Cần đòn bẩy mạnh hơn để khởi thông điểm nghẽn nguồn cung bất động sản

Một năm ghi nhận nguồn cung thấp kỷ lục

Năm 2020, hai đợt dịch Covid-19 bùng phát tại Việt Nam đã khiến nền kinh tế chịu nhiều tác động nghiêm trọng, thị trường bất động sản trong nước cũng không ngoại lệ. Những thách thức đặt ra bởi đại dịch như kinh tế tăng trưởng chậm, nguồn cung bất động sản sản thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép.

Điều này diễn ra rõ ràng nhất tại các thị trường như TP.HCM, Hà Nội với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp… Cùng với đó là sự mất cân đối về sản phẩm bất động sản được cung ứng trên thị trường với nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình. Đó còn là sự bất cập về mặt bằng giá của sản phẩm bất động sản khi tiếp tục neo ở mức cao bất chấp thị trường gặp khó.

Báo cáo mới công bố của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tại TP.HCM, nếu năm 2018 trên địa bàn Thành phố có 122 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án, thì đến năm 2020 giảm còn 31 dự án. Số lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường chỉ đạt 15.275 căn hộ và 1.620 nhà thấp tầng, tương ứng lượng cung bằng 59,7% so với năm 2018 và 68,1% so với năm 2019.

Tương tự tại Hà Nội, năm 2020 có 45 dự án đủ điều kiện bán hàng với 17.626 căn hộ và 1.584 nhà thấp tầng, chỉ bằng 66,9% so với năm 2019 (60 dự án đủ điều kiện bán hàng). Đây là những con số cho thấy nguồn cung thấp nhất so với trung bình nguồn cung từ giai đoạn 2015 - 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh rằng, các dự án ở các thị trường lớn có sự chậm lại do sự phê duyệt của chính quyền. Không chỉ tại Hà Nội và TP.HCM, phía Hiệp hội đã khảo sát các địa phương khác - nơi có thị trường bất động sản đang phát triển, cũng rơi vào tình trạng như vậy.

“Chúng tôi thống kê, các tỉnh ít, phát triển chưa mạnh, cũng có 20 - 30 dự án bị thanh tra dừng lại, thanh tra, kiểm tra; ở các tỉnh nhiều có tới 50 - 60 dự án phải dừng lại, thanh tra, kiểm tra. Vậy lấy đâu ra nguồn cung mới vào thị trường, cho nên số liệu ghi nhận sản phẩm mới đưa thị trường không nhiều là không có gì lạ”, ông Đính nói. 

Các chuyên gia cũng nhiều lần phân tích rằng, nếu như vài năm trước đây, vấn đề của thị trường là nhu cầu mua ít trong khi nguồn cung lớn thì tình thế ngày nay đã đảo ngược, nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm. Những rắc rối về pháp lý trong lĩnh vực bất động sản là phải chịu sự chi phối của nhiều luật (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu...) dẫn đến sự chồng chéo trong quy định.

Ngoài ra, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng… thường kéo dài nhiều năm. Chính vướng mắc về pháp lý cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung của thị trường bất động sản ở mức thấp kỷ lục sau nhiều năm phát triển.

Hệ quả kép từ thiếu nguồn cung

Khi tình trạng khan, thiếu hàng thật sự diễn ra, hệ lụy của khủng hoảng thiếu sẽ là tình trạng giá tăng cao, người mua không thể tiếp cận nhà ở. Doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn, làm ăn thua lỗ. Thị trường bất động sản sẽ “đóng băng”, từ đó dẫn tới tình trạng suy thoái nguồn thu ngân sách. Kịch bản này đã được phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận diện và cảnh báo.

Thực tế ghi nhận, từ một số sàn giao dịch, nhân viên môi giới đã vài tháng rồi không chào hàng sản phẩm mới mà chủ yếu là sản phẩm từ các dự án đã mở bán giai đoạn 1, 2. Anh Nguyễn Tấn Phát (môi giới bất động sản tại Hoài Đức) trải lòng, trước đây chủ đầu tư thường không chọn quá nhiều đơn vị môi giới cho một dự án nhưng vì không có hàng để bán, các công ty môi giới phải tìm đủ mọi cách để tiếp cận sản phẩm của chủ đầu tư. Có dự án chủ đầu tư chọn 50 - 60 công ty F1, rồi các công ty này chia hàng lại cho đơn vị F2... nên tỷ lệ “chọi” rất cao, nhiều nhân viên môi giới cùng bán một căn hộ, chứ không phải một nhân viên môi giới bán hàng chục căn hộ như trước.

Anh Phát chia sẻ: “Cả chục người môi giới mà chỉ chăm chăm vào một khách, tốn thời gian công sức. Vậy mà khi bán được được sản phẩm, phí hoa hồng chẳng còn bao nhiêu”.

Còn đối với người mua nhà, anh Hồng Quang (TP. Hải Dương) vừa chuyển công tác về Hà Nội, để thuận tiện cho công việc cũng như đưa cả gia đình về Hà Nội sinh sống, anh đã quyết định bán căn nhà tại Hải Dương để mua một căn hộ tại quận Nam Từ Liêm.

Qua tham khảo bạn bè và qua môi giới, mỏi mắt anh không tìm được căn hộ nào tầm 20 triệu đồng/m2 tại khu vực này. Cực chẳng đã, anh đành thuê một căn chung cư với giá 8 triệu đồng/tháng để chờ cơ hội.

Trường hợp anh Đặng Văn Cường cũng lâm vào bế tắc sau khi khảo sát hết ở khu vực Nam Từ Liêm, Cầu Giấy không có căn hộ nào vừa túi tiền, anh đành dịch chuyển ra xa hơn ở khu vực huyện Hoài Đức với giá 17 triệu đồng/m2. Điều đáng nói căn hộ anh mới mua không phải là dự án mới mà dự án này cư dân đã về ở được 3 năm, anh mua lại của một gia đình chuyển sang khu vực khác sinh sống.

Có thể thấy, cơ hội sở hữu nhà của người dân tại thành phố lớn như Hà Nội ngày càng xa vời, trong khi những dự án bất động sản mới, có mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn ngày càng khan hiếm thì đến nay ngay cả căn hộ dưới 2 tỷ đồng/căn, 2 phòng ngủ cũng rất khó tìm. Thiếu nguồn cung, giá không giảm trở thành bài toán đau đầu cho những người muốn sở hữu nhà.

Cần đòn bẩy mạnh mẽ

Nhận định triển vọng thị trường bất động sản năm 2021, hầu hết chuyên gia đều cho rằng, thiếu hụt nguồn cung sẽ là vấn đề “đau đầu” nhất đối với thị trường. Sự kỳ vọng giải quyết nguồn cung trong năm 2020 tiếp tục đặt ra trong năm 2021.

Thực tế, đã có nhiều chính sách mới được ban hành thời gian qua để gỡ vướng cho doanh nghiệp, tạo động lực cho thị trường. Chẳng hạn, tháng 2/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 25 quy định việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất. Đến tháng 4, Nghị định 41 ra đời, cho phép doanh nghiệp gia hạn thời hạn nộp thuế.

Vào tháng 7, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng được ban hành, với quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2 bắt đầu có hiệu lực đã tạo lực đẩy cho thị trường căn hộ. Thời điểm cuối năm 2020, Nghị quyết 164 được đưa ra để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Đặc biệt, vào ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó bổ sung Điều 14a: Giao đất, cho thuê đất với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, hướng đến giải quyết điểm nghẽn là vấn đề đất công xen kẹt trong dự án thời gian qua - một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều dự án bị ách tắc trong xác định tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng.

Tuy vậy, cả năm 2020, nguồn cung vẫn không được cải thiện còn năm 2021, ngay từ đầu năm dịch đã bùng phát trở lại, đồng nghĩa với việc thị trường sẽ có 1 quý I tương đối ảm đạm về nguồn cung. Do đó, từ giữa đến cuối năm 2021, nếu dịch được kiểm soát thị trường thực sự cần một động lực tăng trưởng mới để có thể kéo lại nguồn cung đang lao dốc.

Chia sẻ tại Hội nghị tổng kết năm 2020 của Bộ Xây dựng vừa diễn ra, Chánh văn phòng Bộ Xây dựng Tạ Quang Vinh cho biết, trong năm 2021, Bộ sẽ tập trung giải quyết cơ bản vấn đề nguồn cung để phục vụ nhu cầu về nhà ở cho người dân. Trong đó, đặc biệt quan tâm đến việc hoàn thiện các chính sách, chương trình hỗ trợ, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

“Bộ sẽ xây dựng, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2040. Chiến lược này sẽ đổi mới căn bản tư duy, chính sách phát triển nhà ở xã hội, bố trí đủ quỹ đất, bổ sung chính sách thu hút các nguồn lực xã hội để phát triển nhà ở. Song song với đó là hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững”, ông Vinh nói.

Dự báo theo từng thị trường, bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho biết, sau khi Đại hội Đảng toàn quốc được tổ chức vào tháng 1 và bộ máy nhân sự mới ở các cấp được thành hình, vấn đề pháp lý ở nhiều dự án dự kiến sẽ được tháo gỡ. Động thái này có thể giúp nguồn cung nhà ở tại TP.HCM gia tăng, dự báo lượng mở bán lên hơn 20.000 căn vào năm 2021.

Do nhu cầu cao trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, các chủ đầu tư sẽ vẫn tự tin với giá bán dự án của họ và loại hình nhà ở chính của thành phố vẫn sẽ là căn hộ cao cấp. TP. Thủ Đức vẫn sẽ là nơi sôi động về cả số lượng dự án chào bán mới và biến động giá nhà. Đây là khu vực được đầu tư hạ tầng phát triển, các chính sách quy hoạch. Theo như dự báo từ năm 2020 - 2025 nguồn cung căn hộ tại khu vực này có thể lên đến 200.000 căn chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung của thị trường mảng căn hộ tại TP.HCM, trong đó phần lớn là sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Còn tại thị trường Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội đưa ra dự báo, trong năm 2021, cả nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ cải thiện, trong đó lượng giao dịch có thể đạt dao động trong khoảng 24.000 - 26.000 căn. Về giá bán, mặt bằng giá bán trung bình dự kiến sẽ tăng khoảng 4 - 6% theo năm trong năm 2021, do được thúc đẩy bởi sự mở bán của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa.