“Thị trường bất động sản 2024 vẫn còn nhiều khó khăn”

Giai đoạn cuối của kỳ suy thoái

Khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu lan rộng vào thời điểm cuối năm 2022. Năm 2023, khó khăn bao trùm toàn thị trường. Tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra rầm rộ. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư dự án để bán được hàng cũng chấp nhận chiết khấu tới 40% giá bán.

Trước tình hình đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều giải pháp trong chỉ đạo, điều hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như: Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, đất đai, tín dụng. Đặc biệt, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tại các địa phương, chỉ đạo điều hành một cách linh hoạt về tín dụng... Nhờ đó, thị trường đã từng bước được tháo gỡ và có những chuyển biến tích cực.

Bước sang năm 2024 này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhưng mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc.

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2023 và dự báo năm 2024 của DXS -FERI cũng cho thấy, thị trường bất động sản hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, thị trường được đánh giá gần như đã chạm đáy. Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào các yếu tố tác động vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 29.300 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường năm 2024 lên 63.200 sản phẩm (tăng khoảng 34% so với năm 2023).

Theo các chuyên gia DXS -FERI, năm 2024, về tổng thể, dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn về tổng cung.

Cũng ở một chia sẻ mới đây, PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, năm 2024, thị trường vẫn chưa thoát khỏi khó khăn. Nền kinh tế có thể diễn biến tốt hơn nhưng thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã yếu,…vì vậy, nhìn chung thị trường vẫn chưa thể đi lên nhanh chóng.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định, từ nửa cuối năm 2022 đến hết quý 1/2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM.

Trong đó, quý 1/2023 là "vùng đáy" của thị trường bất động sản TP.HCM với mức tăng trưởng âm đến -16,2%. Quý 2/2023, thị trường bất động sản TP.HCM dần vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại, tuy vẫn còn tăng trưởng âm nhưng có dấu hiệu giảm dần với mức tăng trưởng âm là -11,5%.

Đến quý 3/2023, thị trường bất động sản TP tiếp tục xu thế phục hồi, tăng trưởng trở lại, tốc độ có chậm nhưng thể hiện sự phục hồi vững chắc hơn, tiếp tục xu thế giảm dần với mức tăng trưởng âm là -8,7%.

Đến cuối năm 2023, HoREA nhận định thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy vẫn còn tăng trưởng âm nhưng đã giảm rõ rệt với mức tăng trưởng âm cả năm 2023 chỉ còn là -6,38%.

Động lực để đưa thị trường “thăng hoa”

Mặc dù nhiều ý kiến đều chung một quan điểm đó là thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy nhiên để thị trường có thể phục hồi và phát triển trở lại thì vẫn cần thời gian và những động lực cần thiết.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho biết, tình hình thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua được chia thành 2 bức tranh với hai gam màu đối lập. Một bức tranh mang gam màu xám nếu tính thời điểm từ tháng 1.2024 trở về trước và bức tranh còn lại mang màu sắc tươi sáng được tính từ tháng 1.2024 trở đi.

Theo ông Quê, thị trường đang dần hồi phục và nổi bật với "tia sáng" phân khúc chung cư.

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền cũng đang trở lại trên thị trường bởi có nguồn cung lớn, nhiều mức giá từ thấp đến cao, tính thanh khoản nhanh.

Một điểm sáng trong bức tranh thị trường bất động sản đầu năm 2024 là các ngân hàng thương mại đã tích cực cho vay, nới lỏng điều kiện cho vay, nới lỏng mức vay cùng mặt bằng lãi suất thấp đã giúp cho người dân có nhu cầu mua nhà ở thực dễ dàng hơn trong câu chuyện vay vốn.

“Trong bối cảnh hiện nay, đối với những sản phẩm bất động sản có đầy đủ pháp lý, gắn liền với nhu cầu đầu tư kinh doanh và nhu cầu ở thực của người dân thì lượng giao dịch sẽ cao và ở chiều ngược lại, với những sản phẩm mang tính đầu cơ thì chỉ khi giá "ngộp" mới có thể giao dịch được”, ông Quê nhận định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam 2024 sẽ có những thay đổi đáng chú ý, nhờ những động lực tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy.

Các động lực tăng trưởng được ông Quốc Anh đưa ra bao gồm: Các chỉ số kinh tế, nguồn vốn bất động sản, chính sách và đầu tư công.

Về động lực đến từ các chỉ số kinh tế, động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản 2024 đến từ nền kinh tế vĩ mô đang chuyển biến tích cực. Trên thực tế, cả kinh tế, tiêu dùng và du lịch đang trên đà tăng trưởng tốt đầu năm. Tăng trưởng GDP đang có chiều hướng đi lên, đạt 5,7% vào quý I/2024.

Về nguồn vốn, lãi suất cho vay một số ngân hàng có sự điều chỉnh theo hướng đi xuống, tăng trưởng tín dụng trở lại sau hai tháng đầu năm tăng trưởng âm. Việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua ở trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện để dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản.

Trong khi đó với chính sách, hành lang pháp lý từ các bộ luật mới dự kiến sẽ có tác động tích cực đến thị trường. Các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng đều đã được thông qua và dự kiến sẽ có hiệu lực trong năm 2024 và 2025.

Còn đầu tư công cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản thời gian tới, đặc biệt là với các cơ sở hạ tầng trọng điểm trong năm 2024. Trước đó, tốc độ giải ngân đầu tư công năm 2023 ghi nhận kết quả tích cực. Tính đến ngày 31/12/2023, vốn đầu tư công giải ngân đã đạt 568.136 tỷ đồng, tương đương 85,7% kế hoạch. Mục tiêu của năm 2024 sẽ đạt 657 nghìn tỷ đồng, ước đạt 95%.

Theo bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu, JLL Việt Nam dự báo, do các chính sách hỗ trợ nhà ở mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, tình hình thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể khiến các chủ đầu tư và người mua phải thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự điều chỉnh với mức điều chỉnh sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.