Bất động sản sẽ 'bùng nổ' về nguồn cung chưa từng có

Thị trường sẽ "bùng nổ" về nguồn cung chứ không phải giá

Nhận định về bức tranh thị trường bất động sản tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới" do TheLEADER tổ chức, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, điểm đáng chú ý nhất hiện nay là tinh thần quyết liệt và sự chuyển biến mạnh mẽ của chính sách.

"Trước đây, nhiều người cho rằng các nghị quyết ban hành không đi vào thực tiễn. Nhưng bây giờ, thực tiễn cuộc sống đã phản ánh rất rõ trong các nghị quyết mới. Điều này mang lại cho doanh nghiệp chúng tôi niềm tin và động lực để tiếp tục phát triển", Chủ tịch Cen Group nhấn mạnh.

Với tinh thần đó, thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ được rút gọn, thuận tiện hơn. Đây chính là điểm nghẽn lâu nay của thị trường, khi hàng loạt dự án vướng mắc giấy tờ, mất nhiều năm mới hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Cùng với đó, việc các cấp lãnh đạo nhất quán quyết tâm tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện phát triển, đang tạo ra không khí lạc quan trong cộng đồng doanh nghiệp.

Giai đoạn vừa qua, thị trường đã trải qua nhiều biến động lớn. Năm năm gần đây, thị trường chịu tác động mạnh của đại dịch COVID-19, làm gián đoạn nguồn cung và đẩy giá nhà đất tăng cao. Trước đó, khoảng 5 năm sau khi chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà được ban hành, thị trường từng bước bùng nổ.

"Tuy nhiên, sắp tới đây, sự bùng nổ của thị trường sẽ không nằm ở giá cả. Giá nhà tăng cao khiến người dân rất khó tiếp cận. Thay vào đó, thị trường sẽ bùng nổ về nguồn cung – đây mới là thay đổi cốt lõi", ông Vũ khẳng định.

Sau 10 năm thiếu nguồn cung trầm trọng, thị trường đang bắt đầu một chu kỳ mới, với hàng loạt dự án quy mô lớn sẽ được triển khai. Trước kia, một dự án 1.000ha đã được coi là rất lớn, thì giờ đây, các siêu đô thị 1.700ha, 4.000 ha, thậm chí tới 10.000ha đang dần hình thành.

"Cuộc chơi sắp tới sẽ hoàn toàn khác, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn", ông Vũ nhấn mạnh.

Ông Vũ cho biết, minh chứng rõ nét nhất là việc giá bất động sản đã bị đẩy lên mức rất cao do khan hiếm sản phẩm. Ví dụ, dự án chung cư 88 Láng Hạ tăng giá từ 40 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2 chỉ trong vài năm – tức gấp 2,5 lần. Nhưng khi nguồn cung mới dồi dào, giá sẽ dần ổn định, người trẻ sẽ có nhiều lựa chọn hơn để sở hữu nhà ở.

Cơ hội từ chuyển biến đồng bộ về thể chế và hạ tầng

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá cao những động thái cải cách mạnh mẽ thời gian qua. Cơ hội lớn nhất của doanh nghiệp đến từ việc cả hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới và vai trò của Nhà nước, của doanh nghiệp tư nhân, cũng như việc ứng dụng công nghệ trong quản lý. Đây là tín hiệu quyết liệt chưa từng thấy, thể hiện tinh thần "Sai đâu sửa ngay đó. Rõ ràng đây là thời cơ mở ra cho tất cả, trong đó có bất động sản".

Bên cạnh đó, bộ máy hành chính đang được tinh gọn, sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã. Nhờ vậy, các quy trình thủ tục dự kiến sẽ ngắn gọn hơn, ví dụ chỉ cần nộp hồ sơ qua một cửa thay vì phải đi lòng vòng. Song song với đó, Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, điển hình như kế hoạch đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, giúp mở rộng không gian phát triển đô thị.

Cơ sở hạ tầng được hoàn thiện sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển về quy mô lẫn chất lượng, tạo ra những đô thị mới, các khu công nghiệp, dịch vụ quy mô lớn hơn.

Cảnh báo: Hợp thức hóa giá 'bong bóng'

Tuy vây, các chuyên gia cũng thừa nhận thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều thách thức lớn.

TS. Đính chỉ ra một vấn đề nổi cộm: giá đất ở nhiều địa phương bị "thổi" lên mức quá cao so với thực tế. Nhiều nơi, giá đất trong bảng giá được hợp lý hóa từ những giao dịch có độ bong bóng rất lớn. Điều này cực kỳ nguy hiểm vì làm giảm sức hút đầu tư và khiến người có nhu cầu thật khó tiếp cận.

Nội lực của các doanh nghiệp bất động sản còn yếu, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều đơn vị đã bộc lộ nhiều vấn đề, thậm chí sụp đổ khi sự cố xảy ra. Trong khi đó, những doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn vừa qua là nhờ chuẩn bị trước nguồn lực và chiến lược từ nhiều năm.

"Việc hình thành các siêu đô thị hàng chục nghìn ha không thể chỉ dựa vào những doanh nghiệp nhỏ lẻ. Chúng ta cần có những doanh nghiệp lớn dẫn dắt, còn các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đồng hành để xây dựng nội lực dần dần", ông Đính nói thêm.

Một vấn đề khác là chất lượng thị trường vốn còn hạn chế. Khi khủng hoảng xảy ra, tín dụng tắc nghẽn, doanh nghiệp thiếu kênh huy động vốn dài hạn đã rơi vào khủng hoảng thanh khoản, lao dốc rất nhanh.

Để tránh lặp lại vòng xoáy "bong bóng – sụp đổ", các chuyên gia cho rằng cần tăng cường kiểm soát minh bạch, nhất là yêu cầu giao dịch qua sàn để giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá.

"Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện. Nếu làm nửa vời, thị trường sẽ mãi kém minh bạch, dễ bị thao túng", ông Đính nhấn mạnh.