Bất động sản ven biển Đà Nẵng: Thời điểm cuối để săn hàng hiếm giá rẻ?

Cơ hội song hành thách thức

Theo khảo sát, bất động sản đô thị ven biển gắn với nghỉ dưỡng biển là phân khúc sôi động nhất của thị trường Đà Nẵng trong nhiều năm qua. Dọc các tuyến đường ven biển trọng điểm như Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, nhiều dự án lớn nhỏ đã hình thành nhanh chóng, góp phần thay đổi diện mạo đô thị biển, đồng thời mở ra cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Khu vực Đông Nam Đà Nẵng, đặc biệt là tuyến Trường Sa nối Hội An, được đánh giá là cung đường ven biển Cung đường tỷ đô bên bờ biển Đà Nẵngvới hệ thống hạ tầng hoàn thiện, phong cảnh đẹp, quỹ đất rộng. Đây cũng là nơi tập trung dày đặc các dự án bất động sản cao cấp, resort, villa nghỉ dưỡng và các sân golf tiêu chuẩn quốc tế, góp phần đưa khu vực này trở thành “thủ phủ du lịch – nghỉ dưỡng – golf” của miền Trung.

Tuy vậy, sau giai đoạn phát triển nóng, phân khúc này đang đối mặt những thách thức đáng kể. Nhiều dự án dọc Trường Sa chủ yếu tập trung vào loại hình nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự biển cao cấp, nhưng phần lớn lại chỉ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm, làm giảm tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư dài hạn. Thêm vào đó, một số dự án quy mô lớn rơi vào cảnh dang dở, chậm tiến độ hoặc tạm ngừng do vướng mắc pháp lý, tài chính. Nhiều khu đất ven biển sau giai đoạn sốt nóng nay rơi vào tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Giá rao bán các sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển hiện đã giảm khoảng 20% so với giai đoạn trước 2021, phổ biến ở mức 40 – 60 triệu đồng/m², tùy vị trí. Đáng chú ý, tình trạng ách tắc hàng loạt condotel hướng biển do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng để chuyển đổi thành căn hộ để ở khiến hàng nghìn khách hàng rơi vào thế khó: vừa không thể khai thác như kỳ vọng, vừa khó thanh khoản. Điều này dẫn đến tâm lý thận trọng của nhà đầu tư đối với các dự án chưa minh bạch về pháp lý.

Trong bối cảnh đó, các sản phẩm bất động sản có đất ở lâu dài, pháp lý đầy đủ trở thành “hàng hiếm” được săn đón. Tuy nhiên, nguồn cung ở phân khúc này rất hạn chế vì quỹ đất ven biển phần lớn đã được quy hoạch cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng từ trước, gần như không còn dư địa phát triển dự án nhà ở cao cấp mới.

Định hướng đầu tư cho nhóm khách hàng tinh hoa

Đà Nẵng đang từng bước khẳng định vai trò trung tâm kinh tế, du lịch và đổi mới sáng tạo của khu vực miền Trung, thu hút ngày càng nhiều chuyên gia, doanh nhân và nhân sự quốc tế đến làm việc, sinh sống dài hạn. Tuy vậy, nghịch lý lớn nhất là thị trường bất động sản ven biển hiện tại vẫn thiếu vắng các dự án nhà ở đẳng cấp, pháp lý rõ ràng để đáp ứng đúng nhu cầu nhóm khách hàng tinh hoa.

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2025 – 2027 sẽ là chu kỳ phục hồi quan trọng của thị trường sau khi đã điều chỉnh sâu trong 2022 – 2024. Lãi suất có xu hướng ổn định, tâm lý đầu tư trở lại tích cực hơn. Đây là cơ hội để đón đầu làn sóng dịch chuyển của tầng lớp tinh hoa, sở hữu bất động sản “vừa ở, vừa nghỉ dưỡng – vừa đầu tư” với tiềm năng tăng giá bền vững.

Các chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư cần tập trung vào các dự án phục vụ đúng nhóm khách hàng tinh hoa, vì đây là phân khúc có nhu cầu thật, tài chính vững mạnh, ít biến động khi thị trường điều chỉnh. Những dự án này vừa có tính thanh khoản cao nhờ khan hiếm nguồn cung đạt chuẩn, vừa đảm bảo khả năng tăng giá và cho thuê ổn định, đặc biệt khi gắn với nhu cầu ở thực.

Để lựa chọn dự án tiềm năng, nhà đầu tư nên ưu tiên các tiêu chí then chốt: vị trí chiến lược gần biển nhưng vẫn đảm bảo tính riêng tư, yên tĩnh; dễ dàng kết nối với trung tâm, sân bay, bệnh viện, trường học quốc tế; hạ tầng đồng bộ. Pháp lý minh bạch, sở hữu lâu dài, có sổ đỏ từng căn, được phê duyệt quy hoạch 1/500 và có giấy phép xây dựng đầy đủ là yếu tố tiên quyết để hạn chế rủi ro.

Bên cạnh đó, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để bảo đảm tiến độ và chất lượng bàn giao. Dự án cần có thiết kế hiện đại, mật độ xây dựng thấp, nhiều mảng xanh, kiến trúc cao cấp tối ưu ánh sáng và thông gió tự nhiên. Hệ thống tiện ích nội khu phong phú gồm hồ bơi, phòng gym, spa, lounge, nhà hàng, khu làm việc chung, cùng dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp, an ninh 24/7 và công nghệ nhà thông minh sẽ là điểm cộng lớn.

Đặc biệt, các chuyên gia nhấn mạnh nhà đầu tư cần thận trọng với các dự án condotel hoặc đang “chuyển đổi condotel sang chung cư” nếu chưa rõ ràng về quyền sở hữu và cấp sổ đỏ. Rủi ro pháp lý ở nhóm này khá cao, dễ phát sinh tranh chấp hoặc khó sang nhượng về sau.

Giai đoạn từ giữa năm 2025 đến cuối 2026 được đánh giá là thời điểm hợp lý để xuống tiền, đón đầu chu kỳ phục hồi, khi giá chưa tăng đột biến trở lại. Việc sở hữu sản phẩm khan hiếm ngay từ bây giờ là chiến lược để nắm chắc cơ hội sinh lời dài hạn.