Thị trường nhà liền thổ giao dịch trầm lắng, tồn kho nhiều sản phẩm giá trị cao

Giao dịch trầm lắng

Theo dữ liệu thị trường được JLL vừa công bố, thị trường nhà liền thổ chỉ ghi nhận 37 căn mở bán chính thức từ Sen Vàng Town, một dự án tại Bình Chánh đã được tiền mở bán từ năm 2022. Tổng nguồn cung mới trong năm đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua.

Theo JLL Việt Nam lý giải, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu; và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Thị trường nhà liền thổ tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong quý IV/2023, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm phần trăm theo năm). Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài, và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn).

Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ ổn định ở mức 15.245 USD/m2, tăng 1,8% theo quý. Các dự án tiếp tục duy trì những chính sách hấp dẫn như cam kết thuê đối với shophouse, cung cấp các gói hoàn thiện nội thất và quà tặng giá trị cao. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy giao dịch, dẫn đến giá bán thứ cấp trong quý IV/2023 tăng trưởng khiêm tốn, ở mức 0,9% theo quý và 4,8% theo năm.

Trước đó, Cushman & Wakefield cũng nhận định, Biến động giá mạnh nhất của thị trường nhà liền thổ TP.HCM rơi vào giai đoạn 2021 - 2023 do sự xuất hiện của rổ hàng thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang. Theo đó, giá nhà giai đoạn này đã tăng hơn 260%, chạm mức 14.000 USD (gần 330 triệu đồng) mỗi m2.

Đà tăng giá mạnh của nhà thấp tầng những năm qua cũng được nhiều đơn vị trong ngành ghi nhận. Batdongsan.com cho biết, giai đoạn 2018 - 2023, giá bán nhà liền thổ TP.HCM và các tỉnh vệ tinh tăng gần 3 lần. Từ mức trung bình 107 triệu đồng lên khoảng 290 triệu đồng mỗi m2. Trong đó khu Đông thành phố là nơi có biến động giá mạnh nhất. Giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ khu này đang cao hơn mức trung bình toàn TP.HCM 12%.

Khó phục hồi trong thời gian ngắn

Lý giải về xu hướng tăng đột biến của nhà liền thổ thời gian qua, nhất là 3 năm gần đây, chuyên gia của Cushman & Wakefield chỉ ra nhiều nguyên nhân. Trước tiên là các chủ đầu tư định vị sản phẩm ngày càng cao nên giá bán càng về sau càng đắt đỏ. Từ năm 2021 đến nay, phân khúc này xuất hiện thêm nhiều dự án được định vị chuẩn hạng sang và siêu sang, giá từ 400-700 triệu đồng mỗi m2. Các sản phẩm này đã nâng mức giá trung bình của thị trường lên một mặt bằng mới.

Bên cạnh đó, giai đoạn 2020-2022, thị trường xuất hiện nhiều cơn "sốt đất", nhà liền thổ là phân khúc bị tác động mạnh, giá đất đã từng xuất hiện tình trạng tăng hàng tuần. Nhiều dự án cũ chỉ trong 2 năm này đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30-40% so với mức khởi điểm. Sau các đợt điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết dự án mới triển khai sau này cũng định hình một biểu giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó.

Giới chuyên gia nhận định, thị trường nhà liền thổ khó phục hồi trong ngắn hạn do tác động khách quan và chủ quan từ thị trường. Một trong những lý do phải kể đến như: giá trị nhà liền thổ cao, cao hơn nhiều so với khả năng chi trả của người dân, thêm vào đó, tâm lý nhà đầu tư cũng chưa hoàn toàn hồi phục. Ở thời điểm này, nhà đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hơn là bất động sản đầu tư giá trị cao.

Dự báo về tương lai, JLL Việt Nam cho biết, nhà liền thổ sẽ chào đón khoảng 2.400 căn mới trong năm 2024. Còn tầm nhìn dài hạn hơn ở 10 năm sau, Cushman & Wakefield cho rằng, TP.HCM sẽ chỉ có thêm khoảng 88.000 căn nhà liền thổ đến từ 650 dự án mở bán. Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm này sắp tới sẽ tiếp tục tăng, mặc dù thị trường hiện tương đối trầm lắng và tính thanh khoản còn kém.