Thị trường khó, bất động sản nghỉ dưỡng vào cuộc đua cắt lỗ cả tỷ đồng

Nhà đầu tư liên tục rao bán cắt lỗ

Giai đoạn từ 2015-2018 là thời kỳ hoàng kim của bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều nhà đầu tư ồ ạt đổ xô mua condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đã kéo giá của loại hình này cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Làn sóng nhà đầu tư đổ vào bất động sản nghỉ dưỡng lớn đến nỗi có những dự án chỉ vừa ra mắt đã cháy. Tuy nhiên, cho đến nay, thời kỳ hoàng kim chỉ là quá khứ và tình trạng rao bán cắt lỗ bất động sản nghỉ dưỡng đã lan rộng. Tại các thành phố du lịch nổi tiếng tại Phú Quốc, Nha Trang, Quảng Ninh… vẫn trong giai đoạn khó khăn khi một loạt các loại hình như condotel, biệt thự, liền kề, shophouse… vẫn cắt lỗ, thanh khoản giảm sút.

Tại Quảng Ninh – thủ phủ của bất động sản nghỉ dưỡng phía Bắc, nhiều biệt thự nghỉ dưỡng ở Hạ Long đang cắt lỗ khá sâu. Một số biệt thự nằm trên đường Hạ Long, phường Bãi Cháy đang được chủ rao bán cắt lỗ từ 3 đến 9 tỷ đồng mỗi căn so với thời kì thị trường sốt nóng.

Đơn cử như căn hộ condotel FLC Hạ Long View Golf, view Vịnh rộng 46m2 đang được rao bán cắt lỗ từ 750 triệu đồng. Theo thông tin của người đăng bán cho biết, căn 9-03, căn 6-19 được rao bán với giản 1,47 tỷ đồng, cắt lỗ 950 triệu đồng so với thời điểm sốt giá hay như căn 12-41, giá hợp đồng là 1,7 tỷ đồng, đã cắt lỗ 1,1 tỷ đồng so với giá gốc với căn hộ view sân Golf, còn căn hộ view Vịnh chỉ với 1,3 tỷ đồng/căn, cắt lỗ 800 triệu so với giá gốc. Mức lợi nhuận tối thiểu 12%/năm trong 8 năm đầu, sau 8 năm tiếp tục chia sẻ lợi nhuận 85%/15%.

Ở loại hình biệt thự, có những căn được rao bán cắt lỗ từ 3-9 tỷ đồng so với thời kỳ sốt nóng. Một số biệt thự nằm trên đường Hạ Long, phường Bãi Cháy hiện đang được giao dịch với mức giá từ 22-25 tỷ đồng/căn. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với một số căn căn biệt thự ở đường Bến Đoan (phường Hồng Gai) khi có căn từng được khách trả gần 30 tỷ nhưng chủ nhà không bán. Hiện tại, chủ nhà do cần tiền, rao bán 23 tỷ đồng/căn nhưng không có khách chốt mua.

Tình trạng rao bán cắt lỗ cũng xảy ra tại Nha Trang khi nhiều biệt thự ở Vĩnh Trường, Vĩnh Nguyên, Phước Hải… từng được chào giá 20-23 tỷ đồng/căn vào năm 2021 thì ở thời điểm hiện tại, giá rao bán chỉ dao động từ 16-18,5 tỷ đồng/căn. Dù lượng khách du lịch đã đông trở lại so với giai đoạn dịch nhưng phân khúc condotel tại Nha Trang vẫn có khá nhiều căn thuộc đường Phạm Văn Đồng, Trần Phú, Vĩnh Hoà, Cam Ranh… ghi nhận mức cắt lỗ trung bình từ 100-300 triệu đồng/căn.

Ở Phú Quốc cũng không ngoại lệ, tình trạng rao bán cắt lỗ sâu cũng diễn ra. Đơn cử như, tại Gành Dầu, một số biệt thự từng được mua với giá 19-20 tỷ cách đây 7 năm thì nay chủ nhà rao bán chỉ 13-15 tỷ đồng/căn. Một số biệt thự tại đường Bãi Trường (Dương Tơ) cũng đang được chào bán dưới mức giá mua vào từ 2-5 tỷ đồng/căn. Phân khúc condotel tại Phú Quốc vẫn ghi nhận thực tế nhiều căn cắt lỗ từ 150-300 triệu đồng.

Qua đó cho thấy, sức cầu ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi trong khi đó, nguồn cung ở phân khúc này lại đang bị dư thừa.

Bất động sản nghỉ dưỡng đã về vùng giá thật?

Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng dư thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn. Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016, trung bình có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung - cao cấp gia nhập thị trường lưu trú mỗi năm. Theo đó, nguồn cung phòng đã gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng 6 năm.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, hiện nay bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc duy nhất trên thị trường không tăng giá suốt nhiều năm qua. Tại nhiều khu vực như Quy Nhơn, Đà Nẵng, Nha Trang, Vân Đồn… giá bất động sản nghỉ dưỡng thậm chí còn thấp hơn so với cách đây 5 năm. Và đây được xem như cơ hội cho những nhà đầu tư biết vào đúng thời điểm.

“Nhiều thị trường nghỉ dưỡng đã đóng băng suốt khoảng 3 năm qua, và khi du lịch có dấu hiệu rõ nét của việc phục hồi, không ít nhà đầu tư đã thấy tín hiệu bắt đáy. Rất có thể một chu kỳ tăng trưởng mới đang bắt đầu, một số nhà đầu tư có thể muốn tranh thủ “xuống tiền” trong giai đoạn này để tìm kiếm lợi nhuận lớn về sau”.

Ở góc nhìn khác khi đánh giá về giá bất động sản nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Vũ Cao, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Vạn Khang Phát cho rằng, tín hiệu phục hồi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn yếu. Ông cho biết: “Phân khúc này hiện không hấp dẫn các nhà đầu tư. Sức đầu tư chung của thị trường đang rất yếu, ít giao dịch. Nếu như trước đây, khi dòng tiền trên thị trường nhiều, huy động đòn bẩy tài chính dễ, nhiều người đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Sau thời gian chứng kiến hiệu quả từ việc đầu tư không cao như kỳ vọng, dòng tiền đầu tư trong tương lai sẽ thay đổi, họ không đầu tư quá nhiều vào bất động sản nghỉ dưỡng”.

Với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang được rao bán cắt lỗ, ông Cao cho rằng, dù nói ‘cắt lỗ’, nhưng vẫn chưa về vùng giá thật. Theo ông Cao, “Cắt lỗ so với lúc giá ở mức “đỉnh”, còn so với giá trị thực và sức khỏe nền kinh tế thì giá vẫn đang cao. Giá bất động sản nói chung đang ở mức quá cao so với mức thu nhập đầu người. Đây là sự bất hợp lý. Giá cả bất động sản đang giảm nhưng so với thời điểm 2019 – 2020 vẫn cao.