“Bắt mạch” lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản những tháng cuối năm 2023

Doanh nghiệp bị “tắc” thanh khoản

Kể từ thời điểm nửa cuối năm 2022 đến nay, một trong những khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt đó là tình trạng “tắc” thanh khoản, không bán được hàng nên không có dòng tiền quay vòng.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2023 do WiGroup vừa công bố cho thấy, tổng lợi nhuận sau thuế quý II/2023 của các doanh nghiệp bất động sản dân cư đạt 11.318 tỷ đồng, tăng 187,5% so với cùng kỳ. Trong đó, Vinhomes là doanh nghiệp dẫn đầu khi ghi nhận lợi nhuận lớn sau khi bàn giao các sản phẩm tại dự án Vinhomes Ocean Park 2.

Cụ thể, Vinhomes đóng góp lên tới 9.713 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương đương 86% tổng lợi nhuận toàn ngành. Trong khi đó, nhóm các công ty quản lý, kinh doanh bất động sản còn lại chỉ đạt 1.605 tỷ đồng (chiếm 14% tổng lợi nhuận). Đây là quý thứ 4 liên tiếp Vinhomes “gánh” tăng trưởng lợi nhuận của toàn ngành BĐS dân cư.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng lợi nhuận sau thuế của Vinhomes đạt khoảng 21.000 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch lợi nhuận năm 2023 của doanh nghiệp khoảng 30.000 tỷ đồng. WiGroup cho rằng dư địa để ghi nhận lợi nhuận trong nửa cuối năm của Vinhomes không còn nhiều, khiến cho triển vọng tăng trưởng của toàn ngành không còn tích cực.

Có thể thấy, nếu loại trừ Vinhomes, lợi nhuận sau thuế quý II của toàn ngành bất động sản dân cư ghi nhận mức tăng trưởng âm khoảng 46% so với cùng kỳ, dù số giá trị tuyệt đối có ghi nhận tăng so với quý đầu năm nhưng chưa có chất xúc tác nào thực sự mạnh mẽ để thúc đẩy lợi nhuận toàn ngành vực dậy từ đáy.

Số liệu phân tích của WiGroup còn cho thấy, chỉ có 5 công ty bất động sản ghi nhận tăng trưởng dương trong quý II nhưng đến từ 2 nguyên nhân chính: Thứ nhất là tăng trưởng đột biến từ lợi nhuận lợi khác, không đến từ kinh doanh cốt lõi. Thứ hai là hoặc tăng trưởng cao do nền lợi nhuận cùng kỳ thấp.

Trong khi đó, các doanh nghiệp vốn hóa lớn khác trong ngành đều ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận trên 20% so với cùng kỳ, phản ánh sự khó khăn chung của thị trường bất động sản.

Theo nhận định của WiGroup, giá trị hàng tồn kho của toàn ngành có sự sụt giảm so với quý đầu năm 2023. Hành lang pháp lý thắt chặt và siết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS là hai lý do chính khiến cho các doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai các dự án. Số căn nhà ở thương mại được cập phép và hoàn thành trong nửa đầu năm phản ánh khá rõ rệt sự suy giảm phía nguồn cung bất động sản. Phía cầu cũng không mấy khả quan khi tổng giao dịch bất động sản trong quý II/2022 giảm 66% so với cùng kỳ và giảm 9% so với quý trước.

Giá trị hợp đồng bán hàng của doanh nghiệp BĐS sẽ giảm mạnh vào cuối năm?

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam của Công ty Cổ phần Chứng khoán VPBank (VPBanks), các chuyên gia của đơn vị này dự báo, presales (giá trị hợp đồng bán hàng) của 7 công ty bất động sản mà đơn vị này đang theo dõi gồm: Vinhomes (Mã CK: VHM), Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH), Nam Long (Mã CK: NLG), Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR), Đất Xanh (DXG), Novaland (Mã CK: NVL); Tập đoàn Hà Đô (Mã CK: HDG) sẽ giảm 59% trong năm 2023.

Điều này phản ánh lực cầu yếu do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư/đầu cơ và sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc giới thiệu sản phẩm ra thị trường trong quý 1.2023 trước khi có sự cải thiện trong 2 quý cuối năm 2023 và phục hồi trong năm 2024.

“Chúng tôi cũng cho rằng lợi nhuận sau thuế của các công ty bất động sản trên sẽ suy giảm 11% so với năm 2022 do presales thấp và việc bàn giao các sản phẩm để ghi nhận doanh thu – lợi nhuận 2023 chủ yếu đến từ các dự án khoá – tiền tệ. Chúng tôi kỳ vọng sẽ có sự cải thiện cả trong lực cầu lẫn sự tự tin của chủ đầu tư trong 2 quý cuối năm sắp tới”, VPBanks nhận định.

Cũng theo VPBanks, với sự hỗ tợ từ chính sách của Chính phủ, đặc biệt là Nghị định số 08, các chủ đầu tư đang có áp lực về dòng tiền như Novaland, Đất Xanh đã có kỳ vọng chuyển mình.

Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services cho thấy, những tháng cuối năm nay sẽ là thị trường của người mua, khi các doanh nghiệp áp dụng chính sách ưu đãi và phương thức chi trả như thanh toán 20 - 30% nhận nhà ngay, giãn tiến độ thanh toán 1,5 - 3 năm đầu trong trường hợp thanh toán 20 - 30%, hỗ trợ lãi suất trong 3 năm với mức chiết khấu 10 - 15%...

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, việc họ chọn thời điểm cuối năm 2023 làm “điểm rơi” để bung hàng do thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu như lãi suất ngân hàng hạ nhiệt, người dân đáo hạn tiết kiệm, người trẻ kết hôn có nhu cầu về nhà ở… Vì thế, những sản phẩm bất động sản có chính sách bán hàng tốt, có sự hậu thuẫn mạnh từ chủ đầu tư về dòng tiền, lãi suất sẽ được khách hàng quan tâm nhiều hơn.

Nói về chiến lược kinh doanh 6 tháng cuối năm 2023, ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc tài chính Nam Long Group cho biết đến hiện tại, công ty đã bán sản phẩm đạt 10.000 tỷ đồng nhưng chưa ghi nhận doanh thu. Trong đó, 6.000 tỷ đồng mong muốn ghi nhận cho năm nay và 4.000 tỷ đồng cho năm sau.

Theo ông Trần Xuân Ngọc, trong 6 tháng cuối năm, nguồn thu của Nam Long sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án trọng điểm hiện có ở TP.HCM, Đồng Nai, Long An và Cần Thơ. Bên cạnh đó, doanh thu còn đến từ việc bán các bất động sản và chuyển nhượng quỹ đất.