Bất động sản năm 2021: Dòng tiền đổ vào những "vùng trũng" mới
Dịch bệnh Covid-19 đã thúc đẩy mạnh hơn sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư của thị trường bất động sản. Cùng với các thay đổi về nhu cầu, thị trường đã và sẽ ghi nhận những vùng trũng hút vốn mới.
"NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG BAO GIỜ NGỒI YÊN"
Phát biểu tại tọa đàm Bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, dù dịch bệnh Covid-19 có thể làm thị trường chững lại nhiều phần, nhưng nhà đầu tư không bao giờ ngồi yên. Họ có tiền, họ phải đi tìm chỗ để đầu tư, sinh lợi. Đó là lý do trên thị trường thời gian qua đã xuất hiện những "vùng trũng" mới.
Lý giải rõ hơn về điều này, ông Đính cho hay, đối với đầu tư bất động sản, có hai yếu tố sinh lợi, trước hết là tăng giá trị bất động sản, thứ hai là khai thác kinh doanh qua bất động sản. Đối với việc khai thác kinh doanh trong giai đoạn dịch bệnh này thì rõ ràng không hiệu quả.
Giá thuê đang tăng hơn ở một số phân khúc như căn hộ hạng A, do nguồn cung quá ít. Còn lại, đại đa số những bất động sản cho thuê khác đều chật vật. Do đó, nhà đầu tư phải dịch chuyển đi tìm những "vùng trũng" bất động sản mới.
“Các nhà đầu tư không bao giờ ngồi yên. Họ có tiền, họ phải đi tìm chỗ để đầu tư, sinh lợi”, ông Đính nhấn mạnh.
“Thị trường bất động sản luôn vận động không ngừng vì nhu cầu của người mua không bao giờ dừng lại và luôn có sự thay đổi”, lãnh đạo BHS nói.
Các chuyên gia đánh giá, tất cả những "vùng trũng" đều là vùng đang phát triển tốt và có tiềm năng.
"Ngay tại Hà Nội cũng có nhiều 'vùng trũng', có thể kể đến khu vực ngoại ô như Hòa Lạc, Ba Vì, Hòa Bình... Hoặc ở Thủ Đức, nơi được quy hoạch xây dựng thành phố phía Đông của TP.HCM, một đô thị tài chính - công nghệ, giáo dục có chất lượng. Chắc chắn ở đây không phát triển bất động sản đại trà mà chỉ phát triển các bất động sản để phục vụ các mục tiêu tạo ra 20 - 30% GDP của cả nước, dẫn đầu cả nước về phát triển kinh tế, tạo ra khoảng vài triệu việc làm chất lượng cao.
Điều này đòi hỏi các sản phẩm bất động sản cũng phải nâng tầm chất lượng để phục vụ những đối tượng có thu nhập cao. Các vùng lân cận có sự giao thoa với Thủ Đức như Bình Dương, Đồng Nai sẽ là những điểm hút vốn. Do đó, việc các nhà đầu tư nhìn ra tiềm năng, đi trước đón đầu cơ hội là đương nhiên", ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Tuy nhiên, những "vùng trũng" này cũng có những khu vực chính thống và không chính thống.
Ông Đính nêu dẫn chứng, thời gian vừa rồi, qua khảo sát đất đai tại một số làng, xã vùng Thạch thất, Sơn Tây, Ba Vì… có những làng, chỉ tuần trước tuần sau giá đã tăng "dựng ngược" lên. Nhiều nơi còn không đầy đủ giấy tờ cũng được rao bán. Từ hôm trước đến hôm sau, giá đã bị đẩy lên 2 - 3 lần nhưng không có bất kỳ yếu tố nào cho thấy tiềm năng tăng giá thật. Nhiều nông dân chặt hết nhãn, vải trong vườn rồi cắm biển rao bán. Đây là hiện tượng bất bình thường. Nhưng điều bất thường này một phần cũng do các nhà đầu tư khan nguồn hàng. Trong khi các nhà đầu tư chỉ thích sinh lời nhanh, mà không còn dư địa để kinh doanh cho thuê nữa nên đành tìm cách đẩy giá tăng lên thật nhanh.
“Do vậy, cùng với sự thiếu kiểm soát của quản lý Nhà nước, quá trình dịch chuyển của các nhà đầu tư đã dẫn đến các hiện tượng thổi giá đất trong làng, xã. Sự tăng giá dựng đứng ở nhiều nơi gây lo ngại, bởi có những chỗ chưa được đầu tư hay đầu tư chưa hoàn chỉnh nhưng giá cứ tăng. Thậm chí nhiều nơi mới chỉ được "kỳ vọng" thôi đã có giá ngang ngửa những vùng đã hoàn chỉnh về hạ tầng”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, hiện tại, mặc dù dịch bệnh Covid-19 vẫn đang diễn ra, nhưng người mua để ở và đầu tư vẫn rất hào hứng, đặc biệt đã xuất hiện những nhà đầu tư F0.
“Rất nhiều nhà đầu tư chưa từng tìm hiểu về bất động sản, gần đây cũng đã hỏi han xem ở đâu có đất để mua, đặc biệt là những người trước đây làm kinh doanh. Dịch bệnh khiến họ không thể tiếp tục bỏ vốn vào kinh doanh vì rất rủi ro. Nhưng có một điểm chung là họ có tiền, gặp họ ở sân golf là nhiều nhất. Họ đều nói với nhau rằng, cất tiền ở đâu và cuối cùng họ chọn đổ vào bất động sản. Đó không phải là những nhà đầu tư chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nhưng vẫn muốn tham gia vào thị trường ở thời điểm này. Tất cả là nhờ Covid-19. Nên tôi thấy rằng, thực ra, ở một góc độ nào đó, Covid-19 cũng là một chất xúc tác tốt cho bất động sản”, ông Tuyển nói.
Vị chuyên gia cho biết thêm, giá bất động sản đang tiếp tục tăng dù tình hình kinh tế khó khăn, không chỉ ở Việt Nam mà còn ở hầu hết các nước trên thế giới. Nếu các nước trên thế giới trong bối cảnh dịch bệnh tác động nặng nề như vậy mà còn có xu hướng tăng giá bất động sản thì ở Việt Nam còn tăng gấp nhiều lần.
Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nguồn cầu đa dạng như vậy, thì rõ ràng, giá cả có xu hướng tăng là tất yếu.
Mặt khác, hiện nay, các chủ đầu tư là nhà phát triển nhà ở, các dự án hầu hết đều phải đưa ra đấu giá, do đó không thể đưa ra mức lợi nhuận cao như trước đây. Đây cũng là lý do khiến các nhà đầu tư buộc phải bán với mức giá cao hơn. Bởi nếu bán giá thấp, mức lợi nhuận mỏng, nếu gặp thị trường yếu thì sẽ rất nguy hiểm.
Do đó, các đại đô thị thông minh, các khu nghỉ dưỡng đa chức năng… đang xuất hiện trên thị trường là kết quả của việc các chủ đầu tư đã tìm ra hành vi, nhu cầu mới của khách để có thể nâng cao được giá bán, tăng sự an toàn cho hoạt động đầu tư của mình.
“Cũng chính vì những lý do đó, hiện nay chúng ta không còn nghe nhiều đến các sản phẩm bất động sản có mức giá trung bình hoặc thấp nữa. Nhà ở xã hội gần như bị lãng quên. Nhất là tại Hà Nội và TP.HCM, những sản phẩm có giá 20 triệu đồng/m2 trở xuống gần như không còn xuất hiện trên thị trường. Đó là một thực tế rất phổ biến”, ông Tuyển nói.
“Như ông bà ta nói, 'khoai ruộng lạ, mạ ruộng quen', hiện nay, người ta sẽ không đầu tư “khoai” nữa mà sẽ đầu tư “mạ”. Đặt yếu tố an toàn lên trên hết. Theo đó, các sản phẩm đất nền và chung cư ở những tỉnh có GDP tốt, hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, gần Hà Nội và TP.HCM là một lợi thế, ví dụ như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu”, vị chuyên gia đánh giá.
Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Alpha Real cũng cho rằng, đầu tư bất động sản đầu tiên là an toàn vốn, sau đó mới là sinh lời. Nhà đầu tư hiện nay rất cẩn trọng, nhu cầu cũng đã thay đổi, họ không mua nơi để ở mà mua nơi để sống. Do đó, các sản phẩm phải hướng đến sự thuận tiện với đầy đủ tiện ích. "Đó là lý do mà những dự án ở khu vực vùng ven, xa trung tâm nhưng được đầu tư đồng bộ vẫn có đất sống”, ông Sơn nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, bà Trần Thị Thu Hiền, Giám đốc Công ty Đầu tư và phân phối DTJ cho hay, các nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm hơn, họ cũng là những người tự sàng lọc những sản phẩm đầu tư của mình. Bởi đầu tư bất động sản cần số vốn không hề nhỏ nên bất kỳ một quyết định đầu tư nào cũng sẽ được cân nhắc kỹ.
Vị này nhấn mạnh thêm, những dấu hiệu tích cực về phòng chống dịch bệnh đã tạo ra tâm lý ổn định cho các nhà đầu tư trên thị trường. Đó là một trong những yếu tố tạo ra lợi thế cho môi trường đầu tư của Việt Nam.
“Bất động sản hoàn toàn có cơ hội trong giai đoạn cuối 2020 và đầu năm 2021. Dòng tiền đổ vào bất động sản dù chậm lại, nhưng sẽ được hưởng lợi từ tất cả các yếu tố kinh tế vĩ mô”, bà Hiền nói./.
Phân tích về những ảnh hưởng của dịch Covid-19 đối với thị trường bất động sản năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính cho hay, từ đầu năm 2020 cho đến hết quý III, chỉ có khoảng 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Trong số này, 70% là lượng hàng tồn từ các năm trước. Nguồn cung mới của cả 3 quý trong năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm. Đây là con số quá khiêm tốn, chỉ bằng 35% so với năm 2019. Trong thị trường chung cư, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 70%. Phân khúc bình dân chỉ còn khoảng 10%.
Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cũng ảnh hưởng lớn. Ngay quý đầu tiên khi xuất hiện Covid-19, cả thị trường hoang mang, gần như rơi vào trạng thái tê liệt, đóng băng. Do đó, tỷ lệ hấp thụ các giao dịch trên thị trường chỉ đạt 14%.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu hụt nguồn cung do các dự án bị nghẽn chấp thuận đầu tư, thủ tục phê duyệt kéo dài. Hàng loạt dự án bị dừng lại để thanh tra, kiểm tra. Điều này khiến cho các thị trường truyền thống chậm lại, trong đó ảnh hưởng rõ thấy nhất là ở Hà Nội, TP.HCM. Do đó, việc nguồn cung mới hạn chế không phải là điều lạ.
Trong quý II, sau khi hết đợt giãn cách xã hội lần 1, thị trường đã bắt đầu phục hồi. Nhiều nhận định cho rằng, bất động sản sẽ luôn là ngành trỗi dậy đầu tiên khi dịch bệnh được kiểm soát bởi đây là ngành có lượng cầu rất lớn. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trong quý II đã tăng lên nhanh chóng, từ 14% lên 37%. Trong quý III, thị trường đã có sự phấn chấn trở lại với con số lượng hấp thụ là trên 50%.
Trong quý IV, các chỉ số sẽ còn được cải thiện hơn, trở lại trạng thái bình thường như mọi năm, quý cuối sẽ là quý ghi nhận sự tăng trưởng tốt nhất.
