Bất động sản công nghiệp: Ngôi sao sáng của thị trường bất động sản 2021

Trong bối cảnh thị trường chung khó khăn và do tác động của dịch Covid-19, nhiều phân khúc sụt giảm mạnh thì bất động sản công nghiệp gần như không bị ảnh hưởng, thậm chí, dịch Covid-19 lại tạo nhiều cơ hội để phân khúc này bứt phá hơn. Từ nguồn cung, nguồn cầu, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, sức hút đầu tư của bất động sản công nghiệp trong năm 2020 đều đạt các chỉ số tăng trưởng tích cực.

Theo số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tại miền Bắc, trong quý III/2020 có khoảng 2,1 triệu mét vuông nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, tăng 25,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu mét vuông, tăng 28,2% so với năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 2,9 triệu mét vuông sàn, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019. Nguồn cung mới gia tăng mạnh ở các khu vực công nghiệp trọng điểm.

Đến quý IV/2020, riêng nguồn cung nhà kho 4 tỉnh phía Nam như Long An, TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương đã tăng vọt lên trên 3 triệu mét vông. Bình Dương dẫn đầu các thủ phủ công nghiệp với gần 1,4 triệu mét vuông kho vận cung cấp cho thị trường bất động sản hậu cần. Phía Bắc cũng tăng trưởng thêm hơn 880.000m2 kho vận xuất hiện tại Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Điều đáng nói, dù nguồn cung tăng cao nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp vẫn khá lý tưởng, đạt 73,7%. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy lên tới 88% tại TP.HCM, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An và 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Ở phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, dự kiến làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung bất động sản công nghiệp hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao. Diễn biến này sẽ thúc đẩy sự bùng nổ quỹ đất công nghiệp tại khắp các tỉnh thành trên cả nước, kể cả các địa phương xa thủ phủ công nghiệp hiện hữu.

Trên thực tế, hàng loạt nhà sản xuất và cả các quỹ đầu tư quy mô tỷ USD đang xúc tiến cơ hội xâm nhập vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2020 để chuẩn bị cho cơ hội phát triển từ năm 2021 trở đi. Một trong số đó có nhà đầu tư đã xúc tiến làm việc với các nhà cung ứng tại Việt Nam để thảo luận về tiêu chuẩn dịch vụ và hình thức cung ứng hàng hóa.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản như Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty Cổ phần Xây dựng và phát triển đô thị Hòa Phát, Tổng Công ty Viglacera; Công ty Cổ phần SAM Holdings; Tập đoàn Vingroup… cũng đã chính thức tham gia vào phân khúc bất động sản công nghiệp.

 "Năm 2020 bất động sản công nghiệp đã tăng trưởng mạnh mẽ suốt mùa dịch và năm 2021 thị trường này sẽ còn bùng nổ mạnh mẽ hơn nữa", một chuyên gia đánh giá.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, vốn nước ngoài đăng ký đầu tư vào bất động sản trong 11 tháng đầu năm 2020 đạt gần 3,8 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp và bán lẻ đóng vai trò dẫn dắt. Cụ thể, số tiền nhà đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và bán lẻ chiếm 1/3 trong tổng vốn (trên 400 triệu USD) từ hơn 100 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới trong 11 tháng đầu năm 2020, chưa kể 113,5 triệu USD vốn đăng ký tăng thêm cho các dự án đang hoạt động tại Việt Nam.

Ngoài ra, các chỉ số vĩ mô đều ủng hộ mảng bất động sản công nghiệp phát triển. Các tổ chức quốc tế dự báo, kinh tế Việt Nam năm 2021 tăng trưởng ít nhất 6%, thậm chí, mức dự báo cao nhất lên tới 11%. Nếu đạt được mức tăng trưởng từ 6% trở lên, Việt Nam sẽ trở thành điểm sáng của khu vực. Theo đó, dòng tiền đổ vào đầu tư công, đầu tư hạ tầng, xây dựng sẽ tăng sức thu hút đầu tư nước ngoài.

Tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp diễn ra mới đây, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, năm 2020 là khởi đầu của một chu kỳ mới phát triển mạnh mẽ nhất trong 25 năm qua của bất động sản công nghiệp. Đây là giai đoạn đặc biệt nhất khi làn sóng mới thúc đẩy đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam khẳng định, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “đứa con cưng” của ngành bất động sản. Lý do là bởi, mô hình sản xuất “Trung Quốc + 1” có thể sẽ được các nhà sản xuất theo đuổi ngày càng nhiều hơn. Các tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất, kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp tại thị trường Việt Nam.

Dù đứng trước nhiều cơ hội, nhưng theo các chuyên gia, làn sóng đầu tư mới này cũng đặt ra những thách thức không nhỏ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, đó là làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, nhưng vẫn phải đảm bảo phát triển bền vững. Trong đó, việc chọn loại hình phát triển cũng là một yếu tố không kém phần quan trọng.

“Rất nhiều ngành sản xuất hiện nay áp dụng công nghệ cao, không gây hại. Do đó, đã hình thành một xu hướng mới là khu đô thị công nghiệp. Các xưởng sản xuất không tách rời với khu dân cư mà sẽ hình thành một khu tổ hợp, trong đó bao gồm chỗ sản xuất, chỗ vui chơi giải trí, chỗ ở… Đây là một xu hướng tất yếu hiện nay”, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.  

Theo ông Chiến, để có thể tận dụng hiệu quả những cơ hội đầu tư, các địa phương, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn cùng sự chuẩn bị kỹ càng để sẵn sàng đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư nước ngoài và cả đầu tư trong nước trong thời gian tới và trên tất cả, cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ. Đồng thời, việc cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ các vướng mắc trong cơ chế chính sách liên quan đến đất đai cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu tâm.