Bất động sản thấp tầng "phất cờ" phát tín hiệu, cao tầng thì lại “hụt hơi”?

Chung cư đang “nghỉ ngơi”?

Thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua một giai đoạn chưa từng có từ trước đến nay khi liên tục tăng mạnh trong 8 quý liên tiếp kể từ quý II/2023, trước khi tăng chậm lại trong quý I/2025. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tính đến hết quý IV/2024, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m2 với mức tăng trung bình 22%.

Tuy nhiên, cũng theo đơn vị này, thị trường ghi nhận sự chững lại rõ rệt của các giao dịch thứ cấp khi giá bán trung bình căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) trong quý I/2025 vào khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1% theo quý tùy từng dự án, thậm chí có nhiều căn hộ giảm giá mạnh nhưng không có người mua.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, thị trường chung cư Hà Nội đang chững lại. Những nhà đầu tư với mục đích “lướt sóng” nhận thấy không thể kiếm lời nhanh trong giai đoạn này sẽ chấp nhận giảm lợi nhuận để chuyển hướng sang các kênh khác hoặc thị trường mới.

Bên cạnh đó, có một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, hiện muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư nên chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng.

Ngoài ra, giá mở bán các dự án chung cư mới trong tháng 12/2024 không tăng đáng kể so với giai đoạn trước, chỉ dao động từ 5-10%. Mức tăng này không đủ tạo lực đẩy cho thị trường thứ cấp, khiến giá chung cư cũ không còn động lực tăng thêm.

Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý I/2025, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 61% so với quý I/2023.

Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian, giá thuê chung cư vẫn chỉ dao động quanh mức 12-13 triệu đồng/tháng, cho thấy mối quan hệ giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ cho thuê đang ngày càng trở nên bất cân đối.

Khi giá bán căn hộ chung cư ngày càng tạo khoảng cách lớn so với khả năng chi trả của số đông và lợi nhuận cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí đầu tư ban đầu, việc giao dịch chậm lại là dễ hiểu.

Mức chênh lệch lớn giữa lợi suất của việc mua đi bán lại và cho thuê cho thấy sự mất cân bằng và có thể là dấu hiệu của việc giá bán đang bị đẩy lên bởi các yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai, hơn là giá trị sử dụng thực tế.

Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, quá trình điều chỉnh giá thứ cấp không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng cung - cầu trên thị trường.

Tuy nhiên, mức giảm hiện tại chưa đủ lớn để tạo ra làn sóng giao dịch mạnh. Do đó, bà Hằng dự báo, mặt bằng giá chung cư thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn và người mua có thêm nhiều sự lựa chọn hơn.

Thấp tầng “phất cờ”?

Trong khi chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại ở một số khu vực, phân khúc nhà ở thấp tầng như liền kề, shophouse tại các dự án lớn lại ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với nguồn cung và giao dịch tăng cao, đặc biệt tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội như Hoài Đức, nhờ hạ tầng giao thông phát triển.

Giá trị bất động sản thấp tầng cũng tăng ổn định, với mức tăng trung bình 11-29% mỗi năm trong 5 năm qua. Giá sơ cấp trong quý I/2025 đạt khoảng 226 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với quý trước và tăng mạnh theo năm. Mặc dù một số dự án có giảm nhẹ giá theo quý, xu hướng tăng dài hạn vẫn rất rõ nét.

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông là động lực quan trọng thúc đẩy phân khúc này. Các tuyến đường lớn như Vành đai 3,5, Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 cùng các dự án metro và nút giao thông hiện đại tạo điều kiện kết nối thuận tiện, giúp dịch chuyển nguồn cung và sức cầu về các khu vực vùng ven như Hoài Đức, Đông Anh và Đan Phượng.

Theo phân tích của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự hấp dẫn của phân khúc thấp tầng trước hết đến từ đà tăng giá mạnh của chung cư trong những năm qua. Nguyên nhân thứ hai là tâm lý của nhà đầu tư chịu tác động mạnh của việc xuất hiện bảng giá đất mới. Với việc bảng giá đất mới cao gấp nhiều lần bảng giá đất cũ, giá đất trên thị trường đang được đôn lên nhanh chóng. Nhà thấp tầng là sản phẩm gắn liền với đất nên tăng giá nhanh hơn chung cư, do đó đầu tư vào thấp tầng hiệu quả hơn.

Nguyên nhân thứ ba là các dự án thấp tầng đang tung bán trên thị trường hiện nay hầu như đều ở vị trí rất đẹp và được trợ lực từ sự phát triển của hạ tầng. Nguyên nhân thứ tư là chính sách bán hàng rất ưu đãi của chủ đầu tư. Tại nhiều dự án, chủ đầu tư chiết khấu hơn 10% cho khách hàng thanh toán sớm bằng vốn tự có, hỗ trợ vay ngân hàng tới 70%, ân hạn nợ gốc cùng lãi vay trong 24 tháng hoặc hơn thế, cam kết tiền thuê với lợi suất 5% - 6% trong nhiều năm… chưa kể các quà tặng đi kèm.