Bất động sản khu công nghiệp giữ đà tăng trưởng tốt

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tháng 1/2024 vừa qua, thị trường Việt Nam thu hút được hơn 2,36 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 40,2% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 1,27 tỷ USD, chiếm 53,9% tổng vốn đầu tư đăng ký và gấp 2 lần so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản công nghiệp được đánh giá là kênh hàng đầu thu hút nguồn vốn từ các "đại bàng" quốc tế. Đây cũng là một trong những điểm sáng hiếm hoi của thị trường khi duy trì tỷ lệ lấp đầy, tốc độ tăng trưởng.

Xu hướng phát triển bền vững

Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho, nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1-4%/năm trong ba năm tới.

Nhìn lại thị trường trong “tâm bão” khó khăn 2023 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường đất công nghiệp cấp 1 vẫn được giữ ở ngưỡng khả quan.

Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực cũng như xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam.

Cụ thể, khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81%, trong khi khu vực phía Nam đạt 92%. Đáng chú ý, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt 800ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Tại thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế nên diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 500ha.

Dữ liệu của Dat Xanh Services cho thấy trong quý I/2024, nguồn cung bất động sản công nghiệp chưa ghi nhận thay đổi so với quý trước. Tuy nhiên số dự án mới triển khai, khởi công có sự tăng trưởng đáng kể trên khắp cả nước.

Cụ thể, nguồn cung bất động sản công nghiệp năm 2023 (chỉ xét trên diện tích mặt bằng sẵn sàng để sử dụng thực tế) khu vực miền Nam có khoảng 27.700, duy trì sự ổn định theo quý.

Xét về tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bất động sản công nghiệp khu vực miền Nam đạt khoảng 85%, duy trì sự ổn định theo quý. Nhu cầu thuê ổn định do sự gia tăng của làn sóng đầu tư ngoại vào Việt Nam và hoạt động sản xuất công nghiệp đang có dấu hiệu dần phục hồi, được thể hiện qua việc giá thuê có sự tăng nhẹ theo từng quý.

Giá cho thuê bất động sản công nghiệp được ghi nhận tăng nhẹ khi tại khu vực miền Nam đạt mức khoảng 177,2 USD/m2 cho kỳ hạn còn lại (tăng khoảng 3% theo quý).

Nhưng không dễ kinh doanh

Mặc dù có nhiều lợi thế phát triển và có triển vọng trong tương lai nhưng bất động sản khu công nghiệp không hề dễ kinh doanh như nhiều người lầm tưởng. Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp ngoài ngành muốn lấn sân sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng cần phải tìm hiểu kỹ thị trường, không nóng vội, dễ tiền mất tật mang.

Ông Lê Anh Dũng, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản công nghiệp và Cho thuê A+, cho hay đầu tư một dự án bất động sản Khu công nghiệp phải mất 12 - 15 năm mới thu hồi được vốn. Do vậy, khi đã rót vốn vào lĩnh vực này, doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng thiếu kỹ lưỡng, nóng vội cho thuê mặt bằng để sớm thu hồi vốn có thể dẫn đến "vỡ trận".

Theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, lĩnh vực kinh doanh nào giàu tiềm năng thì nhiều doanh nghiệp nhảy vào là dễ hiểu. Tuy vậy, trong điều kiện hiện nay, doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc bất động sản khu công nghiệp hoàn toàn khác với những năm nước ta mở cửa quan hệ kinh tế.

"Trước đây, phát triển khu công nghiệp chủ yếu là phục vụ sản xuất. Còn bây giờ, tiêu chuẩn đầu tư vào khu công nghiệp cao hơn rất nhiều. Khu công nghiệp đó không chỉ đáp ứng vấn đề đất đai, hạ tầng, bảo vệ môi trường, an sinh xã hội mà còn là các tiêu chí về văn hóa, phát triển bền vững" - ông Tuyến nói. Theo ông, doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ thực trạng, đánh giá nhu cầu của khách hàng, tránh tình trạng đầu tư tràn lan bất động sản khu công nghiệp, rơi vào khủng hoảng thừa.

Xét về xu hướng phát triển, Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đánh giá phân khúc công nghiệp có thể coi là điểm sáng. Việc dịch chuyển dòng tiền của các tập đoàn xuyên quốc gia Mỹ, EU, Singapore, Trung Quốc… vào Việt Nam được xem như cơ hội để các khu công nghiệp phát triển.

Thời gian tới, các chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục đà tăng trưởng ổn định. Khu vực miền Nam dự kiến được bổ sung thêm khoảng 27.900 ha, tăng 1% theo quý. Nhu cầu thuê mới sẽ đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng và sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp FDI mới.

Tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ổn định tại khu vực miền Nam dự kiến tăng nhẹ 1%. Giá thuê dự báo tiếp tục duy trì ổn định và vẫn ở mức cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực là yếu tố giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao của các khu công nghiệp.