“Bom tấn” M&A bất động sản vẫn chưa kích nổ

Những “phát súng” đầu tiên

Thị trường bất động sản bắt đầu khủng hoảng kể từ quý III/2022, đến nay đã kéo dài 16 tháng. Trong quãng thời gian ấy, các doanh nghiệp địa ốc đã bị đẩy tới giới hạn của sức chịu đựng: Co cụm về hoạt động, thu hẹp về quy mô và vỡ nợ kỹ thuật hàng loạt (không thể thanh toán đúng hạn các khoản nợ như trái phiếu doanh nghiệp).

Đây chính là nguyên nhân đã kích hoạt làn sóng “bán mình” trong giới bất động sản, từ bán cổ phần, bán dự án, đến bán cả công ty để rút lui khỏi thị trường. Bởi vậy, từ đầu năm 2023 tới nay, các thương vụ M&A đã xuất hiện khá nhiều, với giá trị thương vụ rất đáng kể.

Thống kê của PV Tạp chí điện tử Kinh doanh và Phát triển cho thấy, các thương vụ diễn ra trên cả hai miền Nam - Bắc, tập trung ở các phân khúc bất động sản nhà ở, thương mại và công nghiệp. Bên mua chủ yếu là các doanh nghiệp nước ngoài, phần lớn từ Hồng Kông (Trung Quốc), Malaysia, Singapore. Doanh nghiệp trong nước cũng có một số đơn vị sắm vai “kẻ đi săn”, song hầu như chỉ thực hiện được các thương vụ vừa và nhỏ.

Ở mảng nhà ở, dấu ấn đáng kể là hồi tháng 5/2023, Keppel Land (tập đoàn bất động sản hàng đầu Singapore) đã cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) của Nhà Khang Điền (HoSE: KDH). Theo kế hoạch, Keppel Land và KDH sẽ cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư trên tổng diện tích khoảng 11,8 ha.

Từ đầu năm 2023 tới nay, các thương vụ M&A đã xuất hiện khá nhiều với giá trị thương vụ rất đáng kể. (Ảnh minh hoạ: HT)

Tới tháng 7/2023, lại là Keppel Land, thông qua công ty con là VN Prime Vietnam (VNPV) mua 65% cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ tại Hà Nội. Dự án này nằm trong một tổ hợp bất động sản đang xây dựng, dự kiến hoàn thành năm 2025. VNPV cho hay sẽ chi khoảng 1.230 tỷ đồng vào thương vụ này.

Ở mảng khách sạn, diễn biến đáng chú ý nhất là tháng 6/2023, 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser (cùng ở quận 7, TP.HCM) được trao tay cho một nhà đầu tư Hồng Kông (Trung Quốc), giá trị thương vụ không được tiết lộ cụ thể.

Ngoài ra, tháng 9/2023, Công ty Cổ phần Địa ốc First Real (HoSE: FIR) cũng gây chú ý khi công bố hoàn tất nhận chuyển nhượng gần 10 triệu cổ phiếu của Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng với giá trị giao dịch 200 tỷ đồng. Với thương vụ này, FIR đã trở thành cổ đông lớn của Khách sạn Bạch Đằng, từ đó có quyền tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh dự án Khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng.

Ở mảng nghỉ dưỡng, hoạt động M&A có vẻ sôi động hơn cả. Nổi bật trong số đó là thương vụ gia tộc tỷ phú Trịnh ở Hồng Kông (tức gia tộc của tỷ phú Trịnh Dụ Đồng - chủ sở hữu tập đoàn kinh doanh đồ trang sức hàng đầu thế giới Chow Tai Fook và tập đoàn bất động sản số 1 Hồng Kông New World Development) đã mua lại Hoiana Resort & Golf - khu nghỉ dưỡng kết hợp sòng bạc tại Nam Hội An - từ Suncity Group (sau đổi thành LET Group), tập đoàn từng do “vua sòng bạc Macau” Alvin Chau (Châu Trác Hoa) làm Chủ tịch, trước khi Châu Trác Hoa bị bắt vào cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, mảng này cũng chứng kiến thương vụ gây xôn xao của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản F.I.T khi thoái sạch vốn tại Công ty Bất động sản Cap Padaran Mũi Dinh - chủ đầu tư dự án Cap Padaran Mũi Dinh tại Ninh Thuận; hay thương vụ Vinhomes (HoSE: VHM) thâu tóm hoàn toàn dự án Cam Ranh Bay Cottages (tại lô D4a khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh) của Công ty Cổ phần Du lịch Cá Tầm.

Ở mảng bất động sản công nghiệp, hoạt động đáng kể hơn cả là ESR Group Limited - một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương (tại Hồng Kông) đã chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial). Đây là thương vụ tiêu biểu nhất trong phân khúc bất động sản công nghiệp, bên cạnh việc Frasers Property Vietnam hợp tác với Gelex Group để triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỷ đồng (tương đương 250 triệu USD).

Ở một khía cạnh khác, thị trường M&A cũng ghi dấu các thỏa thuận mua cổ phần của Gamuda Land hay Saigonres (HoSE: SGR). Cụ thể, Gamuda Land (thuộc sở hữu của Tập đoàn Gamuda - Malaysia) hồi tháng 7/2023 đã ký thỏa thuận mua cổ phần của 3 cá nhân trong Công ty Cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá 305 triệu USD, qua đó sở hữu khu đất dự án 3,68 ha tại Thủ Đức. Còn vào tháng 9/2023, SGR cũng hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 90% vốn của Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại & Xuất nhập khẩu Đức Nhi, qua đó trở thành chủ sở hữu của khu đất có tổng diện tích khoảng 7.700 m2 tại quận Tân Phú, TP.HCM.

Các thương vụ nêu trên cho thấy thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang dần đi qua giai đoạn “tìm hiểu” để tiến gần hơn tới giai đoạn “chốt sổ”, bởi hầu hết thương vụ diễn ra vào quý III/2023. Đây là thời điểm mà theo nhìn nhận của giới đầu tư, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã “gồng hết cỡ”, khi áp lực đáo hạn các khoản nợ ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đạt tới đỉnh của năm, trong khi nguồn tiền đã cạn kiệt. Sự thống trị của khối ngoại trên thị trường M&A càng củng cố cho điều này.

Các “bom tấn” sẽ nổ khi nào?

Mặc dù số lượng thương vụ đã hiện diện khá nhiều, song thời điểm “bùng nổ” của hoạt động M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa diễn ra. Theo Công ty Tư vấn EY Việt Nam, tổng giá trị thương vụ M&A trong 7 tháng năm 2023 đã đạt 1,4 tỷ USD, nhưng thị trường còn có trên 10 thương vụ có giá trị lên đến hàng tỷ USD vẫn trong quá trình đàm phán.

Một trong những "bom tấn" được mong chờ nhất là thương vụ giữa CapitaLand và Vinhomes. (Ảnh: HT)

Một trong số đó có lẽ là thương vụ giữa CapitaLand và Vinhomes. Hồi đầu tháng 3/2023, Reuters rộ tin“đại gia” bất động sản Singapore - CapitaLand ngỏ ý muốn mua dự án Vinhomes Ocean Park 3 - Hà Nội hoặc dự án tại Thủy Nguyên - Hải Phòng của Vinhomes với giá trị 1,5 tỷ USD. Cho tới thời điểm hiện tại, tiến độ của thỏa thuận này vẫn chưa được công bố. Nếu thành công trong năm 2023, đây sẽ là “bom tấn” lớn nhất, đưa tổng giá trị M&A 2023 lên mức rất cao.

Theo nhìn nhận của giới chuyên gia, thời điểm bùng nổ của M&A bất động sản Việt Nam có thể là cuối năm 2023, song nhiều khả năng sẽ là quý I - quý II/2024. Bởi 2024 là một “đỉnh” về đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp - áp lực lớn nhất buộc các doanh nghiệp địa ốc phải bán tài sản để cơ cấu dòng tiền.

Mặt khác, bước sang năm 2024, triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản sẽ “rõ như ban ngày”, cả bên bán lẫn bên mua sẽ không còn nhiều điều kiện để mặc cả với nhau. Hiện tại, hai bên vẫn chưa gặp nhau về cách nhìn nhận thị trường cũng như giá bán. Nguyên nhân là bên mua cho rằng thị trường đang khủng hoảng, giá phải thấp, còn bên bán tin rằng thị trường đang có tín hiệu tốt, lại được hỗ trợ bởi lãi suất thấp nên triển vọng sẽ tốt trong ngắn hạn, vì thế sẽ cố “gồng”.

Dù thế nào đi nữa, thị trường M&A bất động sản chắc chắn sẽ bùng nổ với nhiều hơn một “bom tấn”. Trong điều kiện hiện thời, đây gần như là lối thoát hữu hiệu nhất cho các doanh nghiệp và cho cả thị trường./.

HẢI THU