Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Hướng ngoại nhưng đừng bỏ quên nội

Khối ngoại đổ xô về bất động sản công nghiệp

Thời gian vừa qua, bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đang nổi lên như một kênh đầu tư trước làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Cuối tháng 10/2020, gã khổng lồ kho bãi châu Á - GLP và SEA Logistic Partners (SLP) có trụ sở tại Singapore chính thức công bố liên doanh 1,5 tỷ USD để đầu tư và phát triển BĐS logistics tại Việt Nam. Ban đầu, liên doanh này tập trung vào 2 thị trường lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM, sau đó sẽ đầu tư vào các tỉnh lân cận.

Sự hợp tác trên cho phép SLP khai thác khả năng quản lý quỹ và phát triển tài nguyên cùng mạng lưới khách hàng toàn cầu của GLP. SLP cũng thông báo sẽ đầu tư hơn 300.000 m2 đất tại Hà Nội và TP.HCM để phát triển 3 dự án bất động sản logistics phục vụ nhu cầu đầu tư phát triển tại Việt Nam. SLP dự tính tổng diện tích sàn sử dụng là 210.000 m2 sau khi hoàn thành các dự án.

Trong 3 dự án trên, có 2 tài sản sở hữu vị trí chiến lược ở miền Bắc là SLP Park Bắc Giang và SLP Park Bắc Ninh. Trong đó, SLP Park Bắc Giang, với diện tích cho thuê thực là 80.000 m2, đã nhận được cam kết thuê trước 50% từ Jusda, đơn vị hậu cần trung tâm cũ của Foxconn và một khách hàng hiện tại của GLP.

Dự án còn lại là SLP Park Long Hậu được xây dựng tại xã Long Hậu (huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An) - vị trí được coi là cầu nối giữa TP.HCM và 12 tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long.

Được đánh giá là điểm đến đầu tư hấp dẫn, an toàn và thân thiện, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để tranh thủ làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư toàn cầu đang diễn ra mạnh mẽ.

Một thương vụ khác cũng gây sự chú ý không kém của giới đầu tư BĐS công nghiệp là công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã thông qua khoản đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics ở Bắc Ninh vào đầu tháng 10.

Hay Tập đoàn Logos Property - một nhà phát triển logistics có trụ sở chính tại Sydney (Úc) đã chi khoản tiền lớn để mua lại khu đất rộng 13 ha tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh.

Với thương vụ này, Liên doanh Logos Logistics Việt Nam được thành lập với danh mục đầu tư ban đầu khoảng 350 triệu USD tính theo tổng giá trị tài sản. Bên cạnh đó, liên doanh này sẽ phát triển lĩnh vực BĐS logistics và một số phân khúc khác tại những thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.

Theo ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và BĐS công nghiệp Công ty CBRE Việt Nam, hiện nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại các tỉnh, thành phía Bắc và phía Nam đang hạn chế như: Hải Phòng, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP.HCM, Long An. Chính vì vậy, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cho thuê đang làm tiềm năng và thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.

“Bất chấp những khó khăn hiện tại bởi Covid-19, thế nhưng một số nhà đầu tư và sản xuất logistics nổi tiếng nhất thế giới đang dần ủy thác và thể hiện niềm tin của họ vào tiềm năng lâu dài của Việt Nam”, ông Hiếu cho hay.

Còn Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW - ông C.K Tong, cho biết lợi thế của các kho, xưởng xây sẵn tại các khu công nghiệp chính là tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng so với việc thuê lại đất công nghiệp,điều khoản thanh toán linh hoạt;giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính về xin giấy phép xây dựng,yên tâm về chứng chỉ xây dựng;đội ngũ quản lý cơ sở vật chất chuyên nghiệp, nhân lực sẵn có và cơ sở hạ tầng thuận lợi… Do vậy, phân khúc BĐS công nghiệp được xem là tiềm năng tại Việt Nam và sôi động nhất từ năm 2020.

Theo lãnh đạo Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW, từ năm 2018, chúng tôi đã chọn Việt Nam để đầu tư lĩnh vực này. Hiện doanh nghiệp hiện diện tại 5 tỉnh, thành như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Bình Dương, Đồng Nai với hơn 1,2 triệu m2 diện tích sàn. Riêng quý 3/2020, doanh nghiệp đã đầu tư 21 dự án, trong đó nhà xưởng xây sẵn 12 dự án, kho vận hậu cần 7 dự án, bán và cho thuê lại 2 dự án. “Hiện doanh nghiệp đang tập trung chiến lược tăng trưởng đa hướng là mua lại, phát triển và cho thuê BĐS công nghiệp”, ông C.K Tong cho biết.

Hướng ngoại nhưng đừng bỏ quên nội

Trong bối cảnh Việt Nam tham gia ngày càng nhiều FTA, nhiều chuyên gia đánh giá, đây sẽ là cơ hội sẽ mở ra cho các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS công nghiệp trong những năm tới. Song, vấn đề được quan tâm là trong khi các doanh nghiệp phát triển BĐS công nghiệp nước ngoài rất có lợi thế về vốn, công nghệ, nên khi vào đầu tư tại Việt Nam, họ ngay lập tức tạo được những lợi thế nhất định thì làm sao để doanh nghiệp Việt Nam có thể nắm lấy lợi thế, không để thua trên chính sân nhà.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đương đầu với sự cạnh tranh mạnh mẽ của nhà đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài.

Theo Phó Chủ tịch CEN Group - Phạm Thanh Hưng, BĐS logistics (kho cảng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) chắc chắn sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp của Việt Nam đang phải đương đầu với một thách thức lớn đó là sự cạnh tranh mạnh mẽ của nhà đầu tư BĐS khu công nghiệp nước ngoài. Họ cũng đang rất quan tâm đến thị trường Việt Nam để đón đầu làn sóng chuyển dịch nhà xưởng sản xuất.

“Nhiều nhà máy đã dịch chuyển khỏi Trung Quốc nhưng nhà đầu tư Trung Quốc cũng đã có mặt ở nhiều nước để kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Doanh nghiệp Việt Nam cần hết sức lưu ý vấn đề này, nắm lấy lợi thế, đừng để thua trên chính sân nhà”, ông Phạm Thanh Hưng nhìn nhận.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nhà phát triển BĐS khu công nghiệp nước ngoài có lợi thế về vốn, công nghệ khi vào đầu tư tại Việt Nam, ngay lập tức đã tạo được những lợi thế cạnh tranh do áp dụng công nghệ hiện đại trong vận hành cơ sở vật chất, cũng như cung cấp đầy đủ các dịch vụ như pháp lý và nhân sự để hỗ trợ khách thuê trong quá trình triển khai dự án... Do năng lực hạn chế nên hầu hết những doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp trong nước chỉ tập trung vào những khu vực lân cận trung tâm công nghiệp, điều này khiến doanh nghiệp mất lợi thế trên sân nhà.

Không chỉ thế, nhiều địa phương đã trải thảm đỏ mời các tập đoàn đa quốc gia vào đầu tư. Tuy nhiên, ưu ái đó dẫn đến sự thiên lệch khi so sánh với doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Trên thực tế, quá trình thẩm định, xem xét giải quyết các thủ tục cho dự án đầu tư của doanh nghiệp, từ quy hoạch, giải phóng mặt bằng, chấp thuận đầu tư, tính giá đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến các giấy phép về xây dựng công trình…, mất 3 - 4 năm, làm nản chí doanh nghiệp.