Bất động sản "ngáo giá", ngân hàng miệt mài rao bán nhưng vẫn "ế ẩm"

Ngân hàng "đại hạ giá" để thu hồi nợ

Thị trường bất động sản khó khăn, doanh nghiệp cũng "lao đao" trong việc cân đối dòng tiền. Trong khi đó, ngân hàng cũng chật vật thanh lý các tài sản là bất động sản để thu hồi nợ. Tuy nhiên, hầu hết các sản phẩm được rao bán đều rơi vào trạng thái "ế ẩm".

Lấy đơn cử như Ngân hàng Agribank vừa thông báo bán đấu giá ngôi nhà tại số 19 Hàng Chiếu, phường Đồng Xuân, quận Hoàn Kiếm (Hà Nội). Thửa đất có diện tích 160 m2, là nhà ở riêng lẻ, được xác định là đất ở tại đô thị và có thời hạn sử dụng lâu dài, tổng diện tích sàn là 287 m2.

Đây là tài sản thế chấp cho khoản vay của Công ty TNHH TM XD Đại Việt tại Agribank CN Hà Thành theo hợp đồng tín dụng được ký kết vào giữa năm 2018. Giá đấu khởi điểm cho ngôi nhà này là 54 tỷ đồng.

Mức giá khởi điểm trên đã giảm 50% so với rao bán lần đầu vào tháng 8 năm ngoái. Như vậy, từ mức giá khởi điểm lên đến gần 700 triệu đồng/m2, Agribank đã "đại hạ giá" xuống chỉ còn hơn 337 triệu đồng/m2 nhưng cũng chưa chắc đã có người "xuống tiền".

Trước đó, Agribank cũng từng thông báo bán đấu giá tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tọa lạc tại số 110 Hàng Buồm, phường Hàng Buồm, quận Hoàn Kiếm (Hà Nội).

Cụ thể, thửa đất có diện tích 100,8 m2 với hình thức sử dụng riêng, mục đích là đất ở tại đô thị. Nhà ở trên đất có diện tích sàn 205,2 m2. Đây là tài sản thế chấp cho khoản vay của Công ty TNHH AJMAL Việt Nam tại Agribank chi nhánh Hà Thành.

Giá khởi điểm cho tài sản trên là 30,6 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT), tương đương khoảng 303 triệu đồng/m2. Được biết tài sản này đã được Agribank rao bán trước đó nhiều lần. Tháng 8/2022, giá khởi điểm của tài sản này là 60,5 tỷ đồng, tương đương 605 triệu đồng/m2. So với lần thông báo đấu giá gần nhất vào tháng 10 vừa qua, giá căn nhà đã được điều chỉnh giảm là 34 tỷ đồng và hồi tháng 6/2023 là 38,6 tỷ đồng.

Hay như tại Quảng Nam, trước đó không lâu, ngân hàng VietinBank cũng rao bán loạt khách sạn hạng sang và bất động sản du lịch tại Hội An.

Cụ thể, ngân hàng này rao bán khách sạn 4 sao và quyền sử dụng đất có diện tích hơn 1.000 m2 được rao bán giá 120 tỷ đồng; hay một bất động sản khác diện tích trên 1.700 m2 được rao bán tới 240 tỷ đồng để thu hồi nợ... Một khách sạn 4 sao khác có diện tích trên 1.800 m2 được rao bán 420 tỷ đồng.

Ngoài ra ngân hàng cũng rao bán khoảng 35 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, khách sạn 3-4 sao trị giá từ vài chục tỷ đồng đến vài trăm tỷ đồng. Như ở TP. Hội An, một bất động sản là biệt thự 3 sao có diện tích 686 m2 được rao bán 110 tỷ đồng; nhiều khách sạn 3 sao, nhà hàng, homestay khác ở TP. Hội An cũng được rao bán từ 33-40 tỷ đồng.

Miệt mài rao bán nhưng vẫn "ế"

Việc các ngân hàng rao bán bất động sản không phải là chuyện mới mẻ gì nhưng điều đáng chú ý là mặc dù liên tục đăng tải thông tin rao bán nhưng vẫn chung cảnh ngộ "ế ẩm". Đa số đều đến từ các sản phẩm bất động sản tại khu vực phố cổ, một trong những khu vực có mức giá bất động sản đắt đỏ nhất cả nước.

Theo nhiều chuyên gia nhìn nhận, một trong những nguyên nhân khiến nhiều bất động sản được ngân hàng rao bán "ế ẩm" thời gian qua là bởi thị trường đang rơi vào trầm lắng. Cùng với đó, dù đã nhiều lần giảm giá sâu so với lần đầu được rao bán nhưng giá trị các sản phẩm này vẫn còn rất lớn, thậm chí lên tới cả trăm tỷ đồng, bởi vậy tệp khách hàng có thể sở hữu loại bất động sản này không nhiều.

Điều này cũng đến từ hệ quả của việc nhà đất phố cổ bị đội giá quá cao so với giá trị thực nhiều năm qua. Theo đó, giá trị các bất động sản này đã bị thổi lên cao để đem đi thế chấp ngân hàng trong giai đoạn thị trường phát triển nóng. Tuy nhiên, sau các vụ việc liên quan khiến thị trường bất động sản khủng hoảng, giá bất động sản neo cao trở nên bất hợp lý khiến các ngân hàng trở thành bên chiụ thiệt.

Ngân hàng đồng loạt rao bán bất động sản phố cổ nhưng vẫn "ế ẩm" (Ảnh minh họa)

Đánh giá về thực trạng đang diễn ra, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Chưa kể, tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do vậy, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ.

"Trong khi, mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp thuộc loại hình này tại các ngân hàng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, khiến "khó chồng khó" cho tất cả các bên", chủ tịch VARS nhấn mạnh.

Lý giải về nguyên nhân việc ngân hàng rao bán tài sản nhưng vẫn "ế ẩm" thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho rằng, nhà trên các tuyến phố cổ Hà Nội chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh ăn uống, khách sạn, các dịch vụ du lịch cho khách trong nước và quốc tế. Do đó, một trong những tín hiệu thể hiện "sức khỏe" của phân khúc bất động sản này là số lượng khách du lịch, đặc biệt là khách nước ngoài./.