theo nợ ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết", ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group phân tích.

Đà Nẵng: 11 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê

Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng vừa công bố danh sách 11 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua trên địa bàn; danh sách cập nhật đến ngày 8/4/2021.

Theo đó, trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn gồm có 4 dự án: Dự án Tòa nhà chung cư FPT Plaza (586 căn hộ) do Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng làm chủ đầu tư; Khu du lịch biển Vinacapital Đà Nẵng/Khối nhà B - Khu căn hộ Đại Dương (gồm 70 căn hộ và 33 căn biệt thự) do Công ty TNHH Khu du lịch biển Vinacapital Đà Nẵng làm chủ đầu tư; Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp Empire/Tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò do Công ty Cổ phần ĐTPT và XD Thành Đô làm chủ đầu tư (gồm các căn hộ, nhà ở liền kề, biệt thự tại các Tòa Cổ Cò 1, Tòa Cổ Cò 2, Tòa Cổ Cò 4, Khu Naman Retreat & Residences, HH4, HH6,HH7, Nhà ở liền kề Vườn phố; Khu resort nghỉ dưỡng ven biển Future Property Invest (122 biệt thự) do Công ty TNHH Future Property Invest làm chủ đầu tư.

3 dự án nằm trên địa bàn quận Liên Chiểu, gồm: Dự án Khu phức hợp đô thị thương mại cao tầng Phương Trang (Khu E, 73 căn nhà phố) do Công ty Cổ phần Đầu tư Phương Trang làm chủ đầu tư; Dự án Khu chung cư nhà ở xã hội KCN Hòa Khánh (gồm tổng cộng 524 căn chung cư tại các khối nhà E1, E2, E3, E4, B1, B1A, B3); Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị du lịch Thủy Tú/Nhà ở liền kề (gồm 111 nhà ở liền kề và biệt thự đơn lập tại các khu B3M6, từ khu B2M4 đến khu B2M18, từ B2M1 đến B2M2.

Thu thuế thật cao giá trị chênh lệch địa tô khi bán, chuyển nhượng

Các quyết định của Nhà nước trong thay đổi quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển các dự án kinh tế xã hội luôn mang lại lợi ích và tạo giá trị gia tăng cho đất đai.

Đây là nguồn lực quan trọng cho quá trình tích luỹ, phát triển ban đầu và là nguồn thu quan trọng trong cân đối ngân sách của nhiều nước trên thế giới. Thực tế tại Việt Nam cho thấy, nguồn lực từ giá trị gia tăng từ đất chưa có công cụ điều tiết, phân phối nên không chỉ làm thất thu ngân sách mà còn gây ra bất bình đẳng về lợi ích giữa những người dân cùng chịu tác động của các dự án đầu tư, giữa người dân có đất bị thu hồi với nhà đầu tư. Bài viết dưới đây, Reatimes ghi lại chia sẻ của GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Có 3 loại địa tô cùng tồn tại trên đất đai. Địa tô chênh lệch I có được nhờ vào những điều kiện thuận lợi vốn có của đất đai (độ màu mỡ, vị trí thuận tiện, cơ sở hạ tầng đồng bộ). Địa tô chênh lệch II là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử dụng biết cách đầu tư, sử dụng hợp lý hơn tạo ra. Ngoài ra, bất cứ mảnh đất nào, không tính sự khác nhau về điều kiện thuận lợi, trình độ người sử dụng đất, vẫn mang lại luồng thu nhập cao hơn so với các hoạt động không sử dụng đất. Luồng giá trị cao hơn đó chính là địa tô tuyệt đối của đất đai.

Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng lên do sự thay đổi địa tô chênh lệch I sẽ tạo công bằng về lợi ích giữa những người sử dụng đất khi điều kiện sử dụng đất đai thay đổi; điều tiết địa tô tuyệt đối sẽ hạn chế người đầu cơ gom đất; địa tô chênh lệch II do nhà đầu tư tạo ra được để lại cho nhà đầu tư hưởng sẽ khuyến khích nhà đầu tư chuyên nghiệp, và Nhà nước điều tiết khoản này thông qua thuế thu nhập cá nhân.

Bất động sản nghỉ dưỡng chuẩn bị vào đà “cất cánh”

Dịch bệnh được kiểm soát tốt trên cả nước, du lịch nội địa đang chuẩn bị vào mùa cao điểm là mùa nghỉ lễ 30/4 - 1/5 và tiếp theo là kỳ nghỉ hè kéo dài. Cùng với đó, việc từng bước mở cửa trở lại các đường bay quốc tế với phương án áp dụng hộ chiếu vaccine cũng được đẩy mạnh triển khai.

Hàng loạt điều kiện thuận lợi đang tạo đòn bẩy để lĩnh vực du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương khởi sắc trong năm nay. Đây cũng được xem là cơ hội cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tái khởi động.

Nói như PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, sau một năm gánh chịu thiệt hại của "cơn bão" Covid-19, từ năm nay, thế giới bước từ giai đoạn phòng thủ sang cầm cự và tấn công trực diện vào "cơn bão" này. Kế hoạch triển khai vaccine đang được đẩy mạnh trên toàn thế giới; các gói cứu trợ được sự đồng thuận cao tại các quốc gia; quan hệ giữa các cường quốc có dấu hiệu cải thiện, dòng dịch chuyển vốn đầu tư trên toàn cầu diễn biến theo hướng có lợi cho Việt Nam.

Riêng tại Việt Nam, quyết tâm của Chính phủ trong việc thực hiện mục tiêu "kép" hứa hẹn tiếp tục gặt hái thành tựu trong năm nay, sau một năm trở thành quốc gia duy nhất trong ASEAN ghi nhận tăng trưởng GDP dương. Gói tín dụng giá rẻ 157.000 tỷ đồng dự kiến được đẩy nhanh tiến trình giải ngân trong năm nay để hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi kinh tế.

Thị trường bất động sản: Nghịch lý dự án ngoại ô

Đề xuất “lên đời” một số huyện vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ… đã có từ nhiều năm trước, vậy nhưng mỗi khi thông tin này được “xới” lại thì lập tức tác động đến giá nhà đất nơi đây.

Ngay sau khi Sở Nội vụ TP.HCM trình UBND Thành phố xem xét công tác chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển một số huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ… thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021-2030, những thông tin như “Nhà đất Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sốt nóng”, “TP.HCM ‘lên đời’ 5 huyện, mua nhanh kẻo hết”… xuất hiện dày đặc trên các trang mạng về bất động sản, kéo theo đó là tình trạng giá đất tăng phi mã.

Khảo sát của phóng viên tại huyện Bình Chánh cho thấy, nếu như cách đây 3 năm, giá đất trung bình chỉ khoảng 28-30 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 40-50 triệu đồng/m2. Với những xã gần trung tâm TP.HCM như xã Bình Hưng, giá đất đã tăng lên 80-90 triệu đồng/m2, cá biệt có những nơi còn tăng tới 130-140 triệu đồng/m2 như khu Trung Sơn.

Vĩnh Phúc: Hiểm hoạ khi giao đất cho doanh nghiệp thiếu năng lực

Ngày 15/1/1994, Chính phủ có Nghị định 2-CP quy định về việc giao đất lâm nghiệp. Đây là một trong những chủ trương đúng đắn của Nhà nước nhằm phát triển lâm nghiệp, xóa đói giảm nghèo và kết hợp phòng hộ bảo vệ môi trường sinh thái ở Việt Nam qua rất nhiều năm.

Ngày 12/8/1994, UBND tỉnh Vĩnh Phú (cũ) ban hành Quyết định số 1096/QĐ-UB về việc thu hồi và giao đất sản xuất trồng rừng và phát triển vườn rừng cho Công ty TNHH Nhân Nghĩa (Công ty Nhân Nghĩa), tổng diện tích 127ha đất đồi rừng tại xã Định Trung và phường Liên Bảo, thị xã Vĩnh Yên trong vòng 50 năm (từ năm 1994 đến 2044) để triển khai dự án. Thời gian thực hiện dự án trong vòng 6 năm.

Tuy nhiên, sau 10 năm được Nhà nước giao đất, Công ty Nhân Nghĩa không những không thực hiện dự án như cam kết mà lại ngang nhiên mua bán, chuyển nhượng đất trái quy định, gây dư luận xấu trong quần chúng nhân dân.

Trước thực trạng nhức nhối này, ngày 06/01/2005, Chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Quyết định số 05/QĐ-CT về việc thành lập Đoàn kiểm tra tình hình sử dụng đất của Công ty Nhân Nghĩa. Đoàn kiểm tra có kết quả xác định: Trong tổng số 127ha đất được giao, Công ty Nhân Nghĩa đã chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng và đền bù với tổng số tiền là: 484.100.000 đồng và thực tế Công ty Nhân Nghĩa chỉ nhận 101,29ha vì năm 1994, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã thu hồi lại 25,71ha xây dựng nghĩa trang và trung tâm thể dục thể thao quốc gia.

Nhưng trong Báo cáo của Đoàn kiểm tra liên ngành nêu rõ: “Vào thời điểm kiểm tra, Công ty Nhân Nghĩa không thực hiện đầu tư xây dựng, trồng cây, lập trang trại theo mô hình dự án được phê duyệt. Công ty đã tự ý phân chia đất đai, chia nhỏ dự án thành 5 khu, giao cho 5 cá nhân, hộ gia đình không phải là thành viên của công ty quản lý với tư cách là tổ trưởng của khu kinh tế…”.