'Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp'

Nhỏ nhưng phải minh bạch

Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong đó điểm đ quy định về trường hợp “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh” do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.

Đồng thời Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉnh lý khoản 1 Điều 3 về khái niệm kinh doanh bất động sản, theo đó đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Ngoài ra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng chỉnh lý Điều 5 để làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản".

Theo đó, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, dự thảo Luật quy định cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

Khi nào được bán nhà hình thành trong tương lai?

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và chỉnh lý kỹ thuật điểm c và điểm d khoản 2 Điều 14. Theo đó, việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh. 

Còn việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án. Trong đó, theo phương án 1, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Với phương án 2, Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.