Bất động sản nghỉ dưỡng: Khi nào mới thôi “nghỉ dưỡng”?

Chưa hết “nghỉ dưỡng”

Xuất hiện lần đầu tiên ở Việt Nam vào năm 2015, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng dần trở thành phân khúc được các nhà đầu tư đón nhận. Theo đó, hàng loạt các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã được phát triển, tập trung ở khu vực Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc...

Tuy nhiên, đến năm 2018 phân khúc này bộc lộ hàng loạt các vấn đề như tính pháp lý của condotel; năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... khiến nhiều nhà đầu tư tháo chạy.

Ảnh hưởng nặng nề nhất phải kể tới tác động của dịch COVID-19 khiến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có dấu hiệu đóng băng và không có giao dịch cho tới hết năm 2021. Đầu năm 2022, dòng tiền dễ với lãi suất thấp được bơm vào thị trường, kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc.

Kết quả sau một thời gian ồ ạt đầu tư phát triển là dư thừa nguồn cung, ghi nhận hàng chục nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng “bơ vơ”. Nhà đầu tư vỡ mộng khi bài toán đầu tư không mang lại lợi nhuận như mong muốn.

Năm 2023 đánh dấu một năm ảm đạm cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với nhiều yếu tố tác động tiêu cực đến nguồn cung, thanh khoản và niềm tin các nhà đầu tư.

Với nguồn cung giảm, thanh khoản giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm qua cùng lượng tồn kho lớn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng như đang bước vào một kỳ "ngủ đông" và dự kiến tiếp tục kéo dài đến năm 2024.

Điều được các nhà đầu tư chờ đợi nhất để loại hình này bứt phá trở lại là hai bộ luật mới là Kinh doanh bất động sản và Đất đai sửa đổi vừa được thông qua.

Tuy nhiên trong Luật Kinh doanh bất động sản, theo thống kê có khoảng 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, nhưng cụ thể loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu,… vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Do đó, giới chuyên gia cho rằng, để bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là condotel, officetel (văn phòng lưu trú) thật sự có danh phận, chắc chắn sẽ phải tiếp tục chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành và việc này không thể xong trong “một sớm một chiều”.

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023 cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023. Bởi các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng.

Hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản dù giá đã giảm sâu.

Vẫn là “điểm sáng” trong dài hạn

Mặc dù không thể phủ nhận sự phục hồi tương đối chậm của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tuy nhiên trong dài hạn, đây vẫn là phân khúc được các chuyên gia đánh giá cao.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels cho biết, trong khu vực Đông Nam Á, Singapore đang dẫn đầu quá trình phục hồi của ngành nghỉ dưỡng. Nhờ vào sự tăng trưởng mạnh các hoạt động du lịch quốc tế, quốc đảo này thậm chí ghi nhận mức giá phòng vượt mức trước đại dịch.

Trong khi đó, tốc độ khôi phục của Việt Nam chậm hơn khi chỉ số RevPar vẫn thấp hơn mức năm 2019 khoảng 20%, chủ yếu do công suất khai thác cho thuê phòng còn thấp.

Thời gian vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ “hấp dẫn”, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Giám đốc Savills Hotels cũng cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án.

Các nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại các đô thị trung tâm như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tuy nhiên, những tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít cởi mở với các nhu cầu chuyển nhượng.

Mặc dù phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp nhiều khó khăn, nhưng các chuyên gia cho rằng, cần hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng...

Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”. Đồng thời, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.