Biệt thự, liền kề tại Hà Nội: Giá vẫn “neo cao” nhưng giao dịch đã khởi sắc hơn?

Tín hiệu khởi sắc

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2024 vừa được Savills công bố cho thấy, trong quý I vừa qua, Hà Nội đón nhận 93 căn biệt thự liền kề nguồn cung mới, tăng 7% theo quý và 221% theo năm, bao gồm 50 căn biệt thự tại dự án hiện hữu Solasta Mansion ở Hà Đông và 43 căn shophouses từ dự án mới Him Lam Thường Tín.

Nguồn cung sơ cấp đạt 665 căn từ 16 dự án, giảm 6% theo quý và 12% theo năm sau khi một dự án ở Đông Anh bị thành phố thu hồi. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 41% nguồn cung sơ cấp do có các căn mới tại dự án Solasta Mansion.

Đáng chú ý, báo cáo của Savills đã chỉ ra, về giao dịch, trong quý đầu tiên của năm 2024, số lượng giao dịch biệt thự liền kề tăng 189% theo quý và 110% theo năm, đạt 185 căn. Số căn bán được riêng trong quý I đã đạt 52% tổng số giao dịch của cả năm 2023. Cùng với đó, 63% nguồn cung mới đã được hấp thụ trong quý.

Trong đó, 72% tổng số giao dịch trong quý được ghi nhận ở quận Hà Đông, nơi sẽ có tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài kết nối 2 quận Nam Từ Liêm và Hà Đông dự kiến hoàn thành trong quý 2/2024.

Giá sơ cấp của biệt thự tăng 3% theo quý lên 164 triệu VNĐ/m2 đất do nguồn cung mới gia nhập trong quý I/2024. Liền kề giảm 1% theo quý xuống 192 triệu VNĐ/m2 đất, trong khi shophouse giảm 15% theo quý xuống 279 triệu VNĐ/m2 đất chủ yếu do nguồn cung mới giá thấp tại huyện Thường Tín.

Đáng chú ý, trong khi giá sơ cấp có sự tăng giảm không đều giữa các phân khúc thì giá bán thứ cấp biệt thự và shophouse theo m2 đất đã tăng 14% theo năm, nhà liền kề tăng 20% theo năm. Tuy nhiên, dù ghi nhận mức tăng cao, nhưng giá thứ cấp theo căn vẫn thấp hơn giá sơ cấp 11%.

Cũng theo Savills dự báo, tới cuối năm 2024, thị trường Hà Nội sẽ có 2.977 căn từ 13 dự án gia nhập thị trường. Đông Anh chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34% nguồn cung tương lai với một đại dự án, theo sau là Hà Đông với 19% và Hoài Đức với 16%.

“Nguồn cung vẫn đang thấp. Các thông số đều đang ở mức thấp. Đây là cơ hội phù hợp cho các nguồn cung mới với mức giá hợp lý. Các luật liên quan tới bất động sản được thông qua, các dự án cơ sở hạ tầng giao thông tiếp tục được cải thiện, các đại dự án sắp gia nhập thị trường cùng với niềm tin người mua dần quay trở lại đem lại tính hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Hà Nội trong năm nay”, ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội nhận định.

Với những con số trên ta có thể thấy, làn sóng tăng giá chung cư đã và đang có những tác động rõ rệt đến các phân khúc bất động sản còn lại, trong đó có cả biệt thự, liền kề.

Thực tế, nếu so sánh với những con số cũng được Savills công bố của biệt thự liền kề tại Hà Nội trong năm 2023 ta sẽ thấy sự khởi sắc rõ rệt. Về giá bán thì không có nhiều biến động so với thời điểm năm 2023 nhưng Savills cho biết, tổng số giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội trong năm 2023 giảm đến 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết năm 2023 ghi nhận nguồn cung mới biệt thự, liền kề Hà Nội thấp nhất trong 10 năm.

Bà Hằng cũng cho hay nguồn cung sơ cấp đạt hơn 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. Nếu tính nguồn cung mới, cả năm 2023 chỉ có hơn 272 căn, giảm 82% theo năm xuống mức thấp nhất trong 10 năm.

Rõ ràng, nguồn cung và giao dịch trong quý đầu năm 2024 mặc dù vẫn hạn chế nhưng phần nào đã có sự cải thiện hơn so với thời điểm cuối năm 2023. Điều này cho thấy những tín hiệu đáng mừng với phân khúc biệt thự, liền kề nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

“Xuống tiền” bây giờ có thích hợp?

Theo một nhà đầu tư tại kỳ cựu tại TP HCM cho biết, hiện anh và một số bạn bè khác đang tập trung "săn tìm" và đầu tư tại các thị trường lân cận TP HCM như Long An, Đồng Nai hay gần hơn là các khu vực như Củ Chi, Cần Giờ do khả năng sinh lời cao với việc đón đầu cơ sở hạ tầng.

"Tuy nhiên nhiều người vẫn tỏ ra rất bi quan với thị trường do cảm thấy vẫn còn rủi ro do thị trường chưa bước qua giai đoạn ảo giá. Nhiều sản phẩm mới đưa ra thị trường đã được hô giá trên trời, đó cũng là yếu tố ảnh hưởng đến việc xuống tiền của chúng tôi trong thời gian qua. Tuy nhiên, dù còn khó khăn khi tìm kiếm sản phẩm thích hợp, nhưng nếu bỏ công sức và nhạy bén một chút thì vẫn xác định được các sản phẩm tiềm năng", nhà đầu tư này chia sẻ.

Một nhà đầu tư khác cũng chia sẻ, mặc dù tại TP HCM còn nhiều người đang ôm nhà đất, biệt thự "ngộp" nhưng vẫn nhất quyết không cắt lỗ sâu. Do đó nhiều sản phẩm được cho là có mức giá hợp lý khi bán ở mức trên dưới 15 tỷ đồng, nhưng thực tế lại đang neo giá cao hơn gần 30%. Do đó, thị trường này đang không còn nhiều hấp dẫn với nhà đầu tư do đang bế tắc về dòng vốn và thanh khoản.

Tuy nhiên, nếu nhìn dài hơn, nhà liền kề, biệt thự vẫn luôn là phân khúc có tiềm năng trong trung và dài hạn. Do đó nếu các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh sẽ "ôm" nhiều sản phẩm thêm 3 - 5 năm để chờ thị trường "nóng" hơn.

Tại Hà Nội, mà cụ thể là tại khu vực phía Đông thủ đô, nhiều chuyên gia đánh giá, sự phát triển nhanh chóng của khu vực và với tiềm năng sinh lời cao, mua biệt thự và nhà liền kề tại đây không chỉ mang lại lợi ích ngay trong tương lai mà còn là khoản đầu tư lâu dài. Điều này có thể mang lại lợi nhuận ổn định, tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới.