Nhà đầu tư có nên “bắt đáy” trong lúc thị trường BĐS nhiều biến động?

Thị trường xuất hiện nhiều bất ổn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại có những dấu hiệu bất ổn như hiện nay. Nếu như cách đây 10 năm, khủng hoảng tài chính kéo theo khủng hoảng bất động sản giúp người ta nhìn thấy rõ 3 vấn đề: tồn kho lớn, lệch pha cung cầu và siết tín dụng. Thế nhưng, thị trường bất động sản hiện nay có những dấu hiệu lạ.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền. Nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo thể hiện qua các năm gần đây.

Cụ thể, năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%. Năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%. Năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%. Đến năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72% và đến 09 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

Trong khi đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 09 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 04 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Ngoài ra, theo ông Châu, trong 05 năm gần đây giá nhà tăng liên tục, hiện nay tuy giao dịch nhà đất đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” và đã xuất hiện các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp.

Giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập.

Do vậy, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Minh chứng là từ năm 2019 đến nay, thị trường xuất hiện dự án và căn hộ siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, thậm chí 1 tỷ đồng/m2.

Về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng đã xuất hiện dấu hiệu “lệch pha tín dụng”. Theo đó, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao hơn.

Nhiều tin đồn thất thiệt gây hoang mang cho nhà đầu tư

Nhiều chuyên gia đánh giá, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại có những diễn biến “lạ” như hiện nay. Thị trường thiếu nguồn cung nghiêm trọng trong khi thanh khoản chững lại. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay liên tục tăng khiến cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều méo mặt.

Trong những ngày gần đây, xuất hiện một số thông tin cho rằng sau vụ việc xảy ra tại CTCP Tập đoàn Đầu tư An Đông, Bộ Công an sẽ tiến hành xử lý tiếp một số tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp lớn. Thông tin nêu trên khiến nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp hoang mang lo lắng.

Chuyên gia cho cho rằng, chính những lời đồn không đúng sự thật về sự bắt bớ các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn trong thời gian vừa qua đang khiến niềm tin của khách hàng với thị trường bất động sản suy giảm.

Một số nhà đầu tư cho hay, trước những thông tin về việc bắt lãnh đạo của doanh nghiệp thời gian qua, họ rất lo lắng hoang mang vì thị trường bất động sản trong năm vừa qua chứng kiến nhiều lãnh đạo tập đoàn bị bắt. Đa phần vốn liếng, tiền của đang dồn vào các dự án. Một khi lãnh đạo bị bắt thì dự án sẽ ảnh hưởng đến tiến độ nhận nhà. Điều lo nhất là ai sẽ bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư?.

Về vấn đề này, ngày 25/10, Trung tướng Tô Ân Xô, Chánh Văn phòng kiêm người phát ngôn Bộ Công an, cho biết thời gian qua, dưới sự chỉ đạo thường xuyên, sát sao của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, các cơ quan bảo vệ pháp luật đã xử lý một số vụ án sai phạm, vi phạm pháp luật trên lĩnh vực kinh tế như vụ việc xảy ra tại Công ty Việt Á, CTCP Tập đoàn FLC, CTCP Tập đoàn Tân Hoàng Minh, CTCP Tập đoàn đầu tư An Đông.

Theo đó, Cơ quan điều tra Bộ Công an đã quyết định khởi tố các vụ án này do các hành vi vi phạm pháp luật của các bị can, hoàn toàn không có việc hình sự hóa quan hệ kinh tế, dân sự.

Việc xử lý nhằm góp phần bảo đảm thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường tài chính, ngân hàng hoạt động ổn định, lành mạnh, minh bạch, an toàn và phát triển bền vững, bảo vệ lợi ích hợp pháp của người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, lợi dụng việc Bộ Công an xử lý một số vụ án như kể trên, các thế lực thù địch, phần tử xấu đã đăng tải, phát tán nhiều tin giả, tin sai sự thật liên quan đến kinh tế, tài chính, tiền tệ. Mục đích nhằm gây hoang mang dư luận, gây rối loạn, mất an ninh, an toàn thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích, hoạt động bình thường của người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp, nhất là thông tin cho rằng Bộ Công an sẽ tiến hành xử lý tiếp một số tập đoàn, doanh nghiệp kinh tế lớn, Bộ Công an khẳng định đây là thông tin giả, thông tin thất thiệt, sai sự thật.

Theo Trung tướng Tô Ân Xô, Bộ Công an sẽ tiếp tục xác minh, điều tra, xử lý nghiêm những đối tượng có hành vi đưa tin thất thiệt, không chính xác, gây hoang mang dư luận, tác động tiêu cực đến an ninh kinh tế, tài chính, tiền tệ, an ninh đầu tư. Đề nghị mọi người dân không tin, không nghe, không lan truyền các thông tin thất thiệt; tiếp nhận các thông tin chính thống từ cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Theo vị giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho rằng, chưa bao giờ, nhà đầu tư lại mất niềm tin với thị trường bất động sản như hiện nay. Hàng loạt các tin xấu về thị trường như siết tín dụng, trái phiếu, lãi suất tăng và những tin đồn về sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cũng như bắt bớ các lãnh đạo tập đoàn địa ốc lớn khiến thanh khoản trên thị trường sụt giảm nghiêm trọng. 

Bản chất người dân mình đầu tư bất động sản theo tâm lý đám đông. Chỉ một tin đồn không hay đã khiến cả thị trường chậm lại. Hiện tại, các nhà đầu tư dù có tiền cũng không dám xuống tiền mua bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy tài chính quá lớn giờ đang muốn "tháo chạy" khỏi thị trường. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư lớn hiện cũng đã chấp nhận bán lỗ một số lô đất để cơ cấu danh mục đầu tư, chỉ giữ lại nhưng lô có vị trí đẹp và công năng sử dụng ngay. 

Bên cạnh đó, lãi suất tăng là tín hiệu nguy hiểm cho những ai dùng đòn bẩy để đầu cơ. Món nợ ngân hàng nếu chậm trả sẽ tăng lên rất nhanh theo cấp số cộng. Nếu nhà đầu tư đó có tài sản trị giá 40 tỷ đồng, được tạo lập chỉ bằng 25% vốn tự có, thì giờ này dẫu được trả giá chỉ 5 tỷ đồng họ cũng phải bán. Bán để cắt lỗ, giảm thiểu rủi ro mất trắng vì không thể chờ đợi được nữa, thời gian để chờ đợi lợi nhuận sẽ không theo kịp với tốc độ tăng của lãi suất.

Nhà đầu tư khó bắt đáy ở thời điểm này?

Dù việc nhà đầu tư cắt lỗ, bán tháo chưa diễn ra rộng rãi nhưng việc được mời “bắt đáy” thì đã xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường BĐS hiện nay.

Đối với nhà đầu tư ngộp tài chính hoặc cần tiền gấp để bù vào việc kinh doanh hay chứng khoán thì mức giảm giá thứ cấp nhiều hơn. Đây cũng là khoảng thời gian mà môi giới BĐS nhận lại nguồn hàng phân phối khá nhiều từ nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc bán ra lúc này không phải dễ dàng, ngay cả khi bán dưới giá vốn.

Thời gian qua, khi tín dụng siết chặt, hiện tượng cắt lỗ xuất hiện có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng do sử dụng đòn bẩy tài chính là chủ yếu, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Đặc biệt, nếu biết lựa chọn thời điểm xuống tiền hợp lý, giới chuyên gia khuyên rằng, bên mua nên tự tin trả giá và khi chốt đơn giảm được 15 - 20% là hợp lý.

Tuy vậy, đây cũng chỉ là mức giá giảm trên kì vọng của nhà đầu tư chứ không phải dạng bán lỗ. Nếu nhà đầu tư mua ở thời điểm năm 2021 vẫn có lời. Một chuyên gia trong ngành chỉ ra, nếu năm 2021 mua lô đất giá 10 triệu đồng, đến năm 2022 tăng lên 15 triệu đồng, nhưng giờ chỉ bán ở giá 12,5-13 triệu đồng, thì bản chất là cắt trên lãi, chứ vẫn không lỗ. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp nhà đầu tư "đuối" tài chính cắt dưới giá vốn là có thật.

Theo các chuyên gia, đây là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư có tài chính tốt vào mua BĐS. Nghĩa là, thời điểm này mua dễ hơn bán. Tuy nhiên, không có nghĩa tình trạng bán tháo đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường BĐS. Mặc dù tình trạng nhỏ lẻ đang "đuối sức", bán dưới giá vốn ngày càng tăng nhưng hiện tượng này chỉ xuất hiện ở một số trường hợp nhà đầu tư yếu tiềm lực tài chính hoặc ôm hàng kém thanh khoản. Ở chiều ngược lại, cơ hội lại đang thuộc về các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững sở hữu được những sản phẩm bất động sản với mức giá hợp lý.

Ngay cả trong lúc thị trường biến động, việc khó thanh khoản nếu có xảy ra thì chỉ ở một số khu vực và ở vài phân khúc, chứ không phải tất cả toàn bộ thị trường. Đến năm 2023, thị trường BĐS sẽ phụ thuộc vào lãi suất điều hành, các chính sách vĩ mô mới có thể đưa ra quyết định.

Theo một số chuyên gia, thị trường BĐS đã trải qua nhiều biến động, các nhà đầu tư nên thường xuyên đánh giá lại giá trị của danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra những quyết định giữ hay bán cho phù hợp. Cụ thể, đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh hiệu quả hơn trong bối cảnh khó khăn.

Nhìn tổng thể thị trường, BĐS đang đi ngang giá là chính, tỷ lệ giao dịch ít chứ không có hiện tượng giá giảm mạnh ở nhiều khu vực, dự án. Có chăng, tâm lý đang bị xáo động bởi các thông tin chính sách và những diễn biến của thị trường BĐS. Còn việc vào "bắt đáy" thời điểm này rất khó, vì không có đáy như giai đoạn trước.