‘BĐS sắp tới rất tréo ngoe: Không có sản phẩm, không có giao dịch nhưng giá rất cao’

- Gần đây, lãi suất huy động liên tục được đẩy lên cao khiến lãi suất cho vay tăng vọt. Mặt bằng lãi suất cho vay cá nhân hiện dao động quanh mức 13-14%/năm và lãi suất cho vay doanh nghiệp ở mức 9-10%/năm. Ở góc độ là một doanh nghiệp bất động sản, theo ông, việc tăng lãi suất ảnh hưởng như thế nào đến thanh khoản và thị trường?

Ông Phạm Đức Toản: Để chống lạm phát, “bài thuốc” từ lâu nay là tăng lãi suất để hút tiền về, tạo khan hiếm dòng tiền. Khi lãi suất tăng cao cùng với việc siết tín dụng bất động sản sẽ khiến dòng tiền bị thu hẹp thì ngay lập tức thanh khoản giảm, giá giảm và sản phẩm mới ra thị trường cũng giảm.

Sản phẩm mới có hai tình trạng bị ảnh hưởng kép nên không ra được hàng. Thứ nhất là do siết chặt về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án. Thứ hai, do thị trường xấu nên các nhà đầu tư cũng làm chậm lại tiến trình ra sản phẩm mới.

Thị trường bất động sản sắp tới có hiện tượng rất “tréo ngoe”’, không có sản phẩm, không có giao dịch nhưng giá lại rất cao.

Với sản phẩm khu trung tâm thì nay giống như một biện pháp chống lạm phát là người ta sẽ mua nhà, mua bất động sản ở vị trí trung tâm, có tính thanh khoản cao, khai thác được và không giảm giá.

Ở những vùng lõi trung tâm, đô thị lớn sẽ tăng giá bất động sản nhưng vùng đầu tư xa ở ngoại ô, ngoại tỉnh và bất động sản không khai thác được thậm chí có những dự án đang dở dang… thì việc giảm giá chắc chắn có. Bởi vì các nhà đầu tư có giai đoạn đầu tư theo phong trào, dùng đòn bẩy tài chính và đến thời điểm lãi suất cho vay tăng cao, sẽ ảnh hưởng ngay đến túi tiền của nhà đầu tư.

Giai đoạn này, thị trường chưa có nhiều dấu hiệu “cắt lỗ”, tuy nhiên trong thời gian tới sẽ thể hiện rõ, sẽ có rất nhiều nhà đầu tư phải “cắt lỗ” khi không chịu được áp lực.

- Nhiều nhà đầu tư đang tính đến phương án cân đối lại tỷ lệ vay. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động liệu có đáng lo ngại hay không?

Lạm phát tăng cộng thêm lãi suất cho vay của ngân hàng cao, trong khi tỷ lệ tăng giá của bất động sản so với tỷ lệ trả lãi vay sẽ không ăn thua. Chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng, thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư. Do đó, nhà đầu tư nên tính toán phương án “liệu cơm, gắp mắm” để lượng sức của mình. Nếu trường hợp chịu đựng được thì theo, nếu không thì xác định “thoát” và nên thoát càng sớm càng tốt còn hơn cuối cùng không còn gì cả.

- Với doanh nghiệp, theo ông, khó khăn phải đối mặt hiện nay là gì?

Theo tôi, khó khăn của doanh nghiệp là dòng tiền. Như đã nói ở trên, tín dụng thắt chặt, trái phiếu không phát hành được, muốn tạo dòng tiền bằng cách bán sản phẩm nhưng không bán được thì tạo áp lực rất lớn cho doanh nghiệp về dòng tiền giai đoạn này. Những doanh nghiệp không trụ được sẽ rất khó khăn, thậm chí sẽ có sự đổ vỡ lớn nếu như doanh nghiệp không có chiến lược mới và không liệu được sức khỏe tài chính của mình.

- Khó khăn đang bủa vây doanh nghiệp và nhà đầu tư, vậy đến thời điểm nào thị trường bất động sản mới bình ổn lại được, thưa ông?

Với tình hình thị trường như hiện nay, nếu nhanh phải hết năm 2023 mới có khả năng tính toán được nhịp mới. Nhìn chung, cuối năm nay và sang năm 2023 gần như chưa có tín hiệu gì tốt cho thị trường khi mà kinh tế thế giới đang hỗn loạn, lạm phát tăng mạnh…

Hiện tại điểm sáng nhất ở Việt Nam là xuất khẩu của FDI, đây là kênh tăng trưởng tốt, tuy nhiên bản chất lại giống năm 2012 là năm kỷ lục về xuất khẩu nhưng là năm “đen tối” của nền kinh tế.

Bởi vì xuất khẩu FDI gần như không mang lại thặng dư nhiều cho nền kinh tế mà đa phần cho các nhà đầu tư nước ngoài là chính. Do đó, để ổn định được cả về kinh tế vĩ mô và lạm phát được điều chỉnh thì phải hết năm 2022, còn với thị trường bất động sản phải sang năm 2024 mới có khả năng bình ổn lại được.

- Khi thị trường bình ổn, ông đánh giá phân khúc nào có “cửa sáng” đầu tiên?

Khi thị trường bình ổn, phân khúc bất động sản ở được, khai thác được như chung cư sẽ bình ổn đầu tiên. Sau một thời gian dài không có nguồn cung thì ngay lập tức lực cầu sẽ bị nén. Diễn biến này lặp lại năm 2014, sau giai đoạn đóng băng không có nguồn cung cho thị trường thì năm 2014, tất cả các sản phẩm chung cư Hà Nội đều bán rất tốt và rất nhanh.

Thực tế hiện nay, việc cấp phép dự án mới tương đối khó nên phải chấp nhận mua ở những khu vực vùng ven, vì nguồn cung của những dự án ven đô, dự án tại các đô thị lại lớn, còn ở trung tâm không có giá rẻ do nguồn cung khan hiếm.

- Còn phân khúc đất nền thì sao?

Với phân khúc đất nền, trong trung hạn sẽ là kênh khó khăn, đặc biệt những đất nền có hơi hướng sinh thái du lịch ở những vùng xa trung tâm. Đơn cử như Đồng Nai, Bình Thuận, Vũng Tàu… nếu khai thác bất động sản du lịch cũng sẽ khó khăn. Bởi vì việc đầu tư vào những khu vực đó cần chủ đầu tư có nội lực mạnh và quản trị tốt.

Ngoài ra, trong thời gian ngắn tới, tình hình thị trường trái phiếu của nhiều doanh nghiệp đến hạn cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Giai đoạn trước, phát hành quá dễ dàng, thậm chí không quản lý được các đơn vị phát hành trái phiếu sử dụng nguồn tiền với mục đích gì.

Đến thời điểm hiện tại thì tín dụng thắt chặt, không phát hành trái phiếu mới được, bất động sản không bán được sẽ khiến doanh nghiệp đứt dòng tiền, điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường trái phiếu và khả năng trả nợ của các doanh nghiệp phát hành.

Nếu như trong trường hợp thị trường trái phiếu xấu lập tức ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường bất động sản, thậm chí ảnh hưởng sâu hơn nữa, đừng nói đến năm 2023 thậm chí phải đến năm 2025 rồi hãy tính.

- Nhiều người bày tỏ lo ngại thị trường bất động sản sẽ lặp lại chu kỳ như 10 năm trước. Với kinh nghiệm lâu năm trong nghề, ông có bình luận gì?

Giai đoạn này kinh tế không bị ảnh hưởng một cách bị động như những năm trước mà đa phần do Chính phủ chủ động. Tuy nhiên, chỉ có một vấn đề lo ngại nhất là trái phiếu của các doanh nghiệp. Về cơ bản, trong trường hợp không có gì thay đổi thì chắc chắn đợt khủng hoảng, suy thoái lần này sẽ ngắn hơn và có sự kiểm soát hơn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!