Bất động sản Vân Đồn qua thời 'vàng son': Giảm giá 2/3 vẫn ế

Giảm giá 2/3 vẫn ế

Khảo sát của Đầu tư Tài chính vào đầu tháng 6/2023, tại Vân Đồn, cho thấy hầu hết các dự án đều dư dả nguồn cung, giá chào bán cũng đã giảm sâu so với thời điểm 5 năm trước.

Hiện ở huyện Vân Đồn có gần 10 dự án khu đô thị với quy mô lớn đều đang chào bán đất nền. Tuy nhiên, từ nhiều tháng nay cùng với sự suy yếu của thị trường chung, giá đất tại các dự án chào bán đã giảm mạnh, giao dịch gần như “đóng băng”.

Cụ thể, các dự án khu đô thị Phương Đông Vân Đồn quy mô 178ha thuộc xã Đông Xá, huyện Vân Đồn; dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn quy mô hơn 234ha nằm ở khu vực bến cảng Ao Tiên; dự án khu đô thị du lịch và bến cảng cao cấp Ao Tiên quy mô 115ha với 12 phân khu; dự án SonaSea Vân Đồn quy mô 358ha với tổng mức đầu tư 5.000 tỷ đồng; dự án khu đô thị Ocean Park Vân Đồn quy mô hơn 41ha; dự án khu đô thị Thống Nhất Vân Đồn quy mô hơn 36ha; dự án khu đô thị Nam Sơn Vân Đồn quy mô 105ha; dự án khu đô thị Vương Long quy mô 13ha… đều đang trong tình trạng không hoạt động xây dựng, không có khách mua - bán.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp môi giới, bất động sản Vân Đồn bắt đầu hạ nhiệt từ giữa năm 2022. Tình trạng chung là nhiều người muốn bán nhưng người mua đã thưa thớt đi dần. Nhiều nhà đầu tư lo lắng nếu không bán nhanh, thị trường xấu hơn nữa sẽ dẫn tới việc “chôn” vốn nhiều năm, thậm chí lỗ nặng.

Dương Tiến – chủ văn phòng bất động sản Hải Tiến Vân Đồn, cho hay: “Hiện, giá tại một số lô đất giảm sâu chủ yếu nằm ở vị trí mặt đường bé, lối sau. Còn những lô mặt đường lớn có thể ở hoặc kinh doanh tốt thì mức giảm không đáng kể nhưng cũng không có khách hỏi mua”.

Tại rất nhiều dự án khu đô thị mới ở Vân Đồn, các lô đất đã được quy hoạch, có hạ tầng đầy đủ nhưng xây nhà để ở rất ít, chủ yếu để cây dại mọc um tùm. Một số dự án đã xây nhà xây thô đồng loạt nhưng gần như không có người đến hoàn thiện để ở.

Giới kinh doanh bất động sản ở Vân Đồn cho biết, phần lớn người mua đất ở Vân Đồn chủ yếu là để đầu tư (khoảng 80%), chỉ có khoảng 20% là mua để đáp ứng nhu cầu ở thực. Do đó, thị trường trầm lắng, nhà đầu tư tạm rút thì nhà đất trở nên hoang vắng. Đi trên những tuyến đường chục chính nơi đây, rất khó bắt gặp các văn phòng giao dịch hay sàn bất động sản lớn còn hoạt động. Những trung tâm giao dịch sôi động một thời nay đều trong tình trạng đóng cửa, một số sàn giao dịch đã chuyển sang kinh doanh mặt hàng khác.

Trao đổi tại các sàn giao dịch ít ỏi còn sót lại, các môi giới cho biết giá đất tại Vân Đồn thời điển này đã giảm sâu so với những năm trước, có nơi giá chỉ còn chưa được 1/3. Những mảnh đất có vị trí đẹp ở xã Hạ Long, Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, trong cơn sốt đất giá được đẩy lên tới trên 50 triệu đồng/m2 thì nay vẫn vị trí đó, mức giá được ghi nhận cao nhất chỉ dao động 20 – 25 triệu đồng /m2. Còn đất thổ cư gần một số dự án khu đô thị ở Vân Đồn như Thống Nhất, Vương Long, Đoàn Kết từng bị đẩy giá lên trên 30 triệu đồng/m2 thì nay sau gần 5 năm, mức giá giao dịch được ghi nhận phổ biến khoảng hơn 10 triệu đồng/m2.

Đối với các lô đất nằm trong các dự án như: khu đô thị Phương Đông, dự án Crystal Holidays Harbour, dự án SonaSea, khu đô thị Thống Nhất… tìm hiểu của Đầu tư Tài chính cho thấy nhiều nhà đầu tư đang trong trạng thái “bán cắt lỗ” nhưng cũng không có nhiều khách hàng quan tâm.

Bao giờ trở lại thời “vàng son”?

Ngược lại với giai đoạn 5 năm trước, Vân Đồn từng là điểm nóng của thị trường bất động sản khi nơi đây có định hướng thành đặc khu kinh tế; có các dự án lớn như: cao tốc Hà Nội – Hạ Long, Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái đang đần đi vào triển khai xây dựng; cảng hàng không quốc tế Vân Đồn vừa mới đi vào khai thác…

Đầu năm 2018, thị trường bất động sản Vân Đồn bắt đầu dậy sóng, giá đất tăng chóng mặt. Đã có những chuyện kể cho thấy độ nóng của Vân Đồn như: mỗi ngày giới đầu tư vác bao tải tiền để đi mua đất; kiếm tiền tỷ trong 1 ngày là không hiếm. Năm đó, báo cáo thị trường bất động sản quý II/2018 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết giá đất trung bình tại Vân Đồn đã tăng tới hơn 3 lần, từ 7,2 triệu đồng/m2 lên 23 triệu đồng/m2; việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp tăng về số lượng, tập trung tại các xã: Đông Xá, Hạ Long, Đoàn Kết, Đài Xuyên...

Bước sang năm 2019, ngay tháng 1, VARS ghi nhận giá đất nền ở Vân Đồn đạt mức tăng phổ biến 10% - 15% so với thời điểm tháng 7/2018. Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính, có thể kinh doanh được đạt mức tăng 20%. Thời điểm đó, nhiều lô đất giá tăng theo ngày, theo tuần, ví như đất dự án Phương Đông tăng mạnh từ 28 triệu đồng/m2 lên 33 - 34 triệu đồng/m2 chỉ trong một tuần. Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính đường ở thị trấn Cái Rồng, mức tăng có thể đạt gấp 3 – 5 lần trong vòng vài tháng. Thậm chí, những vị trí đẹp ở các xã Hạ Long, Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, trong cơn sốt đất đã bị đẩy giá lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2.

Nhưng rồi, khi cơn sốt qua đi, nhu cầu thực không có thì đất nền trở về với nguyên trạng hoang vắng và ế ẩm. Vân Đồn hôm nay đã có sân bay, kết nối cao tốc, có bến tàu du lịch… nhưng không có khách, không có hoạt động kinh doanh nào đáng kể, nên đất vẫn cỏ mọc, nhà xây vẫn bỏ hoang. Thực cảnh này cùng với tương lai không có hi vọng sớm có cơn sốt mới nên dân đầu tư bỏ đi, còn môi giới cũng dần bỏ nghề. Vì tất cả đều hiểu, không biết bao giờ đất Vân Đồn mới ấm lại.

Từ thực tế Vân Đồn, nhớ tới cảnh báo của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ông Võ nhận định thị trường bất động sản nước ta đang đối mặt với vô vàn khó khăn và thách thức, tương tự với giai đoạn khủng hoảng kinh tế 10 năm trước (2008 – 2013) nhưng theo chiều hướng nghiêm trọng hơn. Và như thế, hi vọng sức sống mới cho bất động sản Vân Đồn còn rất mờ mịt.